השנה שהייתה?

בתיה חן, עמית נכסים: "בשנת 2025 שוק הנדל"ן במודיעין שיקף מחירים גבוהים, קושי למצוא נכסים "זולים" וירידה משמעותית במספר העסקאות. בשנים קודמות מחירי הדירות טיפסו בקצב מהיר, בשנת 2025 קצב עליית המחירים התמתן מאוד, לעיתים החלה מגמת יציבות ואף ירידה במחירים. מגמה זו משקפת האטה ניכרת בקצב המכירות שנגרמה, בין היתר, בשל ריבית גבוהה, ירידת הביקושים מצד חלק  מהמשקיעים, ובמיוחד של משפחות צעירות שעבורן עומס המשכנתאות והריביות גדול מדי. עם זאת, לעניות דעתי שוק הנדל"ן במודיעין עדיין נתפס כשוק יציב יחסית. מגמה נוספת שראינו היא שנכס שלא מתומחר נכון פשוט לא נמכר. בתים ודירות שיוצאים לשוק במכבים וברעות במחירים שאינם תואמים את המציאות באזור, גם אם הם מושקעים ואטרקטיביים, עלולים להיתקע חודשים ארוכים ולעיתים אף מעל שנתיים ללא עסקה".

כרמית פינקר, U נכסים: "שנת 2025 היא המשך ישיר ל-2024 – בעקבות המלחמה והריביות הגבוהות מחירי הדירות המשיכו לרדת. נוסיף לכך את העובדה שהיצע הנכסים הולך וגדל ושוק הקונים ברובו עדיין 'יושב על הגדר', וגם יוקר המחייה הוא פקטור משמעותי לעצירה בשוק הנדל״ן. המגמות העיקריות שהשפיעו על השוק מגוונות, וביניהן ניתן למנות את העובדות שכרגע הכסף עולה לנו יקר, כלומר הריביות בבנקים גבוהות".

מנשה צורי, צוריאל בנדל"ן: "שנת 2025 במודיעין עמדה בסימן ירידות מחירים ריאליות. אחרי שנים של עליות חדות, השוק בעיר עבר תיקון הכרחי. המוכרים, שהתרגלו למחירי שיא, נאלצו להתגמש כדי לסגור עסקאות וראינו ירידה ממוצעת של5-8% במחירי הדירות בעיר בהשוואה לשיא. זו הייתה שנה של 'שוק של קונים', שבו כוח המיקוח עבר מהיזמים ובעלי הדירות אל הרוכשים. המגמה המרכזית הייתה עצירת הרכישות והמתנה. הקונים במודיעין, המאופיינים כמשפחות מחושבות כלכלית, סירבו לקחת משכנתאות ענק בתנאי ריבית גבוהה. בנוסף, היצע הדירות הגדול בשכונת מורשת החדשה יצר תחרות ישירה וחזקה מול שוק היד 2, מה שאילץ את בעלי הדירות בשאר השכונות הוותיקות בעיר להוריד מחירים כדי להישאר רלוונטיים מול ההיצע החדש".

כרמית בירנבוים, לב הנדל"ן: "שנת 2025 הייתה שנה של התאמה למציאות חדשה ומאתגרת. בחציון הראשון של השנה הרגשנו האטה וירידה בהיקף העסקאות, הסיבה נעוצה בעובדה שלא מעט לקוחות 'ישבו על הגדר' וחיכו לראות לאן השוק הולך. מאידך, היצע ענק של נכסים התאים עצמו באופן טבעי מבחינת המחירים כלפי מטה. החל מחציון השני של השנה המגמה התחילה בשינוי כלפי מעלה בהיקף העסקאות, אבל לא ברמת המחירים. הסיבה הפשוטה היא שמוכרים שרצו למכור התאימו את עצמם מבחינת מחיר כלפי מטה, ולפעמים בחדות, ומכרו את הנכס. רוב העסקאות היו עסקאות מאתגרות של  back to back ועסקאות שרשרת על כל המשתמע מכך. כמו בכל תחום, ברגע שיש עצירה כמעט מוחלטת בכמות העסקאות, דבר זה משפיע מיידית באופן ישיר על המחירים. ברגע שיש פגיעה במחירים הדבר המרכזי שקורה הוא שהמוצרים הזולים ביותר נמכרים ראשונים. כך קרה בסגמנט של דירות ה-3 חדרים, שהן הדירות שנמכרות בשנה הזו עם זמן מדף הקצר ביותר. מעבר לזה, באופן טבעי גם בשאר הסגמנטים מי שהיה 'חייב' למכור עדכן את מחיר הדירה שלו בהתאמה וקיצר את חיי המדף. מאידך, ובאופן יחסי, דווקא בשנה זו הסגמנט של בתי היוקרה, כמו כל שאר השוק, חווה ירידה בכמות העסקאות, אך דווקא בהיבט המחירים חווה עלייה. בהמשך לזה נשברו השנה מספר שיאים במכירות של בתי יוקרה".

זאב שומכר, שומכר נדל"ן: "במהלך שנת 2025 התבצעו במודיעין מעט מאד עסקאות נדל"ן: מיד 2 נמכרו 473 דירות, ואילו בשוק הנדל"ן מיד ראשונה נמכרו 154 דירות. לשם השוואה, בשנת 2024 נמכרו בעיר 687 דירות יד 2 ו-205 דירות חדשות. כלומר, ירידה של 30% במכירות. השכונה בה נמכרו מרב הדירות מיד 2 במהלך השנה החולפת היא שכונת הכרמים, ואחריה מובילות השכונות נופים ומשואה. מבחינת מחירי הנדל"ן, שנת 2025 התאפיינה בירידת מחירים קלה. ירידת המחירים חלה במהלך מחצית השנה השנייה, והיא משקפת את המתרחש גם בשאר חלקי הארץ".

רונית אלעד, רי/מקס Unique: "אפשר לומר ששנת 2025 הייתה שנה מורכבת ומאתגרת בשוק הנדל"ן במודיעין, עם האטה מורגשת בקצב העסקאות, בעיקר במחצית הראשונה של השנה. חוסר הוודאות הכלכלית וסביבת הריבית הגבוהה הובילו לקונים שבוחנים כל עסקה לעומק ולא ממהרים לקבל החלטות. במקביל, ניתן היה לראות עסקאות שמתקדמות כאשר התמחור היה ריאלי והנכס תואם את צורכי השוק. המגמות המרכזיות שהשפיעו על השוק היו בעיקר סביבת הריבית הגבוהה, חוסר הוודאות הכלכלי והצורך של הקונים לבחון כל עסקה לעומק".

איך ישפיע ההיצע הנמוך של דירות חדשות בעיר?

פינקר: "נכון להיום השוק תקוע, ובין היתר ניתן לראות שגם דירות חדשות לא נמכרות בכמויות. גם כשהשוק יחזור לשגרה, ייקח זמן מה עד שנרגיש מחסור בדירות מאחר ובשכונת מורשת יש היצע גדול של נכסים בבעלות רוכשים שזכו במחיר למשתכן ולא מעוניינים לגור במודיעין, כך שגם הם ייצאו  למכירה".

צורי: "מכיוון שמודיעין מתקרבת למיצוי עתודות הקרקע שלה, מעבר להשלמות בשכונת מורשת, שוק היד 2 הופך לברירת המחדל הכמעט יחידה בעיר. המחסור ב"מוצר מדף" חדש וזמין בבנייה קבלנית יגרום לכך שהקונים יחזרו בהכרח לשכונות הוותיקות. המחסור העתידי בהתחלות בנייה חדשות צפוי ליצור לחץ מחודש על שוק היד 2 ולעצור את מגמת ירידת המחירים שאפיינה את שנת 2025".

בירנבוים: "אנשים אוהבים לרכוש דירות חדשות, בין אם כמשפרי דיור ובין אם כמשקיעים. חוסר בדירות חדשות יביא לעלייה במחירים בסופו של דבר, ללא עלייה תואמת בכמות העסקאות".

שומכר: "רבים מהקונים נכסים חדשים לרוב גם מוכרים את הנכסים שלהם מיד 2. אם לא קונים יד ראשונה, אין בשוק נדל"ן מיד 2, והדבר עלול לפגוע במספר עסקאות הנדל"ן שיתבצעו בעיר. ירידה במספר עסקאות הנדל"ן עלולה להביא לעלייה במחירים".

אלעד: "ההיצע של דירות חדשות בעיר מוגבל יחסית, אך בעיקר בשכונת מורשת עדיין יש נכסים יד ראשונה למכירה, כולל כאלה שהבנייה שלהם הסתיימה. עם זאת, רוב הקונים כיום מעדיפים דירות יד 2, לעיתים במחירים אטרקטיביים יותר, במיוחד כאשר הנכסים כבר מושקעים ומוכנים למגורים מיידיים. המצב הזה מחזק את שוק היד 2, שמספק מענה מיידי לצרכי הרוכשים מבלי להמתין לפרויקטים העתידיים".

שוק השכירות?

פינקר: שוק השכירות היה ויישאר לוהט. תמיד היה ביקוש במודיעין לדירות להשכרה, וזאת מכמה סיבות: היצע קטן של נכסים לשכירות מול ביקוש גדול, חוסר בבנייה חדשה בשנים הקרובות, העובדה שמודיעין הינה עיר של משפחות צעירות עם אחוז גירושים גבוה, מבוגרים שבאים בעקבות הילדים ועוד".

צורי: "שוק השכירות במודיעין נמצא תחת לחץ קיצוני. קונים רבים שהחליטו 'לשבת על הגדר' בציפייה לירידות מחירים או לשיפור בתנאי הריבית, נשארו במעגל השכירות כשוכרים בעל כורחם. המחסור בדירות חדשות המיועדות להשקעה, יחד עם הגידול בביקוש מצד אלו הממתינים לרכוש, מוביל לעודף ביקוש חריג. התוצאה היא עלייה מתמדת במחירי השכירות בעיר, דווקא בתקופה שבה מחירי המכירה חוו ירידה".

אלעד: "הביקושים להשכרה בעיר עולים על ההיצע, בעיקר משום שמשקיעים רבים מימשו את נכסיהם והיצע הדירות להשכרה הצטמצם. בשכונת מורשת החדשה ניכר כי בשנה האחרונה היו הרבה יותר נכסים להשכרה. חלק מהרוכשים שינו את תוכניותיהם בעקבות נסיבות חיים שונות – הרחבת משפחה, שינוי קריירה או צרכים אחרים. מדובר במגמה טבעית, שכן בפרויקטים חדשים נכסים רבים זמינים להשכרה רק לאחר פרק זמן שעובר בין רכישה מוקדמת לבין אכלוס".

בירנבוים: "שוק השכירות רותח, ולצערנו ימשיך בצורה הזו ככל ששוק מכירות יד 2 בצירוף חוסר בדירות חדשות ידשדש".

חן: "המחסור בבנייה חדשה מחזק את שוק היד 2 ומקצר זמני מכירה והשכרה, הכל תלוי ביקוש והיצע. בשוק השכירות נרשמים ביקושים גבוהים במיוחד לדירות 3–4 חדרים, עם מגמה של עלייה הדרגתית בדמי השכירות".

תחזית ל-2026?

חן: "בשל ההיצע המצומצם של דירות חדשות הביקוש צפוי לעבור בעיקר לשוק יד 2, דבר שעשוי להוביל לעליות מתונות במחירים. גם שוק השכירות צפוי להישאר חזק ובמחירים גבוהים".

פינקר: "בשנת 2026, לאחר שהתחזיות מראות שתהיה ירידה של לפחות פעמיים בריבית, נתחיל לראות מגמה של קונים שחוזרים לשוק והגלגל יתחיל לנוע. ברגע שהשכירות תהיה יותר גבוהה מהמשכנתא, נראה חזרה של רוכשים".

צורי: "שנת 2026 תהיה שנת המבחן של השוק, כשהיא מושפעת משני גורמים מרכזיים: מגמת ירידת הריבית והמצב הגיאופוליטי. צפי לירידת ריבית מצד בנק ישראל עשוי להחזיר את הקונים לשוק, אך חוסר הוודאות הביטחוני והמדיני ממשיך להוות משקולת. אם נראה התייצבות גיאופוליטית לצד הקלות במימון, הביקוש הכבוש במודיעין עשוי להתפרץ ולבלום את ירידות המחירים".

בירנבוים:" הצפי שלנו לשנת 2026 הוא המשך פעילות במתח לא גבוה, כמו שאנו רגילים אליו, יחד עם עלייה מתונה בכמות העסקאות החל מהחציון השני של השנה. אם אכן זה יקרה, זה יביא בתורו לעלייה במחירים בהלימה לכמות העסקאות והשתחררות השוק".

שומכר: "בשנת 2026 אני צופה שנראה ירידה במספר העסקאות של דירות חדשות, מכיוון שהיצע הדירות בעיר קטן יותר. בתחילת השנה אני מעריך שתהיה הורדה נוספת של הריבית, והדבר יעורר מחדש את שוק הנדל"ן של מודיעין. ירידת המחירים שראינו השנה תיפסק, ולקראת מחצית שנת 2026 נראה שוב עליות. להערכתי, שנת 2026 תהיה שנה טובה יותר משנת 2025 מבחינת מספר העסקאות".

אלעד: "צפויה התייצבות הדרגתית של השוק, עם חזרה זהירה של יותר קונים לפעילות כאשר תהיה יותר ודאות כלכלית ויציבות בריבית. במודיעין, שממשיכה להיות עיר מבוקשת למשפחות. סביר שהביקושים יישארו יציבים והמחירים יתנהגו באופן סלקטיבי – נכסים איכותיים ומתומחרים נכון יימכרו, ואחרים ידרשו התאמה".