שנתיים לאחר פרוץ משבר הקורונה מדווחים אנשי הנדל"ן במודיעין על ביקוש הולך וגובר לשטחי נדל"ן מסחרי ועסקי בעיר, כאשר רמות הביקושים הגדלות מוצאות ביטוי גם ברמות המחירים.
פנינה רוזנברג, מנהלת החטיבה העסקית בקבוצת שומכר נדל"ן, סיפרה השבוע למודיעין NEWS כי בחודשים האחרונים הם מקבלים פניות רבות מבעבר בקשר לשטחי מסחר ומשרדים להשכרה או מכירה, בין היתר בשל מיקומה הגיאוגרפי האטרקטיבי של מודיעין. גורמים נוספים שסייעו לגידול ברמות הביקוש הם נגישות תחנות הרכבות לשטחי הנדל"ן המסחרי במרכז עינב ובמרכז העיר, התכנית להקמת תחנת רכבת שלישית בעיר שתוקם באזור הפארק הטכנולוגי, ורמות המחירים במודיעין כיום, שזולות מאלו שבאזור תל אביב ודומות למחירים באזור האיירפורט סיטי. עוד היא מספרת כי הביקושים לשטחים אלו לא ממוקדים במודיעין בלבד, אלא גם לגבי אזור התעשייה בשילת.
לדברי שומכר ורוזנברג, רמות הביקוש הגדלות לנדל"ן מסחרי נובעות גם בשל מצבו הבעייתי של שוק הנדל"ן למגורים במודיעין. "מי שהשקיעו עד היום בנדל"ן למגורים עוברים להשקיע בנדל"ן עסקי", מוסיפה רוזנברג. "בעבר, אמנם השקעה בדירה למגורים הניבה הרבה יותר מהשקעה במשרד או במבנה מסחרי, והיתרון בהשקעה בנדל"ן למגורים הוא שהמחירים נמצאים בעלייה מתמדת. אבל היום, בהעדר היצע, נדל"ן עסקי הוא כמעט האופציה היחידה להשקעה במודיעין, וגם בתחום הזה יש עליית מחירים. יש קרקעות ויש אופציות, גם בפארק הטכנולוגי וגם במרכז עינב, כך שאני לא צופה שיפסיקו לבנות נדל"ן עסקי בעיר והתחום רק יילך ויפרח בתקופה הקרובה."
שומכר מוסיף: "בעקבות הביקוש יש עכשיו המון בנייה. התכניות העתידיות של העיר הופכות אותה למקום עם פוטנציאל אפילו גדול מבעבר. יש למודיעין יתרון ברור על פני אזור כמו איירפורט סיטי, שאמנם ממוקם במיקום נוח, בסמוך לנמל התעופה, אבל לא נגיש מבחינת תחבורה ציבורית ואין סביבו די ישובים כדי לספק עובדים. מודיעין נגישה, התחבורה הציבורית אליה וממנה נמצאת בשיפור מתמיד, ולמודיעין יש יתרון גדול נוסף, והוא ההון האנושי. יש לנו מאה אלף תושבים, שיוכלו לאייש את המשרות בחברות ובמפעלים העתידיים האלה. יתרון נוסף של מודיעין הוא, שהנדל"ן העסקי עדיין זול יותר מאשר בתל אביב. השילוב של המחיר, הנגישות וההון האנושי הופכים את מודיעין לאטרקטיבית יותר, גם לעסקים וגם למשקיעים".
עוד מספר שומכר כי אזור שצפוי להפוך לאטרקטיבי עוד יותר הוא הפארק הטכנולוגי. עיריית "ככל שמודיעין תתפתח לכיוון אזור התעסוקה, האזור ייתפס כיותר קרוב לעיר ולכן יהיה יותר אטרקטיבי". כמו כן, לדברי רוזנברג, כיום יש קבוצת משקיעים שמתכננת להתחיל בבנייה של עוד משרדים, חנויות ומרכזי בילוי באזור שממול למבנה הראשון שנבנה באזור – ליגד 1. עוד היא מספרת כי שני מכשולים עיקריים עומדים בפני עתידו של הפארק: הנגישות הלא מספקת בעזרת תחבורה ציבורית, והמחסור במקומות חנייה.
מה רמות המחירים כיום של שטחי נדל"ן מסחרי בעיר?
"בשוק למכירה אנחנו רואים מחירים של 17 אלף שקל למ"ר למשרדים במרכז עינב -35-40 אלף לחנויות, 15-17 אלף שקל במע"ר, -12 אלף שקל למ"ר ברמת המעטפת בפארק הטכנולוגי. בשוק השכירות מדובר על 100 שקל למ"ר במרכז עינב, 55 שקל למ"ר במע"ר, וסכומים דומים בפארק הטכנולוגי. בחנויות המרכז המסחרי שייפתח בשכונת הציפורים אנחנו רואים ממוצעים של 150-160 שקל למ"ר. מסעדה בשטח של 200 מ"ר בפארק הטכנולוגי הושכרה השנה ב-200 שקל למ"ר לחודש, חנות של 80 מ"ר ברביעיית פלטינום הושכרה ב-80 שקל למ"ר, עוד בפלטינום נמכר משרד עם מרפסת ב-14 אלף שקל למ"ר, ובפרויקט של איילה אגם במרכז עינב נמכר משרד בשטח של 90 מ"ר ברמת המעטפת בסכום של 13.5 אלף שקל למ"ר".
האם יש שינוי ברמות המחירים כיום לעומת לפני שנה-שנתיים?
"המחירים במודיעין עלו באופן משמעותי בהשוואה לשנה שעברה ולפני שנתיים, ברמה של 2,000-3,000 שקל למ"ר ואף יותר מכך. אם בשנת 2020 מחירי שטחי מסחר למכירה עלו בין 11-12 אלף שקל למ"ר, הרי שכיום הם עומדים, בכפוף למיקום, על 13-15 אלף למ"ר. גם מחירי השכירות של נדל"ן מסחרי עלו, כאשר מה שהושכר בשנת 2020 ב-150 שקל למ"ר מושכר כיום ב-180 שקל למ"ר. יש לציין שהקבלנים העלו יותר את המחירים, ולקוחות פרטיים שמשכירים משרדים במע"ר העלו גם הם את המחירים, אבל פחות מהקבלנים".
לפני כשנתיים פרסמנו כאן על ההצפה בשטחי משרדים בעיר. מה המצב כיום?
"יש הרבה משרדים חדשים ויהיו בעתיד עוד משרדים חדשים, אבל יש דרישה לכן אנחנו לא נגדיר את זה כהצפה, אלא כביקוש מתמיד להיצע הקיים. יש עדיין משרדים פנויים, אבל יש תנועה והמשרדים לאט-לאט מתאכלסים. כל הזמן יש דרישה להשכרה במודיעין. כעת יש שתי קבוצות רכישה במרכז עינב ועוד קבוצת המשקיעים בליגד שהזכרנו, כך שאני מעריכה שמחירי המשרדים ימשיכו לעלות. אני מאמינה שעליית המחירים תהיה בעיקר במרכז עינב".
שומכר מסכם: "אחרי שנים רבות בהן תושבי מודיעין נכנסו לרכב ונסעו לעבודה, אנחנו מתחילים לזהות תופעה שאנשים המתגוררים מחוץ לעיר נכנסים לרכב ונוסעים לכיוון מודיעין. אנחנו צופים שתחום הנדל"ן העסקי ימשיך להתחזק, הן בגלל היעדר אפשרויות בנדל"ן למגורים, הן בגלל ההון האנושי שיש לעיר להציע, והן בזכות המיקום האטרקטיבי של העיר במרכז המדינה".
