מתווכי הנדל"ן המקומיים צופים כי רמות מחירי הדיור למגורים בעיר ימשיכו לעלות ולא ייפגעו, ההאטה בקצב הבינוי תותיר רק דירות יד 2 למכירה ומחירי השכירות יירדו
(צילום ארכיון: מודיעין NEWS)
שמונה חודשים לתוך משבר הקורונה ובעוד שנראה כי שוק הנדל"ן בישראל סופג מהלומה לא פשוטה, אנשי המקצוע בעיר נשמעים אופטימיים ומספרים כי המצב בעיר שונה לגמרי.
רק השבוע התפרסמה בעיתון גלובס ידיעה לפיה עד לסוף השנה צפויים מחירי הדיור בארץ לרדת בכחמישה אחוזים, במקביל לכך שבמחצית השנה הראשונה של 2020 שווקו קרקעות לבניית 7,000 יחידות דיור בלבד, זאת לעומת 14 אלף בתקופה המקבילה אשתקד, אולם לדברי מתווכי הנדל"ן במודיעין לא נרשמו עד כה ירידות מחירים גורפות בעיר, אלא רק במקרים נקודתיים. במקביל לאותה יציבות בשוק הנדל"ן למגורים, בשוק שטחי המשרדים והמסחר המצב בעיר שונה, כאשר בשל הצפת העיר בבנייני משרדים חדשים, כולל מתחמי חללי עבודה משותפים כמו בבניין דונה 2 במע"ר, רמות המחירים צונחות. לדברי המתווכים המצב חמור הן בעסקאות מכירה והן בהשכרה, כאשר כבר יש בעלי משרדים המוכנים לקבל שוכרים שישלמו בשלב הראשון רק את הוצאות הניהול ללא תשלום עבור שכר הדירה.
זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שמוכר נדל"ן, סיפר השבוע: "גם אם בערים אחרות בארץ נרשם משבר במחירי הדיור, ונרשמה ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שמתבצעות בהן, אני יכול לומר במפורש שאין במודיעין משבר בשוק הנדל"ן. נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן במודיעין יציב ועסקאות ממשיכות להתבצע כבעבר.
איך אתה מסביר את זה?
"הנוסחה היא מאד פשוטה – היצע וביקוש. היצע הדירות מיד ראשונה בעיר קטן, ולא עומד לגדול בשנים הקרובות. בתקופה הנוכחית בכל העיר מציעים קבלנים ויזמים רק כ-1,500 דירות למכירה. זה גם יהיה ההיצע בארבע-חמש השנים הקרובות. הדבר היחיד שיוכל להשפיע על הנתונים האלה הוא אם תתקבל החלטה שתאפשר לרוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה", למכור את דירותיהם מיד עם קבלת המפתח. כרגע נדרשים הקונים לחכות שבע שנים מהזכייה וחמש שנים מקבלת המפתח. בימים אלה מתנהלים דיונים בעניין ואם תתקבל החלטה שתאפשר לקצר את תקופת ההמתנה, הדבר יוכל לתת תוספת קטנה להיצע הדירות החדשות בשוק הנדל"ן של מודיעין. במודיעין נמכרות בין 400 ל-500 דירות חדשות בשנה. אלה ייעלמו מהר מאד ונגיע למצב שבשוק יהיו רק דירות מיד שנייה למכירה".
ומה יקרה למחירי הדירות יד 2?
"באשר לדירות מיד שנייה, שוק זה יושפע משוק הדירות מיד ראשונה ויתנהג בהתאם. בהיעדר היצע הקבלנים ירשו לעצמם להעלות את המחירים, ובעקבות זאת, גם מחירי היד השנייה יעלו. עם כל הפסימיות שמגפת הקורונה משרה, והחשש ממשבר בשוק הנדל"ן, אני דווקא צופה שהשוק במודיעין ימשיך להתנהג כבעבר ואפילו נראה כאן עלייה במחירים".
גם כרמית פינקר, בעלת משרד U נכסים, שותפה לתחושה של שומכר: "ירידת מדד מחירי הדירות ב0.3% רחוקה מלהעיד על חולשת השוק. בשנה האחרונה מחירי הנדל״ן בארץ באופן כללי עלו ב-2%, מה שמעיד שלמרות משבר הקורונה לא חלה ירידת מחירים. בשוק הדירות יד שניה במודיעין, כאשר המוכרים הם בד"כ משפרי דיור שחלקם נוהגים לרכוש דירה חדשה טרם מכרו את דירתם הישנה, בתקופת אי ודאות ובין סגר לסגר, מעדיפים להתפשר ולהוריד את המחיר על מנת לסגור עסקה בזמן, ולפני שהסגר הבא יתקע את מכירת דירתם למועד בלתי ידוע. עם זאת, לא ניתן לייחס ירידת מחיר גורפת, אלא נקודתית בלבד בעקבות המצב. בעתיד הקרוב עושה רושם שמחירי הנדל״ן במודיעין לא יירדו, ואף יעלו בשכונות חדשות ובעיקר במכירות מיד ראשונה(שכונת מורשת בעיקר), שם המצב טוב יותר מאחר ורוב הדירות נמכרו במסלול דיור בר השגה. רוב היזמים מוכרים בשוק החופשי מעט דירות ובפרק זמן ארוך (שנתיים פלוס לאכלוס), אשר נותן להם המון זמן אוויר ולכן הם לא ימהרו להוריד מחירים ואף יעלו אותם בהמשך".
ליזה טולדנו, ממשרד רי/מקס מור, מוסיפה: "תקופת הסגר הראשונה הכניסה אנשים למצב של חוסר וודאות, בלבול ושיתוק, ובעקבות כך ירידה דרסטית בכמות העסקאות שבוצעו בנדל"ן בארץ כולה ובמודיעין בפרט. חודשים אפריל-מאי-יוני, שהתאפיינו בירידה בכמות העסקאות, גרמו בין השאר לירידה במחירי הנכסים, בעיקר דירות 4 חדרים בהן היה ההיצע הגדול ביותר. הביקושים הכבושים במרץ עד יוני באו לידי ביטוי החל מחודש יולי, בו החלה עלייה הולכת וגדלה בכמות המתעניינים, ובעקבות זאת בכמות העסקאות. נתון זה תואם את דבריו של מנכ"ל משרד השיכון, יאיר פינס, המדווח כי ברבעון השלישי אחרי הסגר הראשון הרוכשים חזרו לקנות דירות. מנקודת המבט שלנו ברי/מקס, כרשת ארצית שעוסקת בתיווך דירות יד שנייה, הרבעון האחרון היה רבעון שובר שיאים היסטוריים בכל שנות הפעילות של הרשת בישראל".
איך משפיע הסגר השני על התנהגות הקונים?
"הרוכשים רציניים ומחושבים, כמעט ולא קיימים בשוק לקוחות שרק "בודקים" את השוק. הם מציעים הצעות מחיר נמוכות יותר ביחס לעבר ומצפים ל"מחירי קורונה". המו"מ מורכב וארוך, מכיוון שהמוכרים אינם ששים לרדת במחיר המכירה ולרב רק באמצעות פתרונות יצירתיים מגיעים לעסקת מכירה".
מה קורה בשוק השכירות?
"בנושא שוק השכירות למגורים אנו חווים לאחרונה תחרות משמעותית, מאחר ונכון למועד זה ההיצע בשוק עצום ביחס לביקוש. בבת אחת יצאו דירות חדשות רבות שנמכרו במסלול מטרה/ משתכן לרוכשים רבים, אשר חלקם גרים מחוץ למודיעין ומעדיפים לשכור ולהשכיר, ולכן אנו צופים ירידת מחירים לפרק זמן מוגבל בתחום השכירות למגורים".
ובשוק השכירות המסחרי?
"בשוק השכירות המסחרי התמונה שונה לחלוטין. מחירי הנכסים המסחריים להשכרה ירדו בצורה קיצונית ביחס לשנים הקודמות. הדבר נובע ממספר סיבות: הראשונה היא בנייה מאסיבית של משרדים להשכרה בכל המרכזים המסחריים – המע"ר, הפארק הטכנולוגי ומרכז עינב – שיצאו לשוק ההשכרה בערך באותו זמן וגרמו להצפה של השוק במשרדים. הסיבה השנייה היא השפעת הקורונה על עובדים שהחלו לעבוד מהבית, וייתרו את העבודה במשרדים ובעקבות כך את השכרת המשרדים. בנוסף, סגירת חנויות ומסעדות הקפיאה את ההתעניינות בהשכרת נכסים כאלו, כאשר שטחים מסחריים שנבנו לאחרונה עומדים כעת ריקים. חלק מהמשקיעים שרכשו משרדים או חנויות מציעים שכירות במחירי רצפה, אפילו כאלו שרק יישאו בהוצאות המיסוי על הנכסים הללו, עובדה המשליכה על מחירי הנדל"ן המסחרי בעיר בכלל".
