לאחר עשור של עליות במחירי השכירות מוצפת העיר במאות דירות שיוצאות לשוק במקביל, אולם חלק מבעלי הבתים עדיין לא הפנימו את הסיטואציה וממשיכים לדרוש שכר דירה גבוה • מנהלי דף הפייסבוק "שוכרים למען שוכרים במודיעין" מנסים בחודשים האחרונים לשנות את הנרטיב

(צילום: יח"צ)

תושבי מודיעין יודעים על בשרם, או יותר נכון בכיסם, שהעשור האחרון עמד בסימן עליות מחירים משמעותיות ביותר בשוק הנדל"ן המקומי, וכאשר מדובר בשוק השכירות עליות המחירים סימנו עידן חדש בעיר.

על פי מדד המחירים של האתר יד 2 עלה שכר הדירה הממוצע בעיר בסביבות 30% בעשור האחרון. אם בסביבות שנת 2010 עמד שכר הדירה הממוצע של דירת 3 חדרים במודיעין על 3,550 שקל לחודש, הרי שבשנים האחרונות האמיר הסכום עד לרמה של 4,550. גם בדירות ארבעה וחמישה חדרים המצב כמעט זהה.

מחירי השכירות הנוסקים הבריחו מהעיר רבים מאוד מהצעירים, והפכו אותה לפחות אטרקטיבית גם עבור משפחות צעירות, אלו שאמורות להוות את הבסיס של אוכלוסיית העיר בעתיד הקרוב. אמנם בעיריית מודיעין כבר הכריזו על ניסיון לשנות את המגמה, זאת באמצעות החלטה לפיה בכל בנייה עתידית בעיר יוקצו 30% מיחידות הדיור לטובת דירות שלושה חדרים, אבל כעת מסתבר שיש כבר מי שפועל למען הורדת מחירי השכירות בעיר, וזאת בדרך מקורית במיוחד.

השבוע שוחחנו עם תושב העיר, איש מכירות בהיי טק בן 38, בעל משפחה השוכר דירה בעיר, שתחת הפרופיל הפיקטיבי "יוני כהן" מנהל מזה כחצי שנה את קבוצת הפייסבוק "שוכרים למען שוכרים במודיעין". תחת הנהלתו, יחד עם מספר שותפים לדרך וחברי הקבוצה הפעילים, מתבצע בקבוצה מעקב יומיומי אחרי כמות הדירות העומדות להשכרה במודיעין, ובעיקר אחרי רמות המחירים שהולכות ויורדות.

מעקב צמוד

"החלטה להקים את הקבוצה התבשלה כבר די הרבה זמן", הוא מספר. "ברור לי שאני עושה משהו שהוא קצת מוזר, אבל כשאני עוקב לאורך זמן אז אני רואה מגמות. עסקתי במכירות הרבה שנים, כך שאני יודע שמה שקובע בסופו של דבר הוא הנרטיב. הנרטיב נקבע על ידי מי שיש לו את האינטרס. זו לא תיאוריית קונספירציה או משהו. בעלי הדירות והמתווכים משפיעים על השיח בנוגע לרמות המחירים בעיר. אפשר להגיד "כולם גנבים ומה זה המחירים האלה", אבל בעלי הדירות רק ירגישו כך שהם לוקחים מחיר גבוה כמו כולם. אז אמרתי בוא נעשה הפוך. התחלתי לעשות צילומי מסך של כל המודעות להשכרה. אנשים מפרסמים מחיר יקר, יורדים במחיר, וברגע שמצאו דייר מורידים את המודעה. בן אדם ששוכר דירה לא מסתכל על הלוחות כל השנה, אלא רק למשך חודשיים-שלושה. אם היה מסתכל למשך תקופה ארוכה הוא היה יכול לבוא לבעל הדירה ולהגיד לו שהוא יודע שהוריד במחיר, וכך לנהל משא ומתן מעמדה טובה יותר".

באילו אמצעים אתה משתמש כדי לעקוב אחרי רמות המחירים?

"אנחנו משתמשים בתוספים לדפדפן שמאפשרים לנו לראות כל עידכון שעשה בעל הדירה במודעה, כל הורדות המחירים. זה משהו שהגולש הממוצע לא רואה ולא מודע אליו. כשבן אדם רואה שדירה עומדת על המדף כבר חצי שנה, אז נקודת המוצא שלו היא שבעל הדירה לחוץ למצוא דיירים. זה שינוי של נרטיב. אני מעלה תמונת מסך על מצב המחירים. בסוף נוצרת דינמיקה בה בעלי הבתים תמיד ירצו מחיר גבוה, ואני מראה שיש לא מעט בעלי דירות שנתקעו וירדו במחירים. בנוסף, אני מדבר על הסיבות לירידות המחירים. בעלי הבתים לא מבינים שיש הצפה בשוק השכירות בעיר. אני עוקב אחרי יד 2 ורואה שעכשיו יש פי שלוש או ארבע יותר דירות בשוק מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה".

ומה מקור ההצפה הזאת?

"ההצפה הזאת מגיעה מהבנייה המסיבית בשדרות החשמונאים ובשכונת נופים, ובגלל תכנית מחיר למשתכן. כל הבנייה בשדרות החשמונאים היא של מחיר למשתכן. אנשים זכו ועכשיו מוציאים את הדירה להשכרה בבת אחת. אלו אנשים שמעולם לא חשבו להיות משקיעים במודיעין, וכך נוצרת פתאום הצפה של דירות שיוצאות לשוק. ויש עוד דירות רבות במסגרת מחיר למשתכן שנבנות עכשיו בשכונת מורשת. לדוגמה, יש שני בניינים שיחד יש בהם 120 דירות. מתוך זה, 40-50 דירות יצאו להשכרה באותו זמן. אם יש עכשיו ביד 2 240 דירות במודיעין להשכרה, אז אחוז ניכר מהן מגיעות משני הבניינים האלה".

איזו רמה של ירידות מחירים אנחנו רואים בשוק השכירות בעיר?

"אני לא יודע להגיד נתון מדוייק, כי אני לא ידעו כמה אנשים חתמו על חוזה ובאיזה סכום. אני יודע לעקוב אחרי כמה אנשים פרסמו דירות להשכרה וכמה הם ירדו במחיר. בגלל זה אני נזהר. אנשים מחפשים תשובות מוחלטות. קח למשל את שכונת נופים והבנייה ביגאל ידין. התחילו שם בסכומים של 6,500-7,000 שקל לחודש לדירות חמישה חדרים חדשות, והיום ירדו כבר לרמה של 5,300-5,500 שקל לחודש".

ירידות המחירים זולגות גם לדירות הישנות וקטנות יותר בעיר?

"המסה הקריטית כרגע היא בדירות חמישה חדרים, בהן רואים ירידה משמעותית. בדירות ארבעה חדרים העסק זוחל, ובדירות שלושה חדרים רואים שבקיץ האחרון הייתה נפילת מחירים, מן הסתם בגלל הקורונה. אנשים שיושבים בדירות הגדולות משחררים את החוזים שלהם, הרבה דירות יוצאות לשוק ובמחירים שיורדים, ויש פחות ביקוש לדירות שלושה חדרים. מה גם שרוב דירות השלושה חדרים כעת בעיר הן במע"ר, ושם הן נמכרו בסכומים גבוהים בהרבה משאר השכונות בעיר. נוצר מצב שמפורסמות דירות חמישה חדרים במעט יותר מ-5,000 שקל לחודש, בעוד שדירות שלושה חדרים עדיין מפורסמות במחיר שקרוב לזה. אז מתחילים לראות את הזליגה".

המתווכים לא מרוצים

איך נראות השיחות שאתם מנהלים עם בעלי הדירות שעומדות להשכרה?

"אנחנו מתקשרים אל בעלי הבתים, אבל יש לנו את הקהילה ואנשים עושים זאת בעצמם ומדווחים לנו. הם מדברים עם בעלי הדירות ושולחים לנו צילומי מסך. בעלי הדירות שאנחנו מדברים איתם כבר אומרים לנו בעצמם שהם יודעים שהמחירים יורדים. אומרים למשל שהדייר הקודם שילם 6,300 שקל והם מוכנים לרדת ל-6,000. אני מציע 5,500 ומתפשרים על 5,800. זה ממש ככה. זה רק לשנות את הנרטיב. אומרים לנו "זה היצע וביקוש". נכון, אבל אני רק מראה לאנשים שההיצע אדיר כרגע. הקבוצה הזאת היא מין תרגיל מחשבתי שלי: בוא נראה מה קורה בשוק אם עכשיו אני שופך אליו מלא מידע שלאנשים אין גישה אליו. אני לא משלה את עצמי שאני גרמתי לירידות המחירים, זו לא המטרה. אבל מספיק שחלק מהשוכרים יחכו עוד שבוע, יתמקחו ויעמתו את בעלי הבתים עם דירות דומות שמפורסמות בסכום זול יותר. בכל הבניינים האלה יש מסה של דירות. אתה יכול לראות ביד 2 שבעלי הדירה בקומה 4 ירדו במחיר, מכל מיני סיבות, ולעמת את בעל הדירה שמציע דירה בקומה אחרת באותו בניין עם ירידות המחירים".

ולא נוצר עימות עם בעלי הדירות בעקבות הפרסומים בקבוצה?

"אני מאוד משתדל להוריד את הטונים ולהיות מנומס. המטרה כאן היא לא להעליב או לפגוע באנשים. אני מקבל תגובות מאנשים ש"אני הורס להם את הפרנסה", אבל מה שאנחנו עושים זאת פעילות צרכנית לגיטימית. לא בא לי להתמודד עם דברים שהם לגופו של אדם ולא לגופו של עניין. המטרה שלי היא לנהל כאן שיח. בסופו של דבר, בעלי הדירות שנתקעו בלי שוכר בנו על תכנית עסקית אחרת לגמרי. הם לא חשבו שייתקעו במשך חודשים בלי למצוא שוכרים. אנחנו רואים הרבה דירות שעומדות על המדף, שבעל הדירה מפרסם בעצמו במשך חודשיים-שלושה, יורד במחיר קצת ולא מבין שיש הצפה בשוק. אז הוא נותן את הדירה למתווך. במקרה כזה, גם אם המתווך לא מעלה את מחיר השכירות המפורסם, מעצם העובדה שהשוכרים יצטרכו לשלם תיווך המחיר עולה".

אתה בעצם פותח חזית עם המתווכים בעיר.

"זו לא באמת חזית. הם לא אוהבים את מה שאנחנו עושים. אני יכול להגיד לך שיש מתווכים גדולים בעיר, שכתבו לנו בקבוצה וגם באופן פרטי, שמודים שיש ירידה במחירי השכירות. שומכר, יגאל יונה. הם תמיד מוסיפים את זה במין קריצה. למתווכים יש קונפליקט. הם רוצים למכור דירות במחיר גבוה, ולשם כך הם גם אומרים ללקוחות באיזו סכום יוכלו להשכיר, ואחר כך הם לא יכולים לבוא ולהגיד "תשמע, יש הצפה של דירות להשכרה בשוק ותקבל מחיר נמוך יותר". הם במין מלכוד. כלכלית, למתווך כואב להגיד שיש הצפה של דירות בעיר. הם לא יכולים להגיד את זה כי אז ייפגע הסיכוי למכור את הדירה ללקוח. אני דווקא חושב שמתווך יכול גם להגדיל את ההיצע. בוא נגיד ששלושים אחוז מהדירות במודיעין יוצאות לשוק דרך תיווך. ברגע שאתה בוחר לחפש דירות בלי תיווך אתה מצמצם את ההיצע שעומד בפניך. משקיע חכם רואה את מה שקורה ויורד במחיר, אבל רוב בעלי הדירות שיוצאות לשוק עם לא משקיעים והם מוצאים את עצמם מדממים כסף במקום להוריד 500 שקל בשכר הדירה החודשי. אנשים חושבים שהשכירות תשלם את המשכנתא, אבל מי הבטיח להם את זה?".

ומה התחזית שלך לעתיד בשוק השכירות בעיר?

"אני אגיד לך מה אני מהמר, ואני מסייג שזה הימור בלבד: קודם כל נמשיך לראות בנייה מסיבית. בקיץ הקרוב יהיו מאות דירות יותר מאשר בקיץ האחרון. בפרויקט של אשדר יהיו 200 דירות, ביונה הנביא נבנים עוד שלושה בניינים, בנופים ימשיכו להוציא בניינים. בקיצור, אני מהמר שמאות דירות חדשות ייצאו לשוק, ויחכו לדיירים במשך כמה חודשים. כל מי שגר עכשיו בדירת ארבעה חדרים בשכונת אבני חן, ושילם עכשיו 5,500 שקל לחודש, יכול לעבור לדירת חמישה חדרים חדשה באותו מחיר. לדעתי לקראת ספטמבר-אוקטובר יתגלה גודל הפער".