זהו, שלב א' של פיתוח העיר מודיעין מסתיים בימים אלו, עם התקדמות הבנייה בשכונת מורשת, ובעוד מספר שנים תחל בניית השכונות החדשות של העיר, בדרך להפיכתה לעיר גדולה של ממש בת 240 אלף תושבים.
שוק הנדל"ן המקומי, שהחל את דרכו בסערה בסוף שנות ה-90' עם בנייה מסיבית ומחירים נמוכים, שינה את פניו עם השנים. מחירי הדיור בעיר זינקו, אף ברמה גבוהה יותר מהממוצע הארצי, והחלום על בית במחיר סביר במודיעין כבר שייך לעבר.
שוחחנו השבוע עם מתווכי הנדל"ן המובילים בעיר – כרמית פינקר וזאב שומכר – וניסינו להבין מהם כיצד ייראה השוק המקומי בעוד כעשור, לאחר בניית 2-3 שכונות חדשות.
מודיעין תישאר יקרה? או שיש סיכוי לחזור לרמות מחירים "סבירות"?
פינקר: "לפי דעתי, גם אם בעוד עשור מהיום ייבנו 2-3 שכונות חדשות בעיר, מחירי הדיור ימשיכו להיות גבוהים ביחס לערים אחרות בארץ, וזו מהסיבה הפשוטה שמודיעין עיר איכותית, מרכזית נגישה ומבוקשת. 2-3 שכונות חדשות ייתנו מענה לתושבים שמחפשים דירות קטנות או למשפרי דיור, אבל בגלל שיותר ויותר תושבי חוץ נכנסים לעיר מדי שנה, והרצון לגור במודיעין נותר גבוה, מחירי הדירות יישארו גבוהים".
שומכר: "ההגדרה של מחיר "שפוי" היא יחסית. לפי תחזית אופטימית, המכרזים לשכונות החדשות ייצאו בעוד שנתיים-שלוש, היתרי בנייה יינתנו בעוד ארבע-חמש שנים מהיום, ושיווק מאסיבי יחל רק לקראת קבלת היתרי בנייה, כלומר בשנת 2028. אם כן, בחמש השנים הקרובות לא יהיה מלאי של דירות חדשות בעיר מודיעין. מודיעין היא עיר בה נמכרות מעל ל-1,000 דירות חדשות מדי שנה, והעדר ההיצע יכניס אותנו למחסור ענק, שכנראה יעלה את המחירים מעלה בשנים הקרובות. לכשיושלמו, ייתכן שהשכונות החדשות יורידו את מחירי הדירות בעיר, אבל אז לא יהיה מדובר ברמת המחירים של היום, כי אם ברמת מחירי הדירות שתהיה מקובלת במודיעין בעוד 4 שנים. אני מניח שגם אחרי ירידה מסויימת רמת המחירים בעיר תהיה גבוהה מזו של היום. בעוד שש שנים ודאי נאמר שהמחירים של 2023 היו שפויים, וחבל שלא קנינו אז. כאמור, הכל יחסי".
עד כמה ישתנה תמהיל הדירות בעיר?
"עיריית מודיעין הציגה שינוי תפיסתי באשר לשכונות החדשות שייבנו בעי, ובעתיד נראה הרבה יותר עירוב שימושים של נדל"ן למגורים ונדל"ן למסחר ומשרדים באותו בניין. לכן, אני מעריך שבעתיד נראה דברים שאנחנו לא רואים היום. כבר במורשת אפשר לראות ניצנים של הגישה הזאת. עם זאת, צריך לזכור שמהנדס העיר עוזב את מודיעין, וייתכן שנראה שינוי בגישה עם הכניסה של מהנדס/ת עיר חדש/ה. בנוסף, אמנם אנחנו מאד רוצים שראש העיר שלנו יישאר בתפקידו, אבל אם יבחר ללכת לפוליטיקה הארצית ייתכן שיהיו שינויים בתפיסת העיר העתידית".
פינקר: "השכונות החדשות אכן ישנו את תמהיל הדירות הקיים. אם בימי הקמתה של העיר נבנו לרוב דירות 4 חדרים, כיום בשכונת מורשת החדשה ישנו היצע מכובד של דירות 5-6 חדרים, כאשר חלקן אף גדולות מהממוצע המקובל לדירות מסוג זה. בבנייה של השכונות העתידיות יינתן גם מענה לדירות קטנות יותר, כמו 2 חדרים ודירות סטודיו, שכרגע אין בנמצא בעיר".
מה יקרה לשוק השכירות בעיר?
שומכר: "הגרלות מחיר למשתכן של השנים האחרונות היו הגרלות אקראיות, וזוגות זכו בדירות במקומות שלא תאמו, בהכרח, את המקום בו הם היו מעוניין לגור בהמשך חייהם. כתוצאה מכך, רבים מהזוכים לא מעוניינים לגור בדירות, וכבר עכשיו אנחנו עדים לכך שיש בשכונת מורשת הרבה דירות שמוצעות להשכרה. אם בעתיד יהיו הרבה משקיעי מחיר למשתכן, כמו שיש היום בשכונת מורשת, הדבר יוזיל את מחירי השכירות במודיעין".
פינקר: "כרגע משקיעים לא קונים במודיעין כמו בעבר, מאחר ומחירי הדירות גבוהים ביחס לתשואה ומי שמשכיר בעצם את הדירות בשכונות החדשות הם זוכי מחיר למשתכן, שהפכו להיות המשכירים החדשים של אחוז נכבד מהדירות החדשות של העיר. לא תהיה הוזלה במחירי השכירות בעיר ולהערכתי המחירים יילכו ויאמירו, אלא אם הקבלנים יקבלו הטבות מהמדינה ובמקום למכור ישווקו את הדירות להשכרה".
האם ייבנו מספיק דירות קטנות כדי לספק את הצורך הקיים שאין לו מענה כרגע?
"ביחס לביקוש בעיר, להערכתי כמות הדירות הקטנות שייבנו לא תספיק כדי לתת מענה. זאת מאחר ואחוז הגירושים במודיעין גבוה יחסית, ישנה הגירה חיובית של גמלאים אשר אינם יכולים לשלם עבור דיור מוגן או דירות גדולות ונגישות, ובנוסף לצעירי העיר שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס בעיר. הביקוש יגבר על ההיצע, שממילא דליל באופן יחסי".
מה יקרה לשוק בשכונות הוותיקות?
שומכר: "כבר היום אנחנו רואים שהשכונות החדשות – נופים, הציפורים ואפילו מורשת – מעט יותר יקרות מהשכונות הוותיקות, ואני מעריך שגם בעתיד יהיו פערים במחיר. כיום הפער בין הדירות בשכונות החדשות לבין הדירות בשכונות הישנות הוא של 20-27 שנים, וככל שהזמן עובר הפער רק הולך וגדל והדירות מתיישנות. כיום הדירות החדשות נבנות על פי תקנים חדשים, בניגוד לנעשה בשכונות הוותיקות, והבדל נוסף הוא בנושא הנגישות, מה שמעניק לדירות החדשות יתרון נוסף על פני הוותיקות".
פינקר: "כבר היום אנו עדים לירידה בביקוש בשכונות הישנות יותר, המאופיינות בדירות לא נגישות, כאשר חלקן אף ללא מחסנים או מרפסות ומחירן יהיה נמוך במידה ניכרת מדירות חדשות. פער זה יילך ויגדל להערכתי".
האם הכפלת האוכלוסייה תשנה גם את התמהיל שלה?
"מודיעין תהפוך להיות עיר גדולה וזאת עובדה, אך המוניטין שלה תלוי בעיקר במדיניות של העירייה, שתצטרך לשמר את הסטנדרט הגבוה בשיתוף פעולה עם האוכלוסייה הוותיקה והחדשה, שחשובה לה המעורבות הקהילתית. אם העירייה תזניח את השכונות הוותיקות זה עלול להבריח אוכלוסייה חזקה ולשנות את האשכול הסוציואקונומי של העיר".
שומכר: "מודיעין החלה כיישוב קטן עם מאפיינים של ישוב או של כפר, והצליחה לשמור על האופי הזה למרות שגדלה ל-100 אלף תושבים. כאשר תגדל ותמנה למעלה מ-200 אלף תושבים, גם אם יהיה קשה לשמור על אופי של עיר קטנה, אני מקווה ומאמין שמודיעין תשמר את המוניטין שלה כעיר איכותית. היות ואנחנו לא צופים ירידה במחירי הנדל"ן בעיר, אני מניח שאנשים המשתייכים למעמד סוציואקונומי נמוך לא יוכלו לקנות דירות ב-3 מיליון שקלים ולא נראה פגיעה במעמד הסוציואקונומי הגבוה של מודיעין".
