כמה שווה הדירה שאתם רוצים לרכוש? למעשה, לשאלה הזו יש לפעמים יותר מתשובה אחת. השווי שמבקשים המוכרים יכול להיות שונה מהערכת שווי של שמאי מטעמכם, ושני הסכומים עשויים להיות שונים מהערכת השווי של שמאי מטעם בנק, או גוף שמעניק לכם משכנתא חוץ בנקאית למימון הדירה.

מבולבלים? אנחנו ננסה לעזור, על ידי הצגת הגורמים המשפיעים ביותר על עלויות נכסי מגורים.

מיקום

למיקום הדירה או הבית יש השפעה אדירה על השווי. לא רק זהות השכונה משנה, אלא גם מיקום הנכס שלכם בתוך השכונה עצמה. השווי יכול לעלות או לרדת, בעקבות דברים מסוימים שנמצאים בסביבת הדירה. כמו כן, הוא מושפע גם בהשוואה בין הדירה לבין נכסי מגורים אחרים באותו אזור.

דוגמאות לדברים שעשויים לתרום לשווי:

• רמת פשיעה נמוכה.
• בתי ספר טובים ונחשבים.
• קרבה לגורמי חירום: בית חולים, תחנת כיבוי אש, תחנת משטרה.
• תחבורה ציבורית.
• כבישים מתוחזקים היטב, פנסי רחוב וכו'.
• מיקום לא על או בקרבת כביש סואן.

מצב הבית

האם התשתיות של המבנה חזקות ויציבות? האם מערכות החשמל, הצנרת, הגז ואחרות מתוחזקות כראוי? התשובות לשאלות הללו תלויות גם בגיל של הדירה, אבל שימו לב כי נכס חדש יותר לא בהכרח יהיה שווה יותר.

נכון שבתים חדשים, אשר נבנו במהלך 10 עד 20 השנים האחרונות, נוטים פחות לסבול מבעיות גדולות וכתוצאה מכך שווים יותר, אבל בתים ישנים הממוקמים באזורי שימור או שתוחזקו בצורה נהדרת במשך עשרות שנים זוכים לקבל הערכת שווי נאה.

מספר חדרי שינה

מספר החדרים בדירה משפיע מאוד על השווי שלה, בעיקר אם יש הבדל משמעותי בינה לבין דירות אחרות בשכונה. כלומר, אין ספק שדירת שני חדרים שווה פחות מדירות עם שלושה או ארבעה חדרים, אבל הפער הזה מצטמצם כאשר מרבית או כל הדירות באזור מכילות גם הן שתי חדרים.

מספר חדרי רחצה

גם מספר חדרי האמבטיה משנה. גם פה לגורם ההשוואתי יש משמעות, אבל הנוסחה יותר פשוטה: ככל שיש בבית יותר חדרי רחצה (רק שירותים, רק מקלחת או משולבים), הוא שווה יותר כסף.

גודל כללי

לא רק כמות החדרים בדירה משפיעים על השווי שלה, אלא גם הגודל הכללי שלה במ"ר. גורמים נוספים: כיצד החלל של הנכס מתחלק בין החדרים והחלקים השונים? כמה מהשטח שמיש למגורים וכמה ממנו מיועד לשימושים אחרים? כלומר, אם למשל יש חדר ביטחון בעל פוטנציאל למגורים, אך נדרשת עבודה כדי לאפשר לינה בתוכו, השווי עלול להיפגע מזה.

שיפוצים שנעשו בדירה

אם נעשה שיפוץ נרחב לאחרונה, זה עשוי לתרום באופן משמעותי לשווי ולעלות. למטבחים וחדרי רחצה עדכניים ומשודרגים ערך רב בשוק של ימינו, ולכן כל שיפוץ יכול לשנות ולהשפיע. למעשה, מיזמים מסומים של שיפוץ מסוגלים להגדיל משמעותית את ערך הבית או הדירה.

חצר וחלק חיצוני

אומרים שאסור לשפוט ספר על פי הכריכה שלו, אבל בשוק הדיור הפתגם הזה לא כל כך רלבנטי. אין מה לעשות, העיצוב והניראות של בית מבחוץ משפיעים על עלותו, גם אם זה נשמע קצת שטחי. יש חצר? השווי עולה. היא מטופחת? הבית יקר עוד יותר. באותה מידה, גימורים יפים ואיכותיים בחזית המבנה, דלתות משובחות וחלונות חדשים יכולים להשפיע.

שוק הנדל"ן

לסיום, אי אפשר להתעלם מהשפעת השוק עצמו על מחירי הדיור, בעיקר כאן בישראל. השווי של נכסי מגורים נקבע בין היתר בהתאם לביקוש ולהיצע, וכן על פי הגורמים הבאים:

• היצע בתים וסוגי הבתים הזמינים באזור שלכם.
• מחזורי עסקים ושווקים של קונים או מוכרים.
• צמיחתה של עיר המגורים או של עיר סמוכה מגדילה את הביקוש המקומי.
• התכווצות של עיר המגורים או של עיר סמוכה מקטינה את הביקוש המקומי.
• ריביות וזמינות של משכנתא.
• אמון כללי בבורסה ובשוק הנדל"ן.
• צמיחה או מיתון כלכליים לאומיים.

בשורה התחתונה

כמות המשתנים שרלבנטיים להערכת שווי של דירות ובתים היא גדולה מאוד. לצד כל אלה שציינו, יש גם היבטים כמו חניה בטאבו וכמות שטחי אחסון. אנחנו לא מצפים שתבינו לבד איך משקללים את כל הגורמים, בשביל זה יש שמאים ומתווכים, אבל מקווים שעזרנו לכם להבין פחות או יותר למה לצפות.