שוק הנדל"ן הפורטוגלי עדיין חי ובועט, אבל הוא שונה ממה שהכרנו רק לפני שנתיים. אם פעם פורטוגל הייתה המערב הפרוע של משקיעי הנדל"ן שחיפשו דירה זולה בליסבון ודרכון אירופי על הדרך, ב-2026 התמונה שונה לגמרי.
השוק התבגר, הרגולציה התהדקה וההזדמנויות האמיתיות עברו מהמרכזים הנוצצים של ליסבון ופורטו אל הערים הסטודנטיאליות וערי הלוויין המתפתחות.
.
למה השקעות בפורטוגל עדיין רלוונטיות ב-2026?
למרות עשור של עליות מחירים, פורטוגל שומרת על יתרון תחרותי מול שכנותיה. בערים מרכזיות בגרמניה או בצרפת מחירי הכניסה אמנם חסומים למשקיע הממוצע, אבל פורטוגל מציעה כניסה נוחה יותר לאירופה:
- המחיר הממוצע הארצי בפורטוגל עומד על כ-2,920 יורו למ"ר
- בספרד המחיר הממוצע הוא 3,550 יורו
- בצרפת המחיר הממוצע הוא מעל 4,200 יורו
עם זאת, חשוב להבין שהמספרים הללו הם ממוצע. בערים המבוקשות, המחיר למ"ר גבוה יותר, אבל הפוטנציאל טמון בביקוש הקשיח לשכירות. הריבית בפורטוגל התייצבה על אזור ה-3.7%, דבר שגרם למשפחות מקומיות רבות לוותר על רכישת דירה ולעבור לשכירות לטווח הרחוק. עבורכם, כמשקיעים, זה אומר שוק שוכרים יציב משוק התיירות.
איפה הכסף נמצא באמת?
המשקיעים החכמים כבר לא מתפתים לדירות נופש עונתיות באלגרבה, במקום, הם מתמקדים במקומות שבהם הביקוש למגורים לא תלוי בתיירות, הוא תלוי בצרכים בסיסיים של האוכלוסייה המקומית והבינלאומית.
הנה שלושת הערוצים המבטיחים ביותר כיום:
| היתרון העיקרי | תשואה צפויה (ברוטו) | הון עצמי נדרש | אזורים נבחרים | מסלול השקעה |
| ביקוש קשיח לאורך כל השנה ותפוסה מלאה ללא תלות בעונות תיירות | 7%-6.5% | 140,000 יורו | ברגה, קואימברה | בירות סטודנטים |
| פוטנציאל עליית ערך גבוה בזכות שיפור תשתיות הרכבת מ-2025 והגירה מהמרכז היקר | 6%-5.2% | 210,000 יורו | אביירו, סטובל | ערי לוויין |
| הקלות מס ממשלתיות משמעותיות, ניהול מקצועי ושקט נפשי למשקיעים גדולים | 5.5%-4.5% | 500,000 יורו | ליסבון, פורטו | בנייני שכירות |
סוף עידן "ויזת הזהב" בנדל"ן
החל מ-2024, לא ניתן לקבל תושבות פורטוגלית (ויזת זהב) באמצעות רכישת דירת מגורים. המסלול הזה נסגר סופית וכיום, הדרך להשגת ויזה עוברת דרך השקעה בקרנות הון סיכון (Funds) בסכום של 500,000 יורו, או דרך ויזות עבודה ונוודים דיגיטליים.
המשמעות: השקעות בפורטוגל ב-2026 נעשות משיקולים כלכליים נטו, אתם קונים נכס בגלל התשואה והפוטנציאל שלו ולא כדי לקבל דרכון.
הכירו גם את הסיכונים
כמו בכל השקעה, גם בפורטוגל יכולים להיות סיכונים ובהם הגבלות על שכירות קצרת טווח (Airbnb), העיריות ממשיכות להחמיר עם רישיונות AL ברובעים היסטוריים, אז לפני שאתם קונים דירה במטרה להשכיר אותה לתיירים, תוודאו שהנכס לא נמצא באזור עם הגבלה.
שימו לב גם לעלויות השיפוצים, המחסור בכוח אדם מקצועי בפורטוגל העלה את מחירי השיפוץ. "מציאה" שדורשת שיפוץ יסודי עלולה להפוך לבעיה כלכלית אם לא תבדקו את הנושא מהראש.
ותזכרו, פורטוגל של 2026 היא שוק של מקצוענים, היא כבר לא מתאימה למי שמחפש הרפתקאות, היום היא מתאימה למי שמחפש פיזור סיכונים חכם באירופה. רוצים ליווי מלא בתהליכי השקעות בפורטוגל? בדיוק לשם כך אנחנו בפספורטוגו נמצאים כאן, מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.
שאלות תשובות
מהן עלויות הרכישה הנלוות בפורטוגל?
יש לתקצב כ-6% עד 10% מעבר למחיר הנכס. זה כולל את מס הרכישה (IMT) הפרוגרסיבי, מס בולים (0.8%) והוצאות משפטיות ונוטריון הכרחיות להשלמת העסקה.
איך עליית הריבית משפיעה על המשקיע הישראלי?
הריבית התייצבה על כ-3.7%, דבר שהופך את המינוף ליקר יותר מפעם, לכן, הדגש עכשיו עבר למציאת נכסים עם תשואה גבוהה שמכסה את עלויות המימון ומייצרת תזרים חיובי.
האם כדאי להשקיע בנכס שדורש שיפוץ יסודי?
רק אם יש לכם צוות מקומי אמין. מחסור בידיים עובדות ועלויות חומרים גבוהות בימינו הופכים שיפוצים מורכבים לסיכון כלכלי שעלול לחרוג משמעותית מהתקציב ומהזמן המתוכנן.
