מחירי הדיור בישראל ממשיכים לעלות, אבל כמו בכל תחום, ישנם הממוצעים הכלל ארציים ויש גם את מחירי הקיצון לשני הכיוונים. כלומר המקומות שבהם מחירי הדירות זינקו מאד וכאלה שבקושי זזו. בדיווחי הנדל"ן של סוף השנה העיר מודיעין נמצאת במקום טוב בכל הקשור למחירים ולביקושים לנדל"ן, העיר ממשיכה להיות אטרקטיבית לאוכלוסיות רבות, כך שבכל שכונות העיר נרשמה עליה במחירים. ממוצע עליית המחיר של דירות חדשות בעיר, בשנת 2013, היה 27 אחוז – מהגבוהים בישראל.
אלא שמעל לכל שכונות העיר נוצצת רעות, שממשיכה להוות מוקד משיכה ומושא חלומות לרבים מתושבי העיר וגם לכאלה שמגיעים מחוץ לעיר. אולי זה הרצון לחיות באווירה כפרית ממש בתוך העיר, בבית בודד או אולי להיות קרוב לצירי תנועה מרכזיים כמו כביש 6, כביש 1 וכביש 431, או סתם לחיות באמצע בין תל אביב וירושלים, דבר המאפשר גישה נוחה למקומות עבודה נחשקים. כך הפכה רעות (ולא רק), לאבן שואבת לרבים שחולמים על נכס ברובע היוקרתי שהחל את דרכו כמקום שנועד ליוצאי צבא ואנשי מערכת הביטחון.
הרבה כסף, מעט עסקאות
רעות קמה עוד הרבה לפני שכביש 443 היה סואן כל כך ובכלל לפני שמודיעין הוקמה. אם בשנים הראשונות שלה רעות היתה מקום שולי, ממש בפריפריה, קרוב לקו הירוק ועם תחושת ביטחון לא טובה, הרי שגם המחירים היו אז בהתאם, כלומר נמוכים יחסית. באותם ימים של סוף שנות השמונים השתלבה רעות בסלוגן ההתיישבותי "חמש דקות מכפר סבא" (למרות שהיא לא היתה חמש דקות משום מקום). בשנות התשעים כבר נספרו מכבים ורעות עם יישובי קו התפר שהחלו אז לקום במסגרת "תוכנית הכוכבים" של שר הבינוי והשיכון דאז אריק שרון. כך קמו גם כוכב יאיר, שוהם ולפיד. רעות, שהוקמה כשכונה המיועדת לאנשי צבא קבע, התאימה כחלק מתפיסה ביטחונית ליישב אנשי צבא נושאי נשק סמוך לקו התפר.
כך הפכה רעות לבית לצמרת הביטחונית של ישראל, החל משר הביטחון בוגי יעלון, הרמטכ"ל לשעבר אמנון ליפקין שחק, סגן הרמטכ"ל האלוף דן הראל, תתי אלופים ואלופי משנה שכבר הפסקנו לספור, אנשי מוסד ושב"כ, בכירים במשטרה, טייסים ועוד.
בתיה חן, תושבת רעות משנת 1993 ואשתו של תא"ל במיל. יצחקי חן, הגיעה לרעות כחלק מאותה תפיסה ליישב את אזור הספר. מאז בתיה היא אחת ממתווכות הנדל"ן הותיקות שפועלת במודיעין. היא מכירה את אזור רעות מצויין ושם גם מתרכזת עבודתה.
מאז שרעות היתה יישוב מבודד זרמו הרבה מים בנחל ענבה. מודיעין קמה, האזור הפך שוקק חיים, כביש 6 קירב את המקום לכל הארץ, 443 הפך לעורק סואן, כביש 431 קירב עוד יותר את גוש דן לרעות והמחירים? כמובן בהתאם עלו ועלו ולמעשה לא הפסיקו לעלות בשנים האחרונות.
וכך הפיתוח האורבני של אזור מודיעין, סלילת הכבישים המהירה, הקמת מודיעין והקירבה לגוש דן ולירושלים, עשתה את שלה והמחירים טיפסו במהירות. הרצון לגור על חצי דונם עשרים דקות מתל אביב במחירים שפויים הביאה לעליה בביקושים. דור המייסדים שהתבגר התחיל למכור נכסים שערכם עלה מאד וגם הרצון לממש רווחים שיחק כאן תפקיד.
לרעות החלו להיכנס גם משפרי דיור ממודיעין, או כאלה שהגיעו מבחוץ, בעיקר מירושלים. נכנסו גם זוגות צעירים בעלי יכולת פיננסית, אבל בגדול השכונה הלכה והזדקנה למרות התחלופה שהלכה ודעכה עד שכיום אין בה כמעט תנועת קונים ומוכרים.
ואכן רעות ביצעה קפיצת מחירים מרשימה בחמש השנים האחרונות. אם מחיר ממוצע של בית בשנת 2009 עלה 2.6 מיליון שקלים, הרי שבשנת 2013 עלה אותו נכס 3.7 מיליון שקלים. אולי בגלל ההיכרות העמוקה של הנכסים ברעות, בתיה יודעת שלפעמים אנשים מאבדים קצת פרופורציות ותחושת החמדנות קצת משחררת את המחשבות, לכן המוכרים קופצים מעל לפופיק ומבקשים מחירים מופקעים עבור הנכס שברשותם.
"שוק הנדל"ן הוא שוק פתוח, אבל מי שקובע בו את המחירים, בסופו של דבר הם הקונים, כי מחיר נקבע על פי המוכנות של הקונה לשלם את המחיר ולא לפי מה שהמוכר רוצה עבור הנכס", היא אומרת. "התקציב של רוב המתעניינים לרכוש בית ברעות נע כיום בין 3.5 מיליון שקלים עד 3.7 מיליון שקלים, אבל הבעיה היא שהבתים ברעות כבר ישנים וזקוקים לשיפוץ. מי שקונה צריך עוד רזרבה שיכולה להגיע גם ל-800 אלף שקלים ויותר לצורכי שיפוץ, תיכנון אדריכלי ועיצוב, כולל התאמה לצרכי הרוכשים החדשים, כמו תוספת של חדר שירותים, אולי גם יחידת אירוח לסבא ולסבתא. לכן המוכרים שמבקשים 4.2 או 4.3 מיליון שקלים עבור הנכס מתפלאים שהם לא מצליחים לקבל את המחיר שדרשו. לוקח להם לפעמים שמונה חודשים להבין שמעט מאד נכסים ברעות יעברו את ארבעה מיליוני השקלים. ואלה באמת יהיו רק נכסים יוצאי דופן, פינתיים, משופצים ועם נוף".
מה המחיר הממוצע לנכס יד שניה ברעות בימים אלה?
"ממוצע המכירות ברעות בשנה החולפת עמד על 3.5 מיליון שקלים לנכס. ברעות, אגב, נמכרו בשנת 2013 עשרים ושניים נכסים. רק שני נכסים חצו את קו ארבעה מיליוני השקלים".
ועל מה שילמו מעל ארבעה מיליון?
"כמו שאמרתי – נכס שיחצה את רף ארבעה מיליוני שקלים חייב להיות נכס משופץ ופינתי, ועליו להכיל לפחות שלושה חדרי ילדים, להיות במרחק הליכה רגלית מבית ספר, עם חדר הורים מרווח וסלון גדול וכמובן גינה גדולה".
הרבה כסף, מעט עסקאות
א' וד' הם בני זוג שמחפשים לרכוש בית ברעות כבר שמונה חודשים, בינתיים ללא הצלחה: "לאנשים ברעות יש סנטימנטים לבית שלהם", הם אומרים. "הם הקימו את היישוב, גידלו כאן ילדים, חלקם גם שיפצו את הבית וחלקם השאירו אותו ממש כפי שקיבלו אותו מצה"ל – ממש בית סוכנות. אז לבקש על בית כזה ארבעה מיליון שקלים, זה ממש מוגזם".
גם א"ג, תושבת ירושלים שבעלה עובד בתל אביב והיא עובדת בירושלים, מתעניינת מאד ברעות בגלל הנוחות בהגעה לעבודה. הסכום המקסימלי שעומד לרשותם הוא 3.5 מיליוני שקלים, "ובזה צריך גם לכלול את עלות השיפוץ", היא אומרת.
אז מה הבעיה?
"מבדיקה שערכתי באתרי נדל"ן, רק שניים שלושה נכסים ברעות נמכרו בשנתיים האחרונות במחיר גבוה מארבעה מיליוני שקלים. חבל שהמוכרים מתעקשים ובסוף אחרי תקופה ארוכה הם נשברים ומבינים שהדרישה שלהם לא היתה ריאלית ושהם ישבו בסלון ופינטזו על מחירים בשמיים".
לפי חן, בעוד שבשנת 2009 עמד מחיר ממוצע של בית ברעות על 2.6 מיליון שקלים, הרי שבשנת 2010 זינק המחיר ל-3.25 מיליון שקלים, בשנת 2011 המחיר כבר היה 3.5 מיליון שקלים, בשנת 2012 שוב עליה ל- 3.7 מיליון שקלים ומחיר זה נשמר גם בשנת 2013. בכל חמש השנים הללו בוצעו ברעות בממוצע כעשרים עיסקאות מדי שנה.
יוסי אורון, שמאי מקרקעין שפועל באזור מודיעין ומכיר היטב מזה 15 שנים את הנדל"ן במכבים ורעות, מרחיב: "ברעות חלה עליה גדולה מאד בביקושים וכפועל יוצא מכך גם במחירי הנכסים, אפשר לראות את זה בבירור מהדיווחים בעיסקאות מס שבח מקרקעין. חלק גדול מרוכשי הנכסים ברעות הם משפרי דיור מהעיר מודיעין עצמה, למרות שיש להם עוד כמה אופציות בסביבה הקרובה לרכוש נכס צמוד קרקע, כדוגמת לפיד, כפר אורנים, שילת, כפר רות או מכבים. אלא שרוב משפרי הדיור הדתיים מעדיפים לרכוש נכסים דווקא בשכונת בוכמן (מוריה והשבטים) בגלל אופיה הדתי של השכונה".
ומה הפרופיל של הרוכשים ברעות?
"מפגישותי עם רוכשים ברעות הבחנתי כי אלה בעיקר אנשים בגילאי 40 פלוס שזו להם רכישת הנדל"ן השניה או השלישית".
וכולם קונים ומייד משפצים?
"חלק גדול מהנכסים ברעות זקוקים לשיפוץ, חלקם גם עמד בתנאי שכירות במשך שנים, מה שלא הוסיף להם איכות, כך שרוכש יצטרך לבצע שיפוץ מסיבי, שמשפיע על מחירו הסופי".
אז למה דווקא ברעות אם יש חלופות?
"למרות שיש לרוכשים אופציות בסביבה לבתים צמודי קרקע בסגנון מגורים כפרי, אני נתקל לא פעם בזוגות שעושים מאמץ גדול מאד לרכוש בית דווקא ברעות, בעיקר בשל הרכב האוכלוסיה במקום, מיקום היישוב והחינוך ברמה גבוהה מאד שהוא מעניק. למרות שהם לוקחים בחשבון שלא יבצעו שיפוצים בשנים הראשונות למעבר לבית החדש ברעות בגלל מחסור תקציבי".
בין עיסקאות המכר שציין אורון הוא סיפר כי המחירים נעו בין 3.15 מיליון שקלים ל-3.5 מיליון. כך למשל לאחרונה נמכר ברחוב גלבוע בית הכולל שישה חדרים ופינת משפחה במחיר של 3.6 מיליון שקלים, בית ברחוב לילך נמכר בסכום של 3.185 מיליון שקלים ובית ברחוב הרקפת שנמכר בשלושה מיליון.
לא לעולם חוסן
את ההסבר אולי הטוב ביותר מדוע המחירים ברעות לא יעלו עוד בהרבה ומדוע המוכרים ייאלצו להתפשר, שמענו מניר שמואל, מנכ"ל חברת LIVE IN לייעוץ אסטרטגי ושיווק בנדל"ן. הוא אומר בצורה ישירה: "רעות היא אחד היישובים היוקרתיים בישראל, אבל במחיר של 4.2 מיליון שקלים אפשר לרכוש בית על חצי דונם ביישובים כמו רשפון, גני תקווה או רמת השרון המזרחית ואפילו בתים לא משופצים באזורים מסויימים בהרצליה פיתוח. רעות עדיין לא נמצאת בקטגוריה של היישובים האלה".
(צילום: דוברות העיריה)
