עוד מעט "בר מצווה". בימים אלה מציינים 13 שנה לתחילת איכלוס השכונה שבמקור נקראה "בוכמן" על שם האדריכל שתיכנן אותה (מאיר בוכמן). לפני מספר שנים, כאשר העיריה החליטה על מתן שמות "אמיתיים לשכונות העיר", פוצלה "בוכמן" לשתי שכונות: "השבטים" שבה חיים 6,000 תושבים ו"מוריה" שבה חיים כ-7,000 תושבים. אבל למרות הפיצול, שתי השכונות מהוות תא שטח אחד שנתפס כשכונה אחת ולא שתיים. לקראת חגיגות הבר מצווה החלטנו להפנות את הזרקור לשכונה, שעוברת שינויים לא מעטים בשנה האחרונה.

לצורך כתבה זו נכנה את שתי השכונות בשם "השכונה" מטעמי נוחות.

ראשית כדאי לדעת השכונה תוכננה במקור להיות חלק מרעות וזכתה, "על הנייר", לשם  "רעות ג'". התוכנית לא יצאה את הפועל באופן רשמי אבל מעשית – רבים מתושבי רעות שהתגוררו בבתים חד קומתיים דילגו לשכונה זו כשהילדים גדלו ועזבו את הבית. מרחיב איש הנדל"ן זאב שומכר: "בגלל הקשר ההיסטורי עם רעות זאת למעשה השכונה היחידה במודיעין עם בתים צמודי קרקע, הגדולים בהרבה מקוטג'ים בשכונות אחרות בעיר. ועם תנאי התחלתיים כאלה היה ברור שזו תהיה השכונה היקרה ביותר במודיעין מבחינה נדל"נית".

 אבל מה שקורה בשכונה בשנים האחרונות, בעיקר בשלוש השנים האחרונות, היא תנופת פיתוח מחודשת עם עליה חדה במחירי הנדל"ן וזרימת אוכלוסיה חדשה לשכונה – לאחר עשור שבו השכונה "חיפשה את זהותה". בין השינויים הבולטים בשכונה שנעשו בשנים האחרונות היו הקמת פארק האקסטרים בשדרות מנחם בגין והקמת הספורטק (אף הוא בשדרות מנחם בגין). אמנם השדרה הפכה – לאכזבת תושבי השכונה – לציר תנועה ראשי גם למשאיות שעוקפות את מרכז העיר, אבל גולת הכותרת העסקית היא ללא ספק סיום בניית שני המרכזים המסחריים הראשונים בשכונה, מה שאמור לתת לה  תנופת פיתוח עיסקי ולהזריק דם חדש למערך העסקים השכונתי.

תיכון חילוני – אאוט

מבחינת מיקום ונגישות השכונה נהנית מיתרונות ברורים שכן היא קרובה ליציאות מהעיר לכיוון לטרון ולכיוון כביש 431 וכמובן דרך מנחם בגין לכיוון כביש 443 דרך צומת מכבים. מבחינת מסחר, פרט לשני המרכזים המסחריים אליהם נגיע בהמשך, בשכונה לא היו כמעט אפשרויות מסחר נאותות (ברחוב יששכר יש מכולת ומספרה). בשנת 2012 נפתח מרכל בינוני בגודלו בשדרות יצחק רבין, הסמוך לשכונה, ומשרת את תושבי השכונה והאזור, אבל המחסור במקומות מסחר הורגש מאד. כעת מתוכננים שני מרכזים מסחריים חדשים. האחד בשדרות מנחם בגין והשני ברחוב לאה אמנו/שבטי ישראל. זה מתוכנן להיות מרכז יוקרתי ויוצא דופן שייתן מענה לתושבי השכונה מבחינת קניות ובילוי.

מוריה והשבטים הן שכונות ירוקות למדי עם ריבוי גנים שבהם מתקני שעשועים ופיתוח סביבתי. בהם הפארק בשדרות יצחק רבין, הפארק ברחוב יוסף וברחובות יששכר וראובן, לאורך שדרות מנחם בגין, וכמובן הקומפלקס הספורטיבי החדש של פארקים ומגרשי ספורט וספורט אקסטרים בשדרות מנחם בגין על שדרות החשמונאים.

מבחינת מערכת החינוך בשכונה יש מספר רב של מוסדות חינוך איכותיים וייחודיים בהם בתי ספר יסודיים, כולל בית הספר התורני אריאל, וישיבה תיכונית (בני עקיבא) ברחוב ראובן. בשכונה הכפולה יש ריבוי של חובשי כיפות והדבר בא לידי ביטוי במערכת החינוך ובמספרם הרב של בתי הכנסת באזור. בשכונה, אגב, אין בית ספר תיכון חילוני והציבור החילוני משתמש למעשה בתיכון מו"ר ברעות.

בכמה עלו המחירים?

חזרה לאספקט הנדל"ני ורשות הדיבור לזאב שומכר: "היו קפיצות מחירים בשכונה מאז היווסדה. בתחילה השכונה התאפיינה בהרבה מאד מבנים צמודי קרקע (קוטג'ים דו-משפחתיים, קוטג'ים טוריים ווילות) אולם בהמשך נבנו בה גם בתי דירות נמוכים. חלק מן הרוכשים קנו את בתיהם באמצעות קבוצות רכישה, שהיו מורכבות בעיקר מישראלים תושבי הארץ, חלקם ממודיעין וחלקם מחוצה לה. אלה קנו באזור שמעון ויהודה וכן נפתלי ויוסף.

"יש גם איזור המאוכלס ברובו על ידי אנשי צבא, שקנו את הבתים דרך עמותה צה"לית, ואלה נמצאים ברחובות ראובן, אשר, יששכר וקצתם גם באסתר המלכה. שכונת מוריה מציעה דירות גדולות, דופלקסים, דירות גן ואף קומפלקסים של דירות עם בניינים נמוכים הבנויים סביב חצר מרכזית פנימית, דבר שאין בנמצא בשכונות אחרות בעיר".

ראשוני התושבים שהגיעו לשכונה היו משפרי דיור ממודיעין, עם מאפיינים של הרבה ירושלמים לשעבר והרבה מאד עולים חדשים, בעיקר מארצות דוברות אנגלית. כך שהמחירים בשכונה היו תמיד גבוהים. השכונה הפכה למוקד משיכה עבור תושבי חוץ, בעיקר עולים חדשים שבאו ממניעים ציוניים, חילוניים ודתיים. תושבי חוץ נמשכו אל השכונה בשל גודל הבתים שהוצעו בה למכירה. עד לתחילת שיווק הפרויקטים בבוכמן לא היה בעיר היצע של בתים גדולים למכירה. משהחלו דוברי האנגלית לקנות בבוכמן, נוצרה קהילה שדחפה עוד משפחות עולים להגיע דווקא לשכונה, כמובן מסיבה חברתית. שומכר: "עולים חדשים מארצות דוברות אנגלית מחפשים קהילתיות ומוצאים אותה בשכונה זו, בה הם פוגשים עוד אנשים כמותם, שחווים את אותם תהליכים ואותם קשיים כמוהם".

חלק ממחירי הנדל"ן הגבוהים בשכונה, אפילו יחסית לשכונות אחרות בעיר, ניתן להסביר בביקוש מצד האנגלו-סקסים, בעיקר לאלה שמכרו נכס בארץ המוצא ובידם סכום מזומן גדול במטבע זר, מה שמקל על הרכישה כאן.

להלן מספר עיסקאות נדל"ן שליקטנו במשרד התיווך של שומכר (שאומר: "העסקאות היקרות ביותר בעיר מודיעין היו בבוכמן!"): קוטג' בן 6 וחצי חדרים ברחוב דן (פרויקט של חברת מליבו) אשר נבנה ב-2002 נמכר בסוף 2013 ב4.35 מיליו שקל. שומכר: "היום מחירו של הנכס הוא כבר קרוב לחמישה מיליון שקלים".

מחירי הקוטג'ים בשכונה נעים היום סביב ארבעה מיליון שקל ויותר, כלומר מחירים דומים של צמודי קרקע ברעות. מרבית הקוטג'ים שנקנו בתחילת הדרך היו במחירים שנעו בין 1.2-1.4 מיליון שקל. "לכן", אומר שומכר, "בשנות קיומה של השכונה הקוטג'ים שילשו את מחירם ואפילו עלו פי ארבע. הזינוק נובע מהעובדה שבתחילת הדרך בוכמן נחשבה ל'סוף העולם' והקבלנים נאלצו למשוך קונים במחירים אטרקטיבים ונמוכים".

הכי מרווחת בעיר

הקירבה לרעות (רק שביל עפר קצר מפריד בין השכונות) הפכה את בוכמן דאז למטרה להגירה פנימית מרעות. זוגות מתבגרים תושבי רעות שהילדים כבר עזבו את הבית הגדול צמוד הקרקע, מוכרים ברעות וקונים במוריה או בשבטים דירות גדולות ונוחות ועוד נותרים עם עודף.

אחרי מכבים ורעות, בוכמן היא השכונה המרווחת ביותר במודיעין. כלומר – רמת הצפיפות בין בית לבית היא נמוכה ביותר. לגבי התושבים, התדמית של השכונה בעיני תושבי מודיעין היא של ריכוז של דתיים ממוצא אנגלו-סכסי ושל משפחות אמידות. עם זאת, ניתן למצוא בה אוכלוסייה מגוונת, עם שילוב של דתיים וחילוניים, ישראלים ותיקים ועולים חדשים. בין התושבים הבולטים בשכונה ניתן למצוא את השר יריב לוין, את ראש המוסד יוסי כהן, את יו"ר חברת חשמל יפתח רון-טל, את אלוף פולי מרדכי, את איש העסקים מוטי בן משה (שהבליח לתודעת הציבור עם רכישת חברת אי.די.בי.).

"מוריה סנטר" לשירותכם

כאמור – הטריגר שכנראה יעניק דחיפה נוספת לשכונה ואולי גם למחירי הנדל"ן הם שני המרכזים המסחריים החדשים שייפתחו בחודשים הקרובים. מרכז "מוריה סנטר" שבפינת רחוב יהודה ושבטי ישראל ומרכז המסחרי של חברת יורו שופס שבשדרות מנחם בגין.

לגבי "מוריה סנטר" מדובר בקומפלקס מבנים מרשים בצומת מרכזית בשכונה, אותו מקימה חברת האחים גיא ודורון לוי. בחברה מספרים כי "מעל 70% משטחי המסחר במרכז המסחרי החדש כבר הושכרו לרשתות מזון (סופר טוב), בתי קפה (ארומה, קפה ג'ו) ושירותים קהילתיים ובהם סניף דואר קופת חולים (מכבי) ובית מרקחת. בעוד כמה חודשים צפויות העבודות להסתיים לקראת הפתיחה הצפויה בתחילת 2017".

המעניין בתהליך הקמת המרכז הוא ש"תמהיל החנויות  במרכז המסחרי" (כך לפי דברי גיא ודורון לוי) "תוכנן מראש כדי לענות בדיוק על צורכי התושבים ולצורך כך נערך סקר שאותו הזמנו במיוחד בחברת מכון גיאוקרטוגרפיה, שבוצע לקראת תחילת עבודות הבנייה".

מטרת הסקר, שנעשה בקרב מדגם מייצג של תושבי השכונות באזור המרכז החדש במודיעין, היתה לאפיין את תמהיל החנויות שיתאים במידה הטובה ביותר לאוכלוסייה הרלוונטית ולדרישותיה. על פי הממצאים שעלו מהסקר, תושבי השכונה משתוקקים בעיקר לסופרמרקט שכונתי שיספק מענה לצרכי הקניות שלהם. במקום השני בחשיבותו על פי רצון התושבים היה מוקד הסעדה איכותי, כלומר בית קפה ולצידו מסעדות מזון מהיר, שמתאימים יותר לבילוי עם ילדים. שירותים נוספים שנדרשו הם בית מרקחת, סניף בנק, סניף דואר, שירותי מספרה וקוסמטיקה, חנויות בודדות להלבשה, חנויות לצריכה של משקי  הבית וחנויות לילדים.

"מוריה סנטר" יהיה מרכז מסחרי ושכונתי שישתרע שטח של כ-5,000  מ"ר, על פני  שתי קומות ובהן 35 חנויות בשטחים של בין 50 – 350 מ"ר. בקומה התחתונה הוקצה שטח של כאלף מ"ר להקמת סופר מרקט. בנוסף מוקצה שטח של כ-700 מ"ר בקומה השנייה בו יהיו משרדים של בעלי מקצועות חופשיים ומרפאות רופאים. כמו כן יכלול המרכז החדש 246 חניות בשני מפלסים: חניון עילי וחניון מקורה חלקי  בקומה הראשונה.  

דורון לוי, מבעלי חברת גיא ודורון לוי, הוסיף: "אנחנו שמחים שרשתות מובילות וידועות כרשת ארומה, קפה ג'ו ומותגים מקומיים כסופר טוב, פיצה פרגו וכו' בחרו במוריה סנטר. השוכרים נבחרו על ידנו בקפידה. היה לנו חשוב שאופי הפעילות של השוכרים יתאים בדיוק לצורכי התושבים כפי שעלה בסקר שקיימנו טרם התחלת עבודות הבנייה. אופי התמהיל , שנבחר מתאים  לסדר יומם העמוס ועתיר הפעילות של האוכלוסייה המקומית, שמצריך שירותים דוגמת סופר מרקט, בית מרקחת ועוד, במרחק הליכה מהבית כמו גם מענה לפעילות בשעות הפנאי".

חברת גיא ודורון לוי תקים בצמוד ל"מוריה סנטר" גם פרוייקט דיור מוגן, לאחר שזכתה במכרז לפני כמה חודשים במגרש להקמת המבנה שיכלול 120 דירות ושטחים ציבוריים.

ומבט על "יורו שופס"

גם המרכז המסחרי השני בשכונה, "יורו שופס" (שמקימה חברת יורו ישראל) כבר עומד בפני השלמה. גם כאן הצפי הוא שהקניון החדש ייפתח לקראת סוף 2016 תחילת 2017. המרכז נמצא בשדרות מנחם בגין והוא משתרע על שטח כולל של כ-8,400 מ"ר. מתוכם 4,000 מ"ר שטח מסחרי של חנויות ובתי עסק. חברת יורו ישראל השקיעה בהקמת המרכז החדש חמישים מיליון שקל והמבנה כולל שתי קומות ולצדן שטחי גינון ציבורי, חניון פתוח וכן חניון תת קרקעי בן כ-230 מקומות חניה (ללא תשלום).

במרכז יהיה – לפי החברה – "תמהיל חנויות מגוון שייתן מענה לצרכי דיירי השכונה", בין השאר דיווחה החברה כי "נסגרו הסכמי שכירות עם מגוון עסקים, ביניהם קואופ שופ, סופר פארם, מכון היופי ציינג, מספרה, מכבסה, פיצריה, חנות תכשיטים, חנות נוחות ועוד. לאחרונה נחתמו חוזי שכירות עם רשת חנויות הנוחות 'סוויט', ששכרה שטח של 40 מ"ר תמורת 220 שקל למ"ר לחודש לא כולל דמי ניהול, לתקופה של חמש שנים עם אופציה לחמש נוספות. 'החומוסיה' שכרה שטח של 77 מ"ר תמורת 145 שקל למ"ר לחודש לא כולל דמי ניהול, לתקופה של שלוש שנים עם אופציה לשלוש נוספות".

בתמונה יורו שופס ברחוב מנחם בגין.תמהיל חנויות מגוון. צילום יהודה גולן