העברת תקציבי הפיתוח של מודיעין מהמדינה לידי החברה הכלכלית של העיר גוררת גל של תגובות, ולא בכדי. אחרי הכל – לא בכל יום נכנסים כחמישה מיליארד שקל (במצטבר, על פני מספר שנים) לקופתה של ישות מקומית, והיא "מקבלת את המפתחות" לעשות בהם כפי ראותה.
סכומי הענק העירו מרבצם פוליטיקאים, אנשי נדל"ן ופעילים חברתיים מקומיים. כולם רוצים לוודא שהשקעת הענק תתאים גם לתפיסת עולמם.
"לצמצם את בתי הכנסת"
חבר מועצת העיר אבי אלבז מיהר לשגר לראש העיריה ביבס מכתב נמרץ, שבו תביעות לגבי אופי הבניה בשכונות החדשות שיקומו. בראש וראשונה הוא תובע שבכל שכונה יוקם רק בית כנסת אחד. "זאת למען אחדות העם", הוא כותב. "במודיעין יש הרבה בתי כנסת ומספיק בכל שכונה בית כנסת אחד ללא זיהוי של ספרדי או אשכנזי שבו יתפללו כל תושבי השכונה".
אלבז גם מבקש להקפיד על שמירת ערכי מורשת העיר ואיכות הסביבה באתרי הבניה החדשים: "אנו סבורים שהסכם הגג יפתח וישדרג את העיר לעיר מתקדמת ואיכותית יותר, ומקווים שבמקביל לבניית השכונות החדשות, תהיה התקדמות משמעותית להקמת המרכז האקדמי בעיר".
מכאן נכנס אלבז לפינה שלא בטוח שביבס ירצה לטפל בה. כותב אלבז: "אנו מבקשים לשים דגש על הקריטריונים הבאים למכירת הדירות:
- מתן עדיפות לצעירים ששירתו בצה"ל שירות מלא, ושהוריהם תושבי העיר.
- מתן עדיפות לתושבי העיר שמעוניינים לשדרג את המגורים שלהם.
- מתן עדיפות לתושבים עם מיצוי כושר השתכרות, ובעדיפות לזוגות ששני בני הזוג עובדים".
ביבס עצמו השיב על חלק מהדברים. בראיון לעיתון "גלובס" אמר: "אנחנו לא יכולים להתחייב לירידת מחירים, אבל כשיוצאת מאסה של דירות לשיווק, עם מחיר מטרה או כל מסלול אחר שנקבע, יש פוטנציאל למחירי דירות סבירים, ואני גם עמדתי על כך שמתוך 1,450 דירות שישווקו במרכז העיר, 20% יהיו דירות של 2-3 חדרים, לקהלים שזקוקים לדירות האלה, גם קשישים וגם צעירים, למשל רווקים או גרושים. אני יודע שיש ראשי ערים שלא אוהבים דירות קטנות, אני לא מפחד משום דבר שאני יודע שיש לו דרישה בעיר".
כשנשאל על דירות להשכרה השיב: "היו לנו מכרזים של דירות להשכרה בשכונת ציפורים, אבל הם נכשלו ולא פורסמו מחדש. המטרה היא להביא את הגופים המוסדיים להשקיע בדיור להשכרה ארוכת טווח, אבל כדי שזה יקרה חייבים לשפר את ההיתכנות הכלכלית של המכרזים האלה. אם התנאים לא ישתפרו זה לא יילך, לכן אין כרגע החלטה לגבי שילוב של דירות להשכרה בשיווקים".
"לשאול את התושבים"
חבר המועצה שרון מעוז בחר להפנות את ביקורתו לעצם העברת האחריות והתקציבים לחכ"ל. מעוז: "מודיעין מעולם לא התפתחה בקצב כה מואץ ופיתוחה בוצע תמיד על ידי משרד השיכון אשר לו הניסיון, הכלים והתקציבים להתמודד עם פיתוח בסדר גודל כזה. משרד ממשלתי יכול לספוג טעויות כלכליות במיליונים ולשרוד, עיר במקרה כזה תפשוט רגל".
מעוז טוען כי התוכנית נועדה לקדם את חיים ביבס במישור הפוליטי: "החשש שלי הוא שמה שהניע את ראש העירייה לצעד חריג זה, איננו באמת דאגה לזוגות הצעירים במודיעין אלא רכיבה על גבם של תושבי העיר אל עבר יעדיו הפוליטיים ברמה הארצית וסיפוק רצונותיהם של ראש הממשלה ושריו. מן הראוי היה שהחתימה על הסכם הגג להקמת 12 אלף יחידות דיור תותנה במתן תמריצים והקלות לחברות ולמפעלים שיגיעו למודיעין, כך לעשרות אלפי תושבי העיר החדשים והוותיקים תהיה תעסוקה ולעיר יהיו מקורות הכנסה מארנונה עסקית".
עוד פירסם מעוז כי "אין עוררין על כך שיש צורך בבנייה לזוגות צעירים והפחתת עלויות הדיור במודיעין ואין עוררין על כך שהעיר מתוכננת לגדול. החשש הוא כי קצב הבנייה והפיתוח המואצים שעלולים לבוא על חשבון תכנון ופגיעה ברווחת התושבים וכלכלת העיר. פיתוח הקיים טרם הושלם, כיכר העיר, מתנ"סים, קופות חולים וסניפי דואר וכבר שנים מבטיחים לנו שהנה אוטוטו מסיימים. מה יהיה כעת כשעל כתפי העיר יונח פרויקט בסדר גודל כזה? האם העירייה על משרדיה השונים ערוכה לקליטה של 40-50 אלף תושבים חדשים תוך 4 שנים"?.
להקטין את בירוקרטיית הנדל"ן
"כדי להתמודד עם מאסת הבנייה שיביא אתו הסכם הגג שנחתם השבוע, האתגר הבא הוא הוצאת הסמכות למתן היתרי הבנייה מידי הוועדה המחוזית היושבת ברמלה, להעביר לוועדה המקומית של מודיעין את הסמכות למתן היתרי בנייה", אומר המתווך זאב שומכר. "ועדה שכזו תוכל להפוך את תהליך קבלת ההיתרים לקצר ויעיל יותר, ואולי אף תביא לירידה במחירי הנדל"ן בעיר".
מה הבעיה היום?
"היום פקק הבניה נמצא ברמלה, בוועדה המחוזית. לכן תהליך קבלת ההיתרים אורך כשנה. עם הקמתה של ועדה ייעודית רק לעיר מודיעין, התהליך יכול להתקצר לכדי ארבעה חודשים בלבד".
ואיך זה משפיע בשטח?
"יזמים וקבלנים חוששים כיום שהליך קבלת אישורי בניה הוא מאד ממושך, וכל עוד לא מתקבל היתר בנייה, לא ניתן להתחיל במכירה לציבור. קיצור הליכים כזה 'ירגיע' את הקבלנים ויזמים והקבלנים לא יחששו להיכנס לתהליך בנייה ושיווק של פרויקטים, גם האכלוס יהיה מהיר יותר, ועקב כך גם המחירים שהקבלנים יוכלו להציע יהיו טובים יותר ללקוחות".
לדברי עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל הבונה במודיעין, "שאלת המפתח היא נושא עלויות הקרקע והפיתוח ליחידת דיור, וכמובן המיסוי. ככל שהן יהיו נמוכות יותר, כך מחירי הדירות יהיו נמוכים. חשוב לזכור שעלויות אלה מהווה כ-40% מעלות הדירה. על הממשלה לייעל את הביורוקרטיה ולקצר את משך הזמן הדרוש לקבלת היתר בניה, העומד כיום בערים מסוימות על כשנה, דבר שמגדיל את הוצאות המימון שמתגלגלות אל הרוכשים. אני מקווה שלקבלנים באמת יהיה אטרקטיבי לגשת למכרזים הללו, כדי שלא יקרה מצב כמו לפני כשנתיים בבאר שבע, שהציפו את השוק בקרקעות, אבל המכרזים חזרו ללא דורש. אין ספק ששיתוף פעולה בין הקבלנים לבין משרד השיכון ומשרד האוצר רק יעזור לייעל את שוק הנדל"ן, כי פעולות חד-צדדיות של משרדים אלה, ללא קבלת גיבוי מהקבלנים לא יועילו".
(צילום: חורחה נובומינסקי)
