משבר הקורונה והשלכות הסגר הכללי הביאו לרמות ביקוש גבוהות לדירות גדולות או בעלות גינה ומרפסות, כאשר לצד זאת עדיין קיים הביקוש לדירות קטנות וזולות, במיוחד לאור סגירת תכנית מחיר למשתכן • אנשי הנדל"ן המקומיים מספרים על שוק שנע בין הקטבים
דרושות דירות עם מרפסות גדולות במיוחד (צילום ארכיון: יח"צ)
משבר הקורונה הביא עימו השלכות הנוגעות בכל אחד מתחומי החיים בישראל, כאשר כעת מסתבר שגם לאותו סגר כללי שחווינו במרץ-אפריל היו השלכות לא צפויות.
אחת מאותן השלכות נוגעת לשוק הנדל"ן, במודיעין ובכלל בישראל, כאשר מסתבר כי בחודשים האחרונים עלה באופן ניכר הביקוש לדירות גדולות, דירות גן ודירות עם מרפסות בשטח נרחב יותר מהסטנדרט.
על השפעת הקורונה על שוק הדיור מהזווית המעניינת הזאת מספרת הילה מילר, סמנכ"לית השיווק של חברת מ.אביב, הבונה את אחד הפרויקטים בשדרות החשמונאים במודיעין. מילר אומרת כי התופעה אופיינית במיוחד למשפרי דיור ממודיעין, המתגוררים כיום בדירות "רגילות": "טראומת הקורונה הניעה אותם לחפש את השדרוג לדירות עם מרחב מחיה גדול יותר, שיאפשר להם בטחון מירבי בתוך הדירה מחד גיסא, אבל גם "לחיות גם בחוץ".
לדוגמא, מספרת הילה כי "לאחרונה הגיעה למודיעין משפחה המתגוררת בחו"ל, ורכשה שני פנטהאוזים צמודים עם מרפסות גדולות. לדברי הרוכשים, הקורונה דחפה אותם להחלטה לעלות לארץ ולרכוש דירות גדולות בסמיכות זו לזו, המיועדות לזוג ההורים ולבת שלהם ומשפחתה".
מילר מסבירה כי הביקוש לדירות גדולות ער במיוחד, גם בשל המחסור הכרוני בשוק לדירות כאלו, כאשר התופעה באה לידי ביטוי לא רק ברכישת דירה חדשה, אלא גם במאמץ מוגבר של הרוכשים להגדיל את המימון (משכנתא והלוואות אחרות). "זה לא רק "להוסיף חדר" , אלא גם ובעיקר להוסיף מרחב חיצוני לדירה", היא מספרת. לדבריה "לרוכשים רבים זה מהווה ממש תחליף לבית צמוד קרקע". עוד היא מספרת כי לאחרונה נמכרו בעיר דירות גן בשטח של עד ל-168 מ"ר, ששווקו במחיר של החל מ-3.5 מיליון שקל, כמו גם דירות פנטהאוז בשטח של 180 מ"ר, עם מרפסת של 125 מ"ר, ששווקו במחירים המתחילים ב-4.55 מיליון שקל.
כך למעשה נולד מושג חדש בתחום – "נדל"ן דו קוטבי" – המבטא מצד אחד ביקוש לדירות גדולות ויקרות עם שטחים פתוחים, ומנגד ביקוש גדול גם לדירות קטנות ודירות זולות במסלול מחיר למשתכן.
על פי מילר ההסבר למציאות החדשה נעוץ בהכרזת שר השיכון על סיום תכנית מחיר למשתכן, כאשר הציבור מבין כי "מלאי הדירות המוזלות מאוד מוגבל, בעיקר במודיעין הממוקמת באזור ביקוש במרכז הארץ, ובה שיווקנו, לדוגמא, דירת 5 חדרים בשטח 150 מ"ר עם מרפסת 14 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל בלבד, זאת לעומת כ-3 מיליון שקלים, מחירה בשוק החופשי. כלומר, הפרש משמעותי ביותר של למעלה ממיליון שקל".
גם ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מודע היטב למושג החדש "נדל"ן דו קוטבי": "אכן במהלך הרבעון האחרון (יוני-אוגוסט) הפך שוק הדיור ל"שוק מקוטב", עם דגש על רכישת דירות מיוחדות יקרות לצד דירות עממיות וזולות יחסית".
אחת ההשלכות של התופעה החדשה תהיה על שוק דירות הארבעה חדרים, שהיווה בעשרים השנה האחרונות את מירב הבנייה והביקוש בעיר. "מבחינה זו העיר מודיעין כעיר חתך טיפוסית, היא עיר שממש מאפיינת את המגמה החדשה הזו".
עוד מסביר כהן כי בשל הביקוש לדירות עם חצר או מרפסת גדולה במיוחד "החל מחודש יוני 2020, עם היציאה מהסגרים, רוב הרכישות היו של פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים, דירות גדולות עם מרפסות או דירות גן".
להערכתו של כהן "מגמה זו צפויה להתחזק במהלך הרבעונים הקרובים, ולא מעט ישראלים שבכלל לא התכוונו לפני הקורונה לרכוש דירה, החליטו לעשות זאת ואף עשו מאמץ מיוחד ולקחו מימון מוגדל כדי להבטיח לעצמם "ספייס חיצוני". מנגד הצטרפו במהלך הרבעון האחרון לשוק גם רוכשים עממיים שנפלטו מתכנית מחיר למשתכן, שהבינו שרק בשוק החופשי יוכלו לרכוש דירם מתאימה".
עורך הדין אלדן דנינו, מומחה לנדל"ן, מסביר את התופעה גם מהיבט אחר – המשבר בשוק ההון: "כשיש משבר בשוק ההון והמשקיעים בורחים מהבורסה לניירות ערך, גם אם מדובר בהפסד מסוים מוסט חלק מהכסף לכיוון שוק הדיור. כך קרה במשבר הבורסה של 2008, כאשר העדיפו משקיעים רבים ב-2009 להיכנס לשוק הדיור, מה שבא לידי ביטוי החל מאותה שנה בעלייה מסחררת של עשרות אחוזים במחירי הדיור. כך קרה גם הפעם: בחודש "מרץ השחור" התרסקו הבורסות, עם ישראל נבהל, ברח, וחלק ממה שנותר לפליטה הושקע בנדל"ן".
עוד הוא מוסיף כי "נוצר כאן אפקט כפול: גם תמריץ מוגבר להשקיע בדירה ולקחת אפילו מימון מוגדל ולרכוש דירה מיוחדת ויקרה או אפילו פנטהאוז, לא רק בגלל אפקט הקורונה, אלא גם כדי להגן על הכסף בתוך ארבע קירות. אפקט די דומה היה גם לגבי הדירות העממיות: זוגות צעירים רבים שלפני עידן הקורונה חיו בשכירות מחפשים עכשיו לרכוש דירה, גם כי תכנית מחיר למשתכן מסתיימת וגם מפני שחדרה בהם ההכרה שהם זקוקים ל"אפוד מגן" קבוע ולא לנדוד מידי שנה מדירה שכורה אחת לשנייה".
כאמור, את השלכות התופעה החדשה צופים אנשי הנדל"ן כי נראה גם על שוק דירות ה-4 חדרים, כאשר השמאי ארז כהן מעריך שהשוק יחזור לרמות ביקוש גבוהות, אבל "הכל עניין של זמן. קיים מחסור כבד מאוד בהיצע דיור, קל וחומר באזור הביקוש במרכז הארץ, ולכן העיר מודיעין, וכמוה ערים נוספות במרכז, יתאפיינו במהלך השנה הקרובה ובכלל בביקושים גוברים גם ל"דירות אמצע", זאת ככל שיתברר לקהל הרוכשים שמחירי הדיור אינם צפויים לרדת".
גם עו"ד אלדן דנינו סבור שבסופו של דבר השוק יתאזן. יחד עם זאת הוא מעריך שגם בהמשך עיקר הביקוש יתמקד בדירות שבהן יהיה מרחב מחייה משמעותי, הן בשטח הדירה ובמיוחד במרפסות ו/או הגינה הצמודה. להערכתו "תיווצר תופעה מעניינת לפיה אם עד כה הוערכו מרפסות השמש במחצית מהמטראז' שלהם בחישוב מחיר הדירה (לדוגמא, מרפסת בת 12 מ"ר הוערכה בכ-6 מ"ר תוספת למטראז' הדירה בחישוב המחיר), עשוי בהחלט להיות מצב שבעתיד, ועקב הביקוש הרב, יוערכו המרפסות ו/או שטחי הגינה בחישוב המטראז' המלא".
