"התודה והברכה מגיעה לשני אנשים. לשר האוצר משה כחלון ולנגידת בנק ישראל קרנית פלוג". כך אומר מנשה צורי, אחד המתווכים הוותיקים והמנוסים במודיעין.
צורי מתכוון כמובן להצהרות של כחלון על הרחבת פרוייקט "מחיר למשתכן". מה שמשאיר לדבריו הרבה זוגות צעירים "יושבים על הגדר וממתינים להגרלות כאילו מדובר בתוכנית הימורים". ועל פלוג: "שללא שום סיבה נראית לעין העלתה ככה בלי שנרגיש את ריבית המשכנתאות ביותר מעשרים אחוז בשנה האחרונה, על מרכיב החלק הקבוע והלא צמוד למדד שבמשכנתא".
בלי קשר אם צורי צודק או לא, העובדות בשטח פשוטות: מחירי השכירות במודיעין זינקו בשנה החולפת בממוצע, ב-7% עד 10%. תלוי כמובן בגודל הדירה במיקומה ובתנאים הנילווים כגון קומה, מעלית, כיוונים, נגישות לנכים וכו'.
"מה שקרה בתנאי שוק כאלה הוא שהזוגות הצעירים או משפרי הדיור נפגעו פעמיים", מסביר איש הנדל"ן זאב שומכר. "כל מי שצריך דירה נסחף למעגל אכזרי שבו הוא נדפק משני הכיוונים. מצד אחד כולם ממתינים לראות מה יקרה למחירי הדירות לאחר שהממשלה דחפה את מסלול 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה' ונמנעים מלקנות דירה, לכן בינתיים נוצר לחץ על שוק השכירות כי בהמתנה לרכישת הדירה אתה גר בינתיים בשכירות וכך ההיצע של דירות להשכרה ירד בחדות, הביקוש לדירות להשכרה עלה מאד והתוצאה: מחירי השכירות זינקו".
מה קורה עכשיו?
"שני דברים. האחד: הרוכשים לא קונים בינתיים דירה אלא משלמים יותר עבור שכירות ובעוד שנה שנתיים, כשהם יקנו לבסוף את הדירה אחרי שלא יזכו בהגרלת מחיר למשתכן או מחיר מטרה, הם ישלמו על הדירה מחיר גבוה בהרבה וגם המשכנתה שלהם תתייקר. בקיצור – נדפקו פעמיים".
גם מנשה צורי חושב שההמתנה לדירה אינה בריאה: "שר האוצר מוכר חלומות אבל לא נותן פיתרון לאלה שלא זכו בדיור בר השגה מוזל. אלה ימשיכו לגור בדירות שכורות והמחירים יזנקו".
בכמה עלו מחירי השכירות במודיעין?
צורי: "בגדול, בשנה האחרונה אנחנו מדברים על 7%-9% של עליה אבל זה עוד לפני פסח, כשהשוק יחסית חלש. חכה תראה מה יהיה בחודש מאי כשהשוק יתעורר ואנשים יחפשו דירות לקראת המעבר בקיץ. אז משדרגים, משפצים, נרשמים לגני ילדים ובתי ספר ולכן התנועה הגדולה של מעבר היא בחודשי הקיץ. אני צופה שמיד לאחר הפסח מחירי השכירות ירשמו עליה נוספת".
אתה יכול לפרט קצת יותר לפי גודל הדירות?
"דירות ארבעה חדרים, שהן המסה הגדולה ביותר, עבור דירה כזאת די סטנדרטית במודיעין, כלומר עם מרפסת, בלי גינה ובלי תוספות יוקרתיות שילמו שכר דירה של 4,500 שקלים עד ל-5,000 שקלים לחודש. השנה, על אותה דירה, משלמים כבר 5,000 עד 5,500 שקלים לחודש. דירות גן של ארבעה חדרים נושקות כבר השנה למחיר שכירות של 6,000 עד 6,500 שקלים, שהם אלף שקלים יותר מאשר בשנה שעברה. למעשה, תוספת של גינה כזאת היא כמו עוד חדר בדירה מבחינת שכר הדירה".
מה לגבי דירות שלושה חדרים?
"זאת נקודה כואבת מאד, כי אין כמעט דירות כאלה להשכרה במודיעין. ואם מוצאים דירה כזאת אז המחיר השנה נוגע ב-4,500-4,700 שקלים לחודש. בשנה שעברה דיברו על 4,200 שקלים בחודש".
ולגבי דירות גדולות של חמישה שישה חדרים?
"אותו דבר. בדרך כלל מי שהוביל את עליית המחירים עד השנה היו הדירות הקטנות שדחפו את הממוצעים למעלה, אבל בגלל שאין כמעט היצע לדירות קטנות של שניים-שלושה חדרים, השנה הדירות הגדולות של חמישה ושישה חדרים וכן קוטג'ים הם אלה שמובילות את עליות המחירים".
למשל…
"יש דופלקס חמישה חדרים בקומה השלישית ובלי מעלית שהושכר בשנה שעבר במחיר 6,500 שקלים והיום כבר מבקשים עליו בחוזה החדש 8,000 שקלים".
עד כמה יש משקל למשקיעים בעליית שכר הדירה?
"יש להם השפעה. בעיקר לחוק המיסוי על דירה שלישית. משקיעים מפחדים מהחוק לכן חלק מהם יצאו מהמשחק. מכיוון שריבית המשכנתאות גבוהה משמעותית, גם לא כדאי להם לקנות דירה להשקעה בעלות ריבית כזאת. ברגע שחלק מהמשקיעים יצאו מהמשחק – שוב היצע הדירות הפנויות להשכרה ירד ושוב יש לחץ מצד הביקושים ועליית מחירי השכירות. זה גלגל שקשה מאד לצאת ממנו".
מה קרה עם ריבית המשכנתאות?
"לפני שנה הריבית על החלק הקבוע והלא צמוד במשכנתא היה 3.4% בממוצע. היום הריבית זינקה כבר ל-4% בממוצע. זה אומר התייקרות של החלק הלא צמוד במשכנתא בשיעור של עשרות אחוזים. משקיעים לא רוצים כבר לקנות דירות להשקעה ולהשכיר אותן ובכך גורמים לירידה בהיצע הדירות להשכרה ומחירי השכירות עולים. לבנק ישראל לא היתה שום סיבה נראית לעין להעלות את הריבית על המשכנתאות. אם בנק ישראל יעלה בקרוב את הריבית במשק, אז גם חלק הפריים במשכנתאות יעלה ובכלל יישפך שמן על מדורת הדיור".
* * *
"למזלי, אנחנו מתעסקים פחות בהשכרת דירות אלא רק כשירות ללקוחות שקנו או מכרו אצלנו דירה", אומר. זאב שומכר. אבל גם הוא יודע שבמודיעין עניין מחירי השכירות הוא בור גדול ללא תחתית ומסביר: "כולם יושבים על הגדר בהמתנה, כמו שהיה לפני שנתיים כשיאיר לפיד יצא בהכרזה על תוכנית מע"מ אפס. לכן כמעט כולם החליט לא לרכוש דירה כרגע אלא להשכיר. ומה קורה שכולם רצים לשכירות? המחירים עולים".
אבל זה בכל הארץ, לא רק במודיעין.
"נכון, אבל במודיעין יש מה שמתדלק את מחירי השכירות ואלו שכונות הציפורים ונופים".
תסביר.
"שכונת הציפורים עוד לא מאוכלסת אבל בעוד חצי שנה בערך ייכנסו לשם 900 משפחות. חלקן לפחות גרות היום בשכירות. אנשים מכרו דירות כדי לממן את רכישת הדירה החדשה שלהם בציפורים ובינתיים הלכו לגור בשכירות לפני שנה או שנתיים. מאז יש עליות בשכירות. עם נופים יקרה אותו דבר".
למה?
"כי בנופים יש הרבה קבוצות רכישה. מאחר וקבוצת רכישה דורשת על פי החוק הון עצמי התחלתי בגובה 40% ממחיר הדירה, הרי שחלק לפחות מכרו את דירותיהם כדי לממן את הכניסה לקבוצת הרכישה. בינתיים הם הלכו לגור בשכירות. התוצאה? עליות מחירי השכירות כמובן".
תן קצת מספרים של שכר דירה במודיעין.
"דירות ארבעה חדרים בשנה שעבר השיגה שכר דירה של 4,800-5,000 שקלים, היום זה כבר 5,300-5,500 שקלים".
עליה חדה?
"כן. יש בשכונת הכרמים דירת חמישה חדרים ומרפסת סטנדרטית שהציעו עליה עכשיו 7,000 שקלים לחודש. מדובר בדירה חדשה מקבלן, אתה מבין? 7,000 שקלים לחודש אלה מחירים של קוטג'ים מלפני שנה והיום של דירות חמישה חדרים".
מפתיע אותך?
"בכלל לא. גם דירות שלושה חדרים זינקו בשנה האחרונה בכעשרה אחוזים. מ- 4,000 שקלים לחודש ל- 4,600-4,700 שקלים לחודש. השוכרים כבר לא מתווכחים עם בעלי הדירות, מה שמבקשים מהם, הם מסכימים, בלית ברירה אחרת הם יישארו בלי דירה והם יודעים זאת".
אז הקטסטרופה היא בדירות הגדולות?
"הכל יחסי. בגדול דירות וקוטג'ים מה שהושכר בשנה שעברה ב-6,000 שקלים, היום מושכר בלפחות 7,000 שקלים ומה שהושכר לפני שנה ב-7,000 שקלים היום כבר מדברים על 9,000 שקלים".
* * *
שמעון מלקר, מנהל מחלקת השכירות בסניף אנגלו סכסון בעיר, מספר כי "היום יחידת דיור שהיא מרתף בווילה, משהו בשטח ארבעים מטר מרובע, תעלה יותר משלושת אלפים שקל בחודש. היום בכלל ניתן לומר שמחירי השכירות גבוהים הרבה יותר מהמחיר הריאלי עבור שכירת נכס ואנחנו מדברים גם עליה של 7%, 8%, וגם 9% בשנה האחרונה. קח בחשבון שאנחנו עדיין בחודשי החורף הרדומים יחסית".
מהן השכונות הכי מבוקשות לשכירות?
"הכרמים, כי הבניה שם למעשה הולכת ומסתיימת ויותר נוח לגור שם. הדירות חדשות יותר. חלקן מגיע לשוכרים ישירות מהקבלנים. השכונה השניה המבוקשת ביותר היא אבני חן, שם מחירי השכירות גבוהים יחסית לשכונות אחרות בגלל הביקוש והאוכלוסיה ואחריהן בוכמן. לאחר מכן השכונות הותיקות יותר במרכז העיר. אבל משמעותית הן מבוקשות פחות מהכרמים ואבני חן".
גם מלקר מדבר על מחירים דומים, כלומר 5,000 שקלים ויותר עבור דירת ארבעה חדרים "רגילה מאד". והוא מוסיף: "ההבדל בין שנה שעברה והשנה הוא שאם לפני שנה אנשים עוד התווכחו עם בעל הבית על המחיר, הרי שהשנה אנשים כבר לא מעיזים להתווכח יותר. ואם לפני שנה אנשים שילמו בממוצע 1,000 שקלים לחדר, השנה הם כבר משלמים 1,200- 1,300 שקלים לחדר".
לאן נגיע?
"אני לא יודע. ראיתי במקרה אחד לא מזמן שזוג שביקש לשכור דירה בקיץ חתם על חוזה שבמסגרתו הם שילמו סכום מסויים להבטחת החוזה במשך כמה חודשים עד שיקבלו את המפתח. אולי כדי להבטיח שלא יגנבו להם את הדירה. כשראיתי את זה אמרתי לעצמי שזה הזוי, אבל זה קרה כאן במודיעין".
מחירים השכרה לדוגמה מהחודשים האחרונים
ברחוב הגעתון בשכונת הנחלים הוצעה דירת ארבעה חדרים בקומה שניה עם מרפסת בשטח 40 מטרים רבועים, משופצת לפי המודעה עם סלון גדול פרגולה ומיזוג אויר במחיר של 5,300 שקלים לחודש.
דירת חמישה חדרים בבוכמן עם מרפסת בשטח 52 מטרים רבועים וגינה של 25 מטרים רבועים הוצעה להשכרה במחיר 7,000 שקלים לחודש. דירת ארבעה חדרים עם מרפסת, בשכונת הפרחים, הוצעה בפברואר ב-4,800 שקלים.
דירת שלושת חדרים בפרחים עם מעלית, הוצעה ב-4,200 שקלים. 3 חדרים במליבו הוצעה ב- 4,250 שקלים. 4 חדרים ברחוב עמק בית שאן הוצעה ב-4,800 שקלים ודירת גן בת שלושה וחצי חדרים בנחל עיון עם שתי גינות הוצעה ב-4,950 שקלים לחודש. בית דו משפחתי ברעות מוצע ב-10,000 שקלים בחודש ויחידת דיור במכבים מוצעת ב-3,100 שקלים בחודש.
בתמונה שכונת הכרמים. עוד מאות שקלים בחודש ביחס לשנה הקודמת (צילום ארכיון)
