בכתבה הראשונה בסדרה תיארנו את האנומליה השוררת בעת חישוב שטחה של דירה במודיעין לצורך גביית הארנונה. לפני מספר שבועות נחשפה תוכנית שמתגבשת באוצר שעל פיה הארנונה תבוטל בכלל ובמקומה יועלה המעמ בשיעור של 2.5%. ראש העיריה חיים ביבס מתנגד לתוכנית בעיקר משום שהוא חושב שהדבר יפגע דווקא בשכבות החלשות ובמקביל אומר ביבס "הדבר יביא לעליה דרמטית במחירי הדיור".
כיו"ר מרכז השלטון המקומי לביבס יש הרבה כח ביד כדי להילחם בביטול הארנונה שלדבריו "מהווה תמריץ מעולה לרשויות המקומיות לבצע השקעות ולפתח את הרשות המקומית כולל הקמת שכונות חדשות". אבל מעבר לזה ביבס חושש כי ביטול הארנונה לא רק שיהפוך את הרשויות המקומיות ללא רלוונטיות בנושא הפיתוח, אלא שהפגיעה במעמד הביניים שביבס מייצג אולי יותר מכל רשות מקומית אחרת בארץ, תהיה קשה מאד.
"מי שייהנה הכי הרבה מביטול הארנונה יהיו משקיעי החוץ שרכשו כאן נדל"ן", אומר ביבס. "הם לא משלמים מע"מ כתושבי חוץ ולכן הגדלת המע"מ עבורם לא מהווה שום השפעה ומצד שני הם מקבלים בונוס גדול על דירתם וזאת הארנונה. לכן אם באמת תבוטל הארנונה אני צופה לביקושים גדולים של דירות מצד משקיעי חוץ, ולעליות מחירים, שוב מעמד הביניים ייפגע וגם השכבות החלשות ייפגעו מהגדלת המע"מ עליהם, אז מה עשינו?".
אין תחליף למראה עיניים
שאלת החישובים רחוקה מלבוא על פתרונה. בבעיה נתקלים לא רק מתווכים אלא גם עורכי דין שעוסקים בנדל"ן. המתווך מנשה צורי: "גם עורכי דין שמדווחים למס שבח ניזונים מנסח הטאבו או מדיווח של המוכר ומגלגלים את הטעויות הלאה. כך יוצא שרשות המיסים יכולה לפרסם את אותה הדירה בשלושה גדלים שונים, כיון שעורכי הדין דיווחו בצורה שונה".
זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן, מוסיף: "אני מציע להסתמך בעיקר על מראה עיניים. צריך לבוא פיזית אל הנכס ולראות בעיניים את הדירה. חשוב להסתכל על התכנון הפנימי ועל המפתחים, ולא להתייחס רק למספרים יבשים. יכולה להיות דירת ארבעה חדרים, שעל הנייר גודלה הוא 90 מ"ר והיא נראית מרווחת, בעוד דירה שרשומה כ-100 מ"ר עשויה להראות קטנה וצפופה".
אז איך התחיל בכלל הסיפור ואיך נוצרו העיוותים בחישוב שטח הדירה לארנונה? בשנות החמישים היה נהוג לחשב את שטח הדירה לתשלום ארנונה לפי הבלטות שעליהן אנחנו מתהלכים, כך נולד המונח "שטח ספונג'ה", אבל אט אט התפתח ענף הנדל"ן ועם השנים נוספו לדירות גם מחסנים, מרפסות גדולות, החלו לבנות בניינים עם מעליות, התחילו לשים לב לגינון ושטחי הבניין שמוגדרים כשטחים ציבוריים הלכו וגדלו.
עם השנים החלו להיכנס שיטות חישוב נוספות, שבכל רשות מקומית אימצו חלק מהן. כך למשל החלו להכליל בשטח הדירה גם קירות משותפים, גם את הקירות שמפרידים בין הקומה הראשונה והשניה בדירות קוטג' או פנטהאוז דו מפלסיות.
וכך, ממה שקרוי "שטח ספונג'ה" שמוגדר בטבלת החישוב כ"טאבו 1" שהיה בעצם חישוב מינימלי של שטח הדירה לארנונה, צמחו קריטריונים נוספים כשהמגמה היתה אחת: יותר ויותר שטחים הוכנסו תחת החישוב לצורכי הארנונה.
כך נולד "טאבו 2" שהיה נהוג למעשה עד שנות השמונים שעדיין לא חישב את שטח המרפסות לצורך הארנונה ואחר כך הגיע "טאבו 3" שכבר הכליל את המרפסות המקורות בחישוב שטח הדירה. אגב, "טאבו 3" היא שיטת החישוב הנהוגה היום במרשם המקרקעין (הטאבו), מה שמסביר את ההבדלים לפעמים של עשרות מטרים, בין מה שמופיע בנסח הטאבו של הדירה לבין מה שמופיע בשומת התשלום של הארנונה בעיריות.
מבין כל השיטות, הפופולרית ביותר היא "שטח ברוטו", ששימשה בעיקר את הקבלנים והיזמים. אולם תיקון חוק המכר בשנת 2012 הנחית עליה מכת מוות. בשיטת חישוב זו שילם התושב ארנונה לפי חישוב מקיר חיצוני לקיר חיצוני, כולל על קירות פנים ומרפסות וכמובן בחלק היחסי של הרכוש המשותף של הבניין, בעצם על הכל.
רציתם פאר? תשלמו
התופעה הלכה וצברה תאוצה, ואט אט החלו להיווצר הבדלים בין רשויות מקומיות וגם בתוך העיריות בין שכונה לשכונה. המשמעות היתה שהמקומות החדשים, הערים חדשות והבניה החדשה מחושבת כבר לפי השינויים שלא היו לטובת האזרח, כך שבמודיעין למשל נכללים בשטח הדירה לצורך הארנונה הקירות החיצוניים, השטחים המקורים, שטחי המעליות, הלובי בבניינים, חדרי האשפה, החשמל.
אז מה קרה במודיעין? מכיוון שמדובר בעיר חדשה ומודרנית ובבניה חדשה שבה יש דגש על איכות התושבים שבאה ליעדי ביטוי בשטחי שירות רבים, כמו לובי מפואר, אפילו חדר כושר או בריכה בתוך בניינים, הארנונה בעיר היא יחסית גבוהה בגלל מרחב המחיה הגדול יחסית וריבוי המתקנים לרווחת השכנים, מתקנים שוטחים "זוללי ארנונה".
( צילום ארכיון)
