זה נגמר, אבל כנראה שלא הסתיים: לאחר מסכת ייסורים שנמשכה כמעט חצי שנה ושלוש דחיות במועד סגירת המכרז בשכונת "נופים" פירסמה רשות מקרקעי ישראל את רשימת הזוכים במכרז על עשרים ותשעה מתחמים שעליהם ייבנו 1,725 דירות מגורים בבניה רוויה.
מפירסום תוצאות המכרז עולה שלפחות המכרז עצמו היה להיט היסטרי. לא פחות מ-103 הצעות הוגשו על 29 המגרשים. בסוף היום רשמה הקופה של רשות מקרקעי ישראל את הסכום המדהים – מעט יותר מ-458 מיליון שקל. לכל הדעות מחירים אלה גבוהים במאות אחוזים ממחירי המינימום שנקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל.
בין הזוכים חברות קבלניות גדולות כמו זילברמינץ, אלרם, דונה, יהודה רחמים, שפיר מגורים, לצד חברות קבלניות קטנות יותר ומספר קבוצות רכישה. באלו ניתן לציין את ארבע הקבוצות שאירגנה חברת הניהול והייזום אילה אגמ בשיתוף סוכנות הנדל"ן המקומית של זאב שומכר. זו זכתה בכל המכרזים שאליהם ניגשה. יצויין גם מוטי פלד שעמד בראש קבוצת הרכישה "פסגת האחדות", שזכה במכרז להקמת 62 יחידות דיור וישלם על המגרש בדיוק 14,000,018 שקל. זכתה גם קבוצת "אחוזת נופים", שתבנה 86 יחידות דיור ותשלם על הקרקע 31.4 מיליון שקל, וכן קבוצה אותה הוביל נדב גולדשטיין, שיבנה 54 יחידות דיור וישלם עבור הקרקע 13 מיליון שקל.
כאמור, לצד קבוצות הרכישה התמודדו גם עשרות קבלנים. בין הזוכים נמצאות חברת דונה וחברת זילברמינץ שכבר עבדו ועובדות בעיר בשכונות הוותיקות,כמו גם "שפיר מגורים", דוגה חברה להנדסה, חברת גדאפ, מרויק אחזקות ועוד. חברת "שפיר מגורים" זכתה במגרש הגדול ביותר בשכונה, עליו היא תקים 228 יח"ד. במגרש זה הציעה החברה סכום של 54.72 מיליון שקל עבור הקרקע, מהם כ-38 מיליון שקל המיועדים לפיתוח. חברת דונה זכתה בקרקע להקמת 117 יח"ד לאחר שהציעה 28.3 מיליון שקל. חברת גדאפ זכתה בקרקע לבניית 112 יחידות עליה היא תשלם כ-29 מיליון שקל. חברת זילברמינץ קיבלה את הזכות לבנות 105 יח"ד לאחר שהציעה תמורת הקרקע 31.7 מיליון שקל.
יקר בצפון, בינוני בדרום
כאמור, המספרים מתייחסים לעלות הקרקע בלבד. לכך צריכים הזוכים להוסיף גם את עלויות פיתוח. ברוב המגרשים עלות הפיתוח נעה בין שישים למאה אחוזים מעלות הקרקע.
מעיון בטבלת הזוכים עולה תמונה די ברורה, לפיה הזוכים שילמו בממוצע כחצי מיליון שקל עבור הקרקע והפיתוח לכל יחידת דיור. במגרשים הפחות אטרקטיביים (אלה שאינם פונים לעמק ענבה אלא לכביש 431) שולמו מחירים נמוכים יותר שנוגעים ברף התחתון – כ-380 אלף שקל ליחידת דיור. במגרשים הצפוניים, הצופים לפארק ענבה, ישולמו בממוצע כ-650 אלף שקל לכל יחידת דיור.
לפחות לגבי החלק הצפוני, מדובר במחירים גבוהים מאוד. אנשי נדל"ן בעיר מעריכים כי בחלק מהמתחמים ייאלצו הרוכשים להכניס יד עמוק לכיס ולהוסיף מאות אלפי שקלים למחיר, כדי להתאים את "זכייתם" למחיר שננקב בפועל. יש גם מי שצופה המשך של הפרשה בבתי המשפט, עם הגשת תביעות נגד המכרז מצד אלה שלא זכו.
רוצה מאות קונים כ"נדוניה"?
המכרז הסתיים, אבל זוהי רק תחילת דרכם של היזמים. צביקה תמרי, אחד האדריכלים הבולטים בעיר, כבר הכין תוכניות לאחד המתחמים מתוך כוונה להצטרף לאחת הקבוצות, תוכנית שלא יצאה אל הפועל בסופו של דבר. הוא מספר: "פנו אלי נציגי הקבוצה שזכתה במכרז על המתחם שתיכננתי וסיפרו שהם מעוניינים בתוכניות שלי כי הם ניגשו למכרז בלי תוכנית אדריכלית".
עוד תופעה מעניינת שמתרחשת בימים אלה היא שנציגי קבוצות מפסידות יוצרים קשר עם קבלנים וחברות יזמיות שזכו ומציעים להם "נדוניה" של קבוצת קונים מוכנה לרכישה. משה תורן, מנכ"ל חברת גרופהום שהצעתה לא התקבלה, מספר כי הציע לחברת זילברמינץ, שזכתה במשבצת עליה התמודדה גרופהום, לקבל כמיקשה אחת את כל חברי קבוצת הרכישה שלו, כקבוצת רוכשים שייקנו את הדירות מזילברמינץ בצורה מאורגנת ובמחיר מופחת. בכך מקווה תורן למזער מעט את הנזק שנגרם לחברי הקבוצה עקב אי הזכיה במכרז.
גם תורן מעריך כי במספר מתחמים חברי קבוצות שזכו במכרז ייאלצו בסופו של דבר להוסיף סכום כסף "לא קטן" למחיר שרכשו את הדירה. תורן מסביר כי על פי המחיר שהציעו מספר זוכים, עוד לפני שיתחילו בבנייה, מחיר הדירה יעמוד על 650-700 אלף שקל. "תוסיף לזה את האגרות, ההיטלים והבניה עצמה שהיא כ- 650 אלף שקל, ותגיע למחיר מינימום לדירת מאה מטרים רבועים של 1.45 מיליון שקל. אני לא מבין איך היזמים פירסמו מודעות ומכרו את הדירות במחיר של 1.23 מיליון שקל? ברור שמישהו כאן יצטרך להכניס את היד לכיס ולהוסיף עוד 200-300 אלף".
גרופהום היא אחת החברות ששוקלות לעתור לבית המשפט נגד רשות מקרקעי ישראל. תורן מסביר: "אנחנו בודקים את העניין עם היועצים המשפטיים שלנו. המכרז הזה על פניו לא היה תקין ובכלל הוא התנהל בצורה לא ברורה עם כל הדחיות שהוא עבר בדרך והתהפוכות ושינוי תנאי המכרז".
משה, אומרים שהזוכים נכנסו בעצם למילכוד. למה הכוונה?
"במתחם שעליו התמודדנו הזוכה הגיש הצעה גבוה בארבעה מיליון שקל מזו שלנו. זה פער מטורף. הם פשוט 'התאבדו' על מחיר הקרקע והממוצע הסופי ליחידת דיור היה גבוה בכ-150 אלף שקל מהצעות אחרות, במתחמים סמוכים".
מה המשמעות לחברי הקבוצה?
"כמובן שהמפסידים הגדולים של התנהגות חסרת אחריות זאת מצד מארגני הקבוצה הם הצרכנים בקבוצה, שמוציאים באופן ישיר מכיסם את ההפרש הכספי. מי שמרוויח בגדול, על חשבונם, הם המארגנים. אותן קבוצות שלכאורה ניצחו במכרז עשו עסקה גרועה, כי הן שילמו כבר על הקרקע מחיר מופקע עוד לפני שהתחיל הפרויקט. זאת לצד התקלות הצפויות בדרך ועם אומדן שגוי שהציגו ללקוחותיהם מראש".
בקרוב יתחילו לשווק במודיעין דירות במסלול "מחיר מטרה". אולי שיטת המכרזים מיותרת?
"זה רק ידגיש עוד יותר עד כמה העיסקאות ב'נופים' היו גרועות ללקוחות מבחינת המחיר. בהצעה של גרופהום בנופים לקחנו בחשבון גם את הורדת המחירים העתידית הצפויה במודיעין בהמשך לפרסומי תכנית 'מחיר מטרה'".
עד כמה גרועות העיסקאות?
"כל מי ששילם על הקרקע בנופים יותר מ-430 אלף שקל ליחידת דיור במרכז השכונה עשה עיסקה גרועה. כך גם מי ששילם מעל 600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור בחלק הצפוני".
עונת המימושים החלה
בתוך כך נודע כי בכמה קבוצות שזכו במכרזים החלו כבר עיסקאות מימוש. כך למשל באחת הקבוצות אותן שיווה סוכנות הנדל"ן "נחלת בנימין" סיפר אשר נדיבי, אחד השותפים: "היו אצלנו כבר שלוש עיסקאות שנסגרו בלחיצת יד שבהן חברי הקבוצת רכישה שלנו מכרו את הדירות ברווח של 150 אלף שקל לקונים חדשים".
נדיבי סיפר כי העיסקאות נסגרו בלחיצת יד "מכיוון שהחוזים מול חברי קבוצת הרכישה טרם נחתמו לאחר הזכיה במכרז. לכן המכירה היא עקרונית. ברגע שהחוזים ייחתמו מול חברי הקבוצה נוכל לבצע העברת חברות בקבוצת הרכישה לחברים החדשים. זה מדהים איך בפרק זמן כזה קצר אנשים עושים רווח של 150 אלף שקל, על דירה שעוד לא נבנתה בכלל".
נא להכיר – שכונת "נופים"
השכונה החדשה עתידה להתפרש על פני כ- 955 דונם והיא תכלול בנוסף 9,500 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, גני ילדים, בתי ספר יסודיים ועל יסודיים, מבני ציבור ושטחים ירוקים אשר ישקיפו אל פארק ענבה ויחוברו לשכונות הסמוכות באמצעות גשרים ומעברים תחתיים.
כזכור, שכונת "נופים" היא השכונה הראשונה בעיר המשווקת לבנייה במסגרת "הסכם הגג" והיא השכונה הראשונה מתוך ארבע שכונות נוספות המצויות בשלבי תכנון שונים ואשר יכללו בסופו של דבר כ-12,000 יחידות דיור למגורים, מבני חינוך וציבור ושטחי מסחר ועסקים. עבודות התשתית להקמת השכונה כבר החלו והן ילוו בהשקעות תחבורתיות ומוניציפליות כדוגמת סלילת כביש חדש (180), חיבורו לכביש 431 והקמת שלושה גשרים תחבורתיים בשטח של 370 דונם.
מונולוג של זוכה
"אני עכשיו נוסע עם אשתי לרומניה לנוח ולנקות קצת את הראש ובמרץ ניסע לטיול בר מצווה עם הבן לברצלונה. עכשיו יש לי זמן, אחרי שכל המתח התפרק, הרגשת נינוחות אדירה מציפה אותי. השגנו את המטרה וחלקי בפרוייקט בעצם מסתיים עם השיווק והזכיה במכרז". כך מספר בשמחה אשר נדיבי מסוכנות הנדל"ן "נחלת בנימין", ששיווק את הדירות במתחמים במגרשים כ"ג וכ"ד.
הקונים באמת ישלמו יותר מהמתוכנן?
"עמדנו במחירים, זכינו במכרז, סיפקנו את הסחורה ללקוחות שרצו להגיע לדירה מבלי שיצטרכו להוסיף כסף גדול מהכיס, ולכן הסיפוק הוא גדול. בניגוד לכמה קבוצות רכישה שכבר הודיעו לחבריהם כי יצטרכו להוסיף 100-200 אלף שקל למחיר הדירה, אנחנו הודענו ללקוחות שלנו שגם אם תהיה עליית מחירים, הוא תהיה אצלנו מוגבלת לעד 5% ממחיר הדירה. מבחינתנו זה הישג מרשים. הרי תמיד יש הוצאות לא צפויות ו-5% זה בגדר הסביר מאד".
עד כמה המשרד שלכם היה מגוייס לעניין הזה?
"לגמרי. במשך חצי שנה גייסתי את כל סוכנות התיווך שלי לפרוייקט הזה. זו השקעה אדירה של זמן עבודה, כח אדם שמשווק את הדירות וכסף לפירסום בעיתונים ועוד הוצאות. אם לא היינו זוכים במכרז, תחשוב איזה הפסד כספי זה היה גורם לי. הזכיה במכרז סתמה לי בור תקציבי גדול בהכנסות. לא אסתיר שהיינו במתח גדול בשבוע האחרון עד שנודע לנו שזכינו".
"הקבלנים הפכו את נופים לשכונה יקרה"
למשפטנית וחברת המועצה לשעבר עו"ד סיגלית הנדשר פרקש יש לא מעט ביקורת על המכרז, ובעיקר על תוצאותיו
"המחירים בשכונת נופים גבוהים מאד והשכונה תהיה אחת השכונות היקרות בעיר", אומרת המשפטנית סיגלית הנדשר-פרקש, מתמחה בנדל"ן ולשעבר חברת מועצת העיר. "רק חבל לי שזוגות צעירים לא יוכלו כמעט לרכוש בשכונה דירות".
מה הפריע לך במכרז?
"שני דברים: ראשית שיש בין הזוכים הרבה מאד חברות קבלניות לא מוכרות, שאני לא יודעת מהיכן הם באו. אם רוב החברות שזכו כאן הן אנונימיות, זה מדאיג. כי תמיד בעיר חדשה חברות בניה חדשות משלמות 'שכר לימוד' בהיכרות המערכת העירונית, עם מחלקת ההנדסה בעירייה, עם מבנה הקרקע בעיר וכל הפרוצדורות הנדרשות. לחברות לא מוכרות יש פוטנציאל של חוסן כלכלי ופיננסי נמוך יותר וצריך לקחת את זה בחשבון".
והדבר השני?
"הדבר המדאיג השני והחמור יותר הוא הפער הגדול בין מחירי המינימום שהמינהל דרש עבור המגרשים והמחירים שהקונים הציעו. זה הגיע במקרים רבים לכפול ממחיר המינימום. זה אומר שהמציעים מרימים כאן את המחירים בעיר. אני נדהמתי מהמחירים שהזוכים שילמו פה עבור מגרשים, וברור לי שמחירי הדירות בנופים יהיו גבוהים מאד".
בקרוב יהיו גם דירות ב"מחיר מטרה". זה ישפיע?
"הקבלנים שהציעו מחירים גבוהים עבור המגרשים בנופים לקחו כאן סיכון גדול מאד. אני לא רואה איך קבלן ימכור בנופים דירה בת ארבעה חדרים במחיר 1.8 מיליון שקל, כשבעוד שבוע ישווקו דירות ב'מחיר מטרה' במחיר 1.4 מיליון שקל".
אז מה המסקנה שלך?
"שהקבלנים הפכו את שכונת נופים לשכונה יקרה וזוגות צעירים לא יוכלו לגור שם. החברות הקבלניות לא לוקחות אחריות חברתית כי הם אלה שמרימים את המחירים למעלה. אם קבלן מכפיל את מחיר המינימום כדי לזכות במגרש ולא חושב על הזוגות הצעירים שרוצים לקנות דירה, יש כאן חוסר אחריות חברתית".
צילום ענת גבריאלי
