פתרונות המימון המרכזיים ליזמי נדל״ן הם ליווי פיננסי לפרויקטים, הלוואות גישור, מימון כנגד נכס קיים ומימון חוץ-בנקאי. פתרונות אלה מאפשרים ליזמים לממן רכישת קרקעות ונכסים, להשלים הון עצמי, לגשר על פערי תזרים ולהתקדם בשלבי התכנון, הבנייה והשיווק.
אילו פתרונות מימון קיימים ליזמי נדל״ן?
אין פתרון מימון אחד שמתאים לכל פרויקט. האפשרות המתאימה תלויה במטרת המימון, בשלב שבו נמצא הפרויקט, בהיקף העסקה וביכולת להעמיד ביטחונות.
ליווי פיננסי לפרויקט – מסגרת מימון המותאמת לשלבים השונים של הפרויקט ולצרכי התזרים שלו. ליווי כזה מתאים בעיקר לפרויקטים שבהם נדרש מימון לאורך תקופה ממושכת, החל משלבים מוקדמים ועד להתקדמות הבנייה והמכירות.
הלוואת גישור – מימון לטווח קצר שנועד לגשר בין צורך מיידי בהון לבין מקור מימון או הכנסה שצפוי להתקבל בהמשך. לדוגמה, יזם עשוי להשתמש בהלוואת גישור כדי להשלים עסקת רכישת קרקע כאשר מקור מימון נוסף צפוי להתקבל בהמשך.
מימון כנגד נכס קיים – יזם שבבעלותו נכס בעל שווי משמעותי יכול, במקרים מתאימים, לבחון קבלת מימון באמצעות שעבוד הנכס. כך ניתן להשתמש בחלק מההון הגלום בנכס לטובת פרויקט חדש, מבלי למכור אותו.
מימון חוץ-בנקאי – אשראי הניתן על ידי גופים שאינם בנקים. פתרון זה עשוי להתאים לעסקאות מורכבות, לצורך במימון מהיר או למצבים שבהם נדרשת גמישות במבנה העסקה.
מתי כדאי לשקול מימון חוץ-בנקאי?
מימון חוץ-בנקאי עשוי להיות רלוונטי כאשר צורכי העסקה אינם מתאימים למסלול בנקאי רגיל, כאשר נדרשת גמישות גבוהה יותר או כאשר לוח הזמנים מחייב קבלת החלטה מהירה.
בעסקאות נדל״ן, למהירות יש לעיתים משמעות כלכלית. יזם שנדרש להשלים עסקה בתוך פרק זמן קצר אינו תמיד יכול להמתין לתהליך מימון ממושך, במיוחד כאשר מדובר ברכישת קרקע או בנכס בעל פוטנציאל.
עם זאת, מהירות וגמישות אינן הפרמטרים היחידים שצריך לבדוק. חשוב להשוות את העלות הכוללת של המימון, את הביטחונות, העמלות, תקופת ההלוואה ותנאי ההחזר.
למה חשוב לבחור גוף שמכיר את תחום הנדל״ן?
מימון נדל״ן שונה מהלוואה עסקית רגילה. מדובר בעסקאות הכוללות נכסים, קרקעות, היתרים, עלויות בנייה, לוחות זמנים ומקורות החזר המשתנים בהתאם להתקדמות הפרויקט.
לכן, ניסיון בתחום הנדל״ן יכול להיות משמעותי בבניית פתרון המימון. גוף שמכיר את הענף יכול לבחון את העסקה כמכלול, להבין את צורכי היזם ולבחון את מבנה העסקה, הביטחונות והתזרים הצפוי. מי שמעוניין להכיר את האפשרויות הקיימות בתחום יכול לעיין במידע על פתרונות מימון ליזמי נדל״ן.
כדאי גם לתת חשיבות לשקיפות. לפני חתימה על הסכם מימון חשוב להבין את כלל העלויות והתנאים, ולא להסתפק בבחינת הריבית בלבד.
7 שלבים מעשיים למימון פרויקט נדל״ן
מימון פרויקט נדל״ן דורש תכנון מוקדם ובחינה של כמה גורמים במקביל. כדי לבנות פתרון מימון שמתאים לפרויקט, כדאי להתקדם לפי השלבים הבאים:
- הגדירו את מטרת המימון
השלב הראשון הוא להגדיר בדיוק למה נדרש המימון: רכישת קרקע, השלמת הון עצמי, עלויות תכנון והיתרים, מימון הבנייה, גישור על פער תזרימי או מטרה אחרת. הגדרה ברורה של הצורך מאפשרת להתאים את סוג המימון לפרויקט. - חשבו את סכום המימון הנדרש
יש למפות את כלל העלויות הצפויות ולחשב כמה הון נדרש בכל שלב. חשוב להביא בחשבון לא רק את ההוצאה המיידית, אלא גם עלויות עתידיות ואת הצורך במרווח ביטחון במקרה של חריגה מהתקציב. - בחנו את ההון העצמי והביטחונות
גובה ההון העצמי והביטחונות שניתן להעמיד משפיעים על מבנה המימון האפשרי. כדאי לרכז מראש מידע על נכסים קיימים, הון עצמי, זכויות בקרקע וביטחונות נוספים שעשויים להיות רלוונטיים לעסקה. - בנו תחזית תזרים
תחזית תזרים צריכה להראות מתי צפויות ההוצאות ומתי צפויות ההכנסות מהפרויקט. כך ניתן לזהות מראש פערי תזרים ולתכנן את המימון בהתאם לקצב ההתקדמות, הבנייה והמכירות. - השוו בין פתרונות מימון
לאחר שהוגדר הצורך, ניתן לבחון את האפשרויות המתאימות – ליווי פיננסי, הלוואת גישור, מימון כנגד נכס, אשראי חוץ-בנקאי או שילוב ביניהם. חשוב להשוות לא רק את הריבית אלא גם את העלות הכוללת, תקופת המימון, הביטחונות, העמלות וגמישות ההחזר. - בדקו את גוף המימון
לפני שמתקדמים, כדאי לבדוק את הניסיון של גוף המימון בתחום הנדל״ן, את סוגי העסקאות שבהן הוא מטפל ואת יכולתו להתאים את מבנה המימון לצורכי הפרויקט. בעסקאות מורכבות, ניסיון והיכרות עם התחום יכולים להיות משמעותיים. - השאירו מרווח ביטחון
גם פרויקט שתוכנן היטב עלול להתמודד עם עיכובים בהיתרים, שינויים בעלויות הבנייה או קצב מכירות שונה מהצפוי. לכן, חשוב לוודא שמבנה המימון כולל מרווח מתאים ויכולת להתמודד עם שינויים בלתי צפויים לאורך הדרך.
תכנון המימון מתחיל עוד לפני הפרויקט
אחת הדרכים לצמצם סיכון תזרימי היא לתכנן את המימון כבר בשלבים הראשונים של העסקה. תכנון מוקדם מאפשר להבין כמה הון יידרש בכל שלב, אילו מקורות מימון זמינים ומה יקרה במקרה של שינוי בלוחות הזמנים.
במקרים מסוימים, הפתרון המתאים ביותר יהיה שילוב בין מספר מקורות מימון נדל"ן למשל הון עצמי, מימון כנגד נכס וליווי פיננסי או הלוואת גישור. מבנה כזה יכול לאפשר התאמה טובה יותר בין צורכי הפרויקט לבין מקורות ההון.
בסופו של דבר, מימון נכון צריך להשתלב בתוכנית העסקית של הפרויקט ולהתאים להיקף העסקה, לתזרים הצפוי וללוחות הזמנים. אס אר אקורד עוסקת בפתרונות מימון וליווי פיננסי ומספקת מידע וסיוע ליזמים המבקשים לבחון אפשרויות מימון בהתאם למאפייני העסקה.
