השנה, 2016, ימלאו 20 שנה בדיוק לתחילת איכלוס העיר מודיעין, כשב-1996 הגיעו אליה ראשוני התושבים. "זהו זמן מושלם", אומר אסטרטג הנדל"ן בני קרת, מבעלי משרד הפרסום "אזימוט", "לערוך חשבון נפש לאילו יעדים הגיעה העיר ולאן עדיין ניתן עוד לשאוף". קרת מדגיש כי קיימת חשיבות משנה לחשבון נפש זה, במיוחד לאור העובדה שהעיר הוקמה ביוזמת ממשלת ישראל בראשית שנות ה-90, לאחר שבמשך שנים ארוכות מאז, לא הוקמה אף עיר חדשה ונחשבה מלכתחילה כבעלת חשיבות אסטרטגית, בזכות מיקומה בדיוק במרכז הארץ, במחצית הדרך בין ירושלים למטרופולין גוש דן.
אנו מכריזים בזאת
עמית דובקין, בעלי משרד "עמית יחסי ציבור", היה ב-1993, עת הונחה אבן הפינה למודיעין, דובר משרד הבינוי והשיכון. הוא נזכר בהתרגשות הגדולה שהייתה באותו יום סגרירי של ה-12 בדצמבר 1993. למרגלות גבעת תיתורה, אומר דובקין, נפרש אוהל ענק ואליו הגיע ראש הממשלה המנוח יצחק רבין, שרי ממשלה, הרב הראשי, שגרירים מכל קצוות העולם, חברי כנסת ועוד שפע אחמ"ים. מתכנן העיר, האדריכל משה ספדיה(ספדי), הכריז על הקמת עיר בעלת צביון ייחודי – אבן ירושלמית. בתים בגובה צמרות העצים. כבישים ושדרות רחבות שיחרצו את הגבעות הרכות שביניהן יוקמו רובעי העיר. דובר אז, אומר דובקין, על עיר מרכזית שתגיע לרבע מיליון תושבים, באותם הימים רק ירושלים ותל אביב היו בעלות מספר תושבים גדול יותר, ושיגיעו אליה זוגות צעירים ומשפרי דיור הן ממטרופולין ירושלים והסביבה והן מגוש דן והשפלה.
כיום, שני עשורים אחרי, אומר דובקין, יכולה אכן העיר מודיעין להתגאות בהגשמת חלק מיעדיה המקוריים. העיר מתפתחת והולכת להשיג את ה-100 אלף תושבים. יש לה ממשק תחבורתי מצוין הן לשפלה והן לירושלים, באמצעות כביש 443, כביש 1 תל אביב-ירושלים, כביש הרוחב 431 המקשר אותה עם ראשון לציון וחוף הים, כביש חוצה ישראל (כביש 6) וכן רכבת מהירה לתל אביב, דרך נתב"ג.
שכונותיה מתוכננות בקפידה. יש לאורכה ולרוחבה כבישים רחבים ושדרות נאות. היא נחשבת למובילה בתחומי החינוך, הבריאות והפיתוח הסביבתי ואף זכתה בשלל פרסים על כך. אחוז מסיימי הבגרות בה הינו מהגבוהים בארץ, וכך גם אחוז האקדמאים. ההכנסה הממוצעת במודיעין גבוהה בעשרות אחוזים מהממוצע הכללי והיא ממוקמת באשכול 8 מתוך 10, ללא ספק מיקום מכובד ביותר. גם העובדה שאין כמעט קבלן או יזם שמכבד את עצמו שאין לו פרויקט במודיעין, מלמדת על חשיבותה ומרכזיותה, והיותה יעד מועדף הן לזוגות צעירים ובעיקר למשפרי דיור בחתך גבוה.
4 נקודות לשיפור
אולם, בני קרת, טוען כי בבדיקה שערכו ב"אזימוט" במהלך השנה האחרונה, מתברר כי מספר יעדים מרכזיים עדיין לא הושגו, וחשוב מכך, קיים דווקא בימים אלה צורך דחוף בחשיבה חדשה על תבנית פיתוח העיר במהלך העשור הקרוב, ובכלל.
לדברי קרת "אזימוט" העלתה 4 נקודות תורפה שניתן בחשיבה מחודשת להפוך אותן לנקודות חוזקה:
1. מודיעין, להבדיל מ"ערי שינה" טיפוסיות של משפרי דיור מהמעמד הבינוני, דוגמת חולון או רמת גן, חייבת לבדל את עצמה כעיר מרכזית ומובילה, זאת בשל מיקומה הגיאוגרפי הייחודי במחצית הדרך בין ירושלים לתל אביב, ובעליל מחוץ לגוש דן. עד כה, מדגיש, קרת מודיעין מיצבה את עצמה כ"עיר שינה" מן השורה, ללא כל ייחוד והבדל לעומת, נניח, העיר חולון. אולם בעוד חולון הינה חלק בלתי נפרד מגוש דן, ואף דאגה למתג את עצמה כעיר הילדים והמוזיאונים, דווקא מודיעין הממוקמת במיקום כה מבודל וייחודי, כולל טבע, אתרים ארכיאולוגים בשפע מתקופת החשמונאים ובית שני וכו', והוד קדומים. אם מודיעין לא תוכל למתג ולבדל את עצמה, למשל כעיר חובקת טבע וסביבה, היסטוריה, ארכיאולוגיה וכו', היא תאבד בסופו של דבר את הקסם הראשוני שנוצר על ידי האבות המייסדים.
2. מודיעין זקוקה באופן דחוף להחייאת חיי המסחר וחיזוק צביונה כ"עיר אמתית עם דאון טאון" ולא כעיר הבנויה שכונות – שכונות כפי שהיא מצטיירת כיום. יש לכך, מדגיש קרת, לא רק היבט תכנוני ופסיכולוגי, אלא גם היבט פונקציונאלי של ממש. בשכונות רבות בעיר קיים מחסור בשירותים בסיסיים, עד כדי הצורך להתניע את המכונית על מנת להגיע למכולת הקרובה או סניף הבנק, שלא לדבר על סופרמרקט ומקומות בילוי. אם מודיעין חפצה להיות עיר מטרופולין, שומה עליה לעשות "אתחול מחדש" ולחשוב על קידום בנייה מעורבת המשלבת מגורים עם מסחר ומקומות בילוי.
3. ובאותו עניין: לבנייה המעורבת, מדגיש קרת, משמעות רבה גם ביצירת אזורי תעסוקה משמעותיים במודיעין. עד כה המיתוג של העיר כ"עיר שינה" הוא לא רק בגלל המבנה של שכונות אלא גם, ובעיקר, בשל העובדה הפשוטה שהרוב המכריע של תושבי העיר מתפרנסים בגוש דן או בירושלים, מה שמצריך אותם מידי יום ביומו לבזבז זמן יקר בפקקים מחד גיסא, ומאידך גיסא ומתיר את העיר רובה ככולה משמימה במהלך שעות היום. לכן המלצתי לקדם מע"ר, מרכז עסקים עירוני גדול ומשמעותי הרבה יותר מזה הקיים כיום, ובמקביל מרכזים שכונתיים, כמו גם אזורי תעסוקה שבהם יוקמו בנייני משרדים. השילוב של בנייה מעורבת, מגורים ומסחר במרכז העיר ובשכונות וכן תוספת אזורי משרדים ותעסוקה, תשדרג לאין ערוך את העיר.
4. מודיעין הינה עיר גדולה מאוד בשטחה, כ-50,000 דונם, כמעט כגודל העיר תל אביב. לדבריו ניתן ואפשר לקדם בשטח משמעותי זה מיזמים רבים שיהפכו את מודיעין אטרקטיבית ונגישה לישראלים המגיעים מחוץ לעיר. מתחם בילוי גדול, למשל. פארק חינוכי היסטורי. פיתוח תעשיית מלונאות וצימרים, משולבים בטיולים וסיורים בטבע, רגלית ואופניים. כל אלה יהפכו את מודיעין למקום פנאי ייחודי ומעניין, וה"באז" הזה יהפוך אותה לאטרקטיבית ולמושכת לא רק לאוכלוסייה ההומוגנית של משפרי דיור מהמעמד הבינוני כפי שהיא כיום, אלא גם לשכבות גיל ואוכלוסייה שונות ואחרות, דוגמת צעירים, אמנים ועוד.
ד"ר חיים גולובינציץ, הבעלים של חברת אתגר, מרצה במכללת נתניה ומומחה לשיווק נדל"ן, אומר כי המפתח להפיכת מודיעין מעיר לווין בת 100 אלף תושבים למטרופולין בן רבע מיליון תושבים, תלוי בראש וראשונה בהרחבת פוטנציאל קהל הרוכשים המגיעים לעיר לקבוצות נוספות. העיר תל אביב, למשל, מסביר גולובינציץ, נהנית מקהל רוכשים מגוון ביותר, הכולל בתוכו לא רק משפחות מהמעמד הבינוני, דוגמת מודיעין, אלא גם "קהלי קצה" דוגמת צעירים, אמנים, מצמצמי דיור מבוגרים בחתך סוציו-אקונומי גבוה, מגדרים דוגמת הקהילה ההומו-לסבית, חד הוריים, זוגות צעירים ועוד. לכן, מדגיש גולובינציץ, קיימת חשיבות משנה למשיכת קבוצות אלה למודיעין וכאן, בהחלט, יש את אפקט "הביצה והתרנגולת", משום שברור שאם מודיעין העתידית לא תהנה ממע"ר שוקק חיים, עם שפע מקומות בילוי, מסעדות גורמה, ברים, מועדונים, שדרות חנויות אופנה, בניינים עם שימושים מעורבים למגורים ומשרדים ולא יהיו בה, לדוגמא, מדרחובים ססגוניים עם שפע חנויות ואטרקציות שבהן ניתן יהיה להסתובב גם באמצע היום ולא רק בחגים ופסטיבלים ייחודיים, כפי שמקובל בכל עיר גדולה בעולם, וגם בתל אביב. ואם לא תהיה "מכולת מתחת לבית" ואם לא יהיה בית קפה שכונתי" להרגעות בשעת ערב, או אז לא יגיעו לעיר אותן אוכלוסיות שהן אמורות להוות "שובר שוויון", בין "עוד עיר לווין חצי פריפריאלית" לבין "מטרופולין שוקק חיים". על מנת שיושג יעד זה, מדגיש גולובינציץ, חייב להיות מהפך חשיבתי אצל מקבלי ההחלטות בשינוי בייעוד המקורי של העיר שתוכננה מלכתחילה כ"עיר שינה".
חשיבה מחדש
במילים אחרות, מסכם קרת, אני ממליץ על "חשיבה מחדש" של התפיסה שהייתה עד עתה של מודיעין כעיר שינה טיפוסית באמצע הדרך, ולהפוך אותה ל"מיני מטרופולין" העומד בפני עצמו. הערכת "אזימוט" הינה כי במידה ושינויים אלה יבוצעו, תוכל מודיעין להמריא ולהיות עיר מרכזית במרכז הארץ עם רבע מיליון תושבים תוך מספר עשורים. במידה ולא, היא תמשיך להיות עיר שינה בינונית בגודלה וחסרת ייחוד כלשהו. הכדור, אומר קרת, בידי מקבלי ההחלטות!
צילום אינגריד מולר
