בנובמבר 2014 פירסמה רמ"י את רשימת הקבלנים והיזמים שזכו במכרזים להקמת שכונת נופים במודיעין. 28 זוכים ממתינים מאז להיתרי הבניה שעוד לא התקבלו (אחד בלבד כבר קיבל היתר בניה), למרות שעבודות הפיתוח ויישור הקרקע כמעט והושלמו.
שכונת נופים, לפי פירסומי רמ"י, היא אחד ממיזמי המגורים הגדולים ביותר בשפלה. בשלהי 2014 הודיעה הרשות כי יחד עם העיריה ומשרד השיכון יהיו בשכונה כ-1,850 יחידות דיור למגורים והיא תשתרע על פני כ-955 דונם ובנוסף 9,500 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, גני ילדים, בתי ספר יסודיים ועל יסודיים, מבני ציבור ושטחים ירוקים.
"הסכם הגג" שעליו חתמה העיריה מול המדינה הפך אותה להיות היזם והקבלן במקום משרד השיכון. עם חתימת הסכם הגג התחייבה רמ"י להעביר לעירייה על פי שלבי הביצוע, את התקציב לטובת פיתוח השכונה, הנאמד בכ-450 מיליון שקל, כאשר העירייה תקבל על עצמה את תכנון וביצוע מוסדות הציבור בהתאם ללוחות הזמנים.
להוזלת מחירים הסכם הגג עדיין לא הביא, וספק אם יביא בשנים הקרובות, בשנה האחרונה אמורה היתה להתחיל הבנייה של שכונת נופים, אבל בינתיים החברה הכלכלית עוסקת בעבודות תשתית ויישור הקרקע כשהקבלנים עוד לא קיבלו לידם את המגרשים. נכון להיום – העירייה טרם הנפיקה היתר בניה אחד לשכונה. תמונת המצב מראה כי למעשה שווקו קרקעות ל-29 מגרשים לבנייה של קצת יותר מ- 1,700 דירות (מהם שמונה מגרשים מיועדים לקבוצות רכישה).
הקבלנים שאינם יודעים בדיוק מתי יקבלו את היתרי הבניה מהססים בשיווק הדירות. מבחינתם המצב סביר וכנראה שאינם רוצים לזעזע את העסק בהצהרות. הם גם לא מפסידים מהזמן שחולף: מחירי הדירות במודיעין מטפסים בעקביות בשיעור של כאחוז אחד בכל חודש, כך שגם אם היתר הבניה יינתן בעוד חצי שנה, המכירות שיידחו רק יכניסו עוד רווח קבלני.
המחירים תמיד יעלו
שישה קבלנים בלבד החלו לשווק דירות "על הנייר" בנופים, וגם זה בהיקף מצומצם. עד היום נמכרו כ-300 דירות מתוך 1,725 המתוכננות בשכונה. בהחלט יתכן שהקבלנים (והם כמובן לא יודו בכך בפה מלא), עצרו במכוון את השיווק כדי לגרום לעליה בביקושים לדירות מיד כשייתנו היתרי הבניה, שילווה כמובן בזינוק במחירים.
מי שנמצא בין הפטיש לסדן הם הקונים שכבר קנו דירות. הם לקחו הלוואות, או משכנתאות, שברו תוכניות חיסכון וקנו דירה ונותרו בעמדת המתנה לתאריך היעד כשהקבלן טרם קיבל את המגרש. אמנם במקרה של המשך עליות המחירים אלה שכבר קנו ירוויחו, אבל תחושת אי הידיעה מתי יתחילו לעבוד משבשת תוכניות לכמה שנים. מספר אחד מהם: "קניתי את הדירה וכבר שילמתי עשרים אחוז ממחירה אבל זה לא הגיוני שעברו כבר שנתיים ומאז ששווקו את הקרקע ולא נתנו היתר בניה לקבלנים. בקצב הזה אני אכנס לדירה החדשה רק בעוד ארבע שנים".
הקבלנים עצמם די חוששים להזדהות, אולי מפחד לנקמנות מצד מחלקת ההנדסה בעירייה, או מביקורת מצד הרוכשים, וגם הקונים לא רוצים להיות בפוקוס בסיפור הזה.
א.ש, שהסכים לדבר אבל בזהות בדויה, מספר: "בחברה שקניתי את הדירה אמרו לי שיש עיכוב של כמה חודשים. הם לא ידעו להסביר לי מה מקור העיכוב, אולי העירייה לא התארגנה בצורה נכונה לעבודות התשתית בשכונה, או שמחלקת ההנדסה לא ערוכה להיקף כזה של אישור תוכניות בניה ומתן היתרים. אחרת אני לא מבין מדוע זה לוקח כל כך הרבה זמן להוציא היתר בניה".
התשובה שא.ש קיבל לא סיפקה אותו והוא פנה לעוד ארבע חברות קבלניות שזכו במגרשים בשכונת נופים וביקש מידע לגבי מכירת הדירות. מכולן הוא שמע תשובות דומות. "הודיעו לנו שיהיה עיכוב במתן ההיתרים", דיווחה חברה אחת. "יש דחיה של כמה חודשים", דיווחה חברה שניה, ו"לקראת סוף השנה יהיו היתרי בניה", דיווחה חברה שלישית.
בעיית קבוצות הרכישה
אחד מאנשי הנדל"ן המרכזיים בעיר, שמשווק פרוייקטים לקבלנים בכמה שכונות בעיר, אומר בדאגה: "תראה איך שיווקו את המע"ר ממש לאחרונה, הרבה לפני נופים ושם העבודות תשתית מתקדמות מהר מאד ועומדות בפני סיום. בקצב הזה נראה לי שהמע"ר ייבנה עוד לפני נופים, למרות שהוא שווק שנה וחצי אחרי נופים".
מי שלא חושש להזדהות הוא זאב שומכר, שאירגן בנופים ארבע קבוצות רכישה: "החברים בקבוצות הרכישה שלנו לא מודאגים. אמנם פה ושם שואלים אותי 'מה קורה?' אבל תידרכתי אותם מראש והסברתי להם שלא ימכרו את דירתם הישנה בלי להתייעץ איתי כך שלכולם יש היכן לגור בינתיים".
יחד עם זאת שומכר תהה האם נופים שהיא שכונה ראשונה במסגרת הסכם הגג שעליו חתמה מודיעין, לא משמשת שדה ניסוי לעירייה בטבילת אש בהקמת שכונה באופן עצמאי: "השאלה היא אם לעירייה יש את כח האדם הדרוש להרים פרוייקט כזה, כשמשרד השיכון בנה את השכונות הקודמות בעיר. יש לו את הניסיון ואת כח האדם המתאים".
גם יגאל יונה, זכיין סניף אנגלו-סכסון במודיעין, מדליק נורה אדומה: "יש בעיה קשה בעיקר עם קבוצות הרכישה בנופים. בקבוצת רכישה אתה משלם מקדמה של ארבעים אחוז ממחיר הדירה והנה כבר עברו שנתיים וכלום לא זז. הכסף של הקונים שוכב סתם בבנק".
פנו אליך אנשים?
"כבר פנו אלי אנשים שסבלנותם פקעה וביקשו שאמכור את הזכות שלהם בקבוצת הרכישה. הם פשוט איבדו כבר את הסבלנות ולא יכולים לחכות עוד. התופעה הזאת תלך ותתגבר בחודשים הקרובים".
יונה, ששיווק דירות לקבוצת רכישה של חברת "נאות המכבים" בנופים, יודע שגם הקבלנים לא ממש משחררים דירות בשכונה: "הקבלנים מכרו דירות בהיקף מצומצם במכירה מוקדמת כפי שהחוק מחייב אותם כדי לקבל ליווי בנקאי ואז הם עצרו את המכירה לציבור בהמתנה שהמחירים יעלו עוד ועוד. כיום רק הקבלן קלוד נחמיאס והחברה הקבלנית וקנין עמרם ובניו מוכרים דירות לציבור".
המע"ר כמתחרה
עוד יזם שבונה בנופים הוא ד.ש, שכמו היזמים האחרים מבקש להישאר בעילום שם: "אני לא רוצה להסתבך עם העירייה ולפתוח חזית מולם לפני שיש לי היתר בניה ביד. כל ההתנהלות מול נופים היתה תקלה אחת גדולה ומי שהיה בכנס היזמים שמע את ראש העיר ביבס מבטיח לתת היתרי בניה שלושה חודשים לאחר שהניירת תוגש. אנחנו בפיגור של שנה וחצי".
למה זה קורה?
"רואים כאן בבירור שיש העדפה לפתח ולבנות כמה שיותר מהר את המע"ר, וזה בא על חשבון שכונת נופים. עובדה שנופים יצאה לדרך לפני המע"ר וכיום במע"ר כבר מתכוננים לבניית הבניינים ובנופים אין עדיין היתרים".
מדוע לדעתך העדיפו את המע"ר?
"יש כאן הרבה פוליטיקה. זה הרבה יותר מעניין וסקסי לבנות מרכז עיר כמו המע"ר שיהיה פרוייקט יפה מאד כשלעצמו, מאשר להציג עוד שכונה בעיר שיש רבות כמוה. המע"ר פשוט סקסי ומושך ולכן כנראה ניתנה ההוראה לדחוף כמה שיותר מהר את המע"ר. מי שסובל זה היזמים והקונים בנופים".
בסופו של דבר העיכוב נובע מהמשך עבודות התשתיות ויישור הקרקע שמבצעת בשכונה החברה הכלכלית, שהרי עד שהתשתיות לא מוכנות לא ניתן להכניס את הקבלנים לעבודה. אלא שבנופים נדמה שעבודות התשתית נמשכות ונמשכות. בינתיים ועדת המשנה לתיכנון ובניה אישרה תוכניות של חברות אבל את היתר הבניה הסופי לא נופק, כפי שניתן לראות מקבוצת הרכישה "נופי מודיעין" שזכתה בשלושה מגרשים שעליהם תבנה הקבוצה 42 דירות.
במרץ 2016, כלומר לפני חמישה חודשים, אושרה תוכנית הבניה של הקבוצה בוועדה. הקבוצה ביקשה הקלות מסויימות שאושרו אף הן. מאז עברו חמישה חודשים והיתר בניה עדיין לא ניתן.
העיריה: הקבלנים אשמים
בכיר בעירייה דוחה את טענות היזמים והקבלנים על עיכובים במתן היתרי הבניה בשכונת נופים אבל גם מותיר אפשרות שבכל זאת העסק לא דפק כל כך: "מתחילת אפריל נכנסה מערכת מקוונת להגשת תוכניות בניה ולוקח זמן לקלוט אותה לכן יתכן מאד שקבלן יזין תוכנית בניה במחשב ואנחנו עדיין לא נראה אותה במחשב העירייה".
בלשכת מהנדס העיר צחי כץ סירבו להתייחס ישירות למתרחש בשכונת נופים, אולי מחשש להפרת השקט התעשייתי ומערכת היחסים הטובה עם הקבלנים שהתפתחה בשנים האחרונות.
לעומת זאת בכיר בעירייה המקורב למחלקת ההנדסה שיחרר לא מעט קיטור וזרק את תפוח האדמה הלוהט לפתחם של הקבלנים: "הם יכלו להתחיל לבנות כבר לפני הרבה חודשים, אילמלא הם היו מגישים את התוכניות לאישור כל כך מאוחר".
אותו בכיר מציין כי "לקבלנים לקח כחמישה חודשים לקבל מרמ"י את הסכם החכירה על המגרש שבו הם זכו. ואז יש קבלנים שנכנסו בדלת העירייה בפעם הראשונה והגישו לנו תוכניות בניה רק לפני שלושה חודשים. אז מה הם חשבו, שבתוך שבוע אפשר לבדוק את התוכניות ולתת היתרי בניה? ברור שלא!".
במחלקת ההנדסה רומזים כי חלק מהעיכובים הם גם משום שיזמים הגישו תוכניות שלא תואמות את מה שמותר להם לבנות על פי התב"ע: "יש יזמים שלא קוראים עד הסוף את התב"ע ואת המגבלות התיכנוניות ואז מגישים לנו תוכניות לאישור עם חריגות תיכנוניות שלא ניתן לאשרן. זה הולך למקצה תיקונים והמון זמן מבוזבז. אני יכול לומר לך שרק עשרה אחוז מהקבלנים אושרו בסיבוב הראשון ומתוכם שלושים אחוז בסיבוב השני. הרוב נאלצו ללכת הביתה לעשות שיעורי בית ולהכין תוכניות חדשות".
יחד עם זאת במחלקת ההנדסה מסבירים כי החל מראשון לאפריל נכנסה שיטה מקוונת שעל פיה ניתן להגיש תוכניות לקבלת היתר באמצעות האינטרנט. זו מערכת חדשה שיצרה עיכובים בהטמעתה. מסכם איש המחלקה: "ייתכן שיזם הזין תוכנית לאתר האינטרנט אבל אצלנו היא עדיין לא הופיעה".
לגבי הטענה כי העירייה מעדיפה לפתח קודם כל את המע"ר ואחר כך את נופים, אומרים במחלקת ההנדסה כי הטענה איננה נכונה: "נופים גדולה פי חמש מהמע"ר, לכן ברור שהעבודות במע"ר תתקדמנה בקצב מהיר יותר".
בתמונה נופים. "כנראה ניתנה ההוראה לדחוף כמה שיותר מהר את המע"ר. מי שסובל זה היזמים והקונים בנופים". צילום אינגריד מולר
