פרויקט מרכז העיר של מודיעין יצא לדרך, בכנס שיווק רב משתתפים שנערך ביום שלישי השבוע וכלל חברות נדל"ן גדולות, קבלנים ויזמים. כולם הגיעו לאולם עינן בקניון כדי לראות את השואו שנתן ראש העיריה. ביבס התגלה כאיש שיווק מעולה שריתק את שומעיו ומכר להם את מודיעין ואת המע"ר כאילו היו נקנקיות חמות בליל חורף קר.
הפעם, בניגוד לכנסים קודמים כמו של שכונת נופים למשל, התחושה היתה שיש משהו מיוחד באוויר, שונה מהדברים האחרים שהיו כאן. אולי היו אלה הקבלנים ה"גדולים", שהתייצבו בהרכב כמעט מלא, שרמוז כי מדובר בפרוייקט שכדאי להילחם עליו בציפורניים ולשלוף את פנקס הצ'קים. ואולי משום שמרכז העיר הוא באמת פרוייקט מבטיח מאד מבחינה כלכלית.
העיר שנבנתה הפוך
מודיעין היא עיר מיוחדת. בדרך כלל ערים מתפתחות מהמרכז החוצה. קודם בונים את הגרעין הראשוני ואחר כך את הפריפריה וטבעת השכונות העוטפות את המרכז. במודיעין עשו את ההיפך, התחילו לבנות את העיר מהשכונות החיצוניות פנימה. את מרכז העיר השאירו, מעשה, לסוף.
אף אחד לא התפלא לראות בכנס את נציגי אפריקה-ישראל, את אנשי קבוצת עזריאלי, את אנשי חברות מנרב, אשדר, אקירוב, חנן מור, קניוני שרונים, אלמוג כדאי, צחי נחמיאס בעלי מגה אור. כולם כרישי נדל"ן שהחברות בבעלותם מחזיקות נכסים בשווי מיליארדי שקלים. ואליהם הצטרפו מהברנז'ה המקומית: עמיקם אורן, דורון שולדנפרי, אנשי חברת "אילה אגם" וכמובן בעלי משרדי תיווך.
בשיווק שכונת נופים מיעט ביבס להתערב. זה לא היה המקרה השבוע, מכיוון שפקויקט מרכז העיר נחשב, רשמית, ל"בייבי" שלו. הוא גם הבהיר שהוא לא מתכוון לתת למישהו לדפוק לו את העסק. הנוכחים שמעו יותר מפעם אחת כי הוא, כלומר העירייה, הבוס עכשיו ולא רשות מקרקעי ישראל, שיצאה מהעסק עם חתימת הסכם הגג.
העיקר שתבנו מהר
אחרי שחילק סופרלטיבים לעיר "המתוכננת ביותר בישראל" ואחרי שהסביר לאורחים שנכנס להסכמי הגג עם המדינה כי "אנחנו בעיר יודעים יותר טוב מכולם מה טוב לתושבים שלנו" והפציר בקבלנים "תבואו ותקבלו את כל ההנחיות כי כל צוות עובדי העירייה עומד לרשותכם", שלף ראש העיריה ציפורניים והבהיר ליזמים ולקבלנים שיש ליד הגזר גם מקל.
"פה לא יהיו מאכערים", הודיע. "לא יהיה מצב שחברות בלי איתנות פיננסית יכנסו למכרזים במע"ר. זה לא פרוייקט לחלשים. לכן גם בשלב ההתארגנות, גופים פחות חזקים יצטרכו ללכת עם הגדולים למכרזים".
הקבלנים והיזמים החלו להמטיר על ביבס שאלות. הם התעניינו לדעת לגבי הערבויות הכספיות שיידרשו להפקיד וביבס הבהיר: "נדרוש ערבויות כספיות גבוהות, כי לא אתן שבעוד שלוש שנים נעמוד במצב שיהיו במע"ר מגרשים שלא ייבנו. לא יהיו בורות חפורים שעומדים שנים בגלל יזמים תקועים".
עוד נציג שאל לגבי גמישות התוכניות וביבס, שהריח את הנולד, הבהיר חד משמעית: "כאן לא יהיו תקנות שבס (על שמו של שמעון שבס מנכ"ל משרד ראש הממשלה שהתיר תוספות אחוזי בניה במתחמים רבים – י.ג) ולא יהיו שינויים בתוכניות ולא משחקים, כי אז מתחילים בלגאנים. מי שירצה ייכנס ויבנה מהר".
ביבס נשאל לגבי התחרות מול ירושלים ותל אביב וענה: "אני לא עושה תחרות, בטח לא עם ירושלים שיש לה את הייחודיות שלה וההיסטוריה שלה ולא עם תל אביב. לנו במודיעין יש את הייחודיות שלנו. זאת העיר המתוכננת ביותר בישראל ומי שיבוא לבנות כאן יקבל מהעירייה את מלוא הסיוע והנכונות".
"אמרת שהמע"ר יהיה פתוח כל השבוע גם בשבתות. איך תתמודד עם המפלגות הדתיות?" שאלה מישהי. וביבס השיב: "זה כנס נדל"ני שלא עוסק בשאלות כאלה. מודיעין היא עיר חופשית ומי שרוצה לפתוח את העסק שלו בשבת יכול לעשות זאת בלי בעיה. אנחנו דוגלים ברעיון של חיה ותן לחיות".
"העסק נראה רציני"
היו גם קבלנים קטנים, אדריכלים, משרדי תיווך ועוד גופים הקשורים לענף, שהביעו חששות מהשתלטות החברות הגדולות על מרכז העיר. כך שאל איש תיווך "האם אנשים פרטיים יוכלו לרכוש משרד או חנות במע"ר או שהכל יימכר רק לחברות הגדולות?" ביבס הבהיר כי "זהו שוק פרטי ואנחנו לא מתערבים ליזמים שיזכו, מה הם יעשו עם הנכס. אני מניח שהיזמים ישווקו חלק למכירה וחלק ישאירו בידיהם וישכירו".
דרור תג'ר, מבכירי קבוצת עזריאלי, אמר בתום הכנס: "באנו לשמוע כי הפרוייקט מאד מעניין אותנו. אנחנו רוצים להפגין נוכחות גדולה בעיר".
רו"ח ישככר צרפתי ויואל כהן, שני יזמים ירושלמים שבאו במיוחד להתעניין במגרשים, סיפרו כי הם מייצגים משקיעים. צרפתי: "מודיעין מקום מאד אטרקטיבי מבחינת נדל"ן ואנחנו מחפשים הזדמנויות. כמובן שהגדולים כאן בעלי אפשרויות ללכת על המתחמים הגדולים. אנחנו מחפשים מתחמים קטנים שיתאימו לנו. נראה, נבדוק ונחליט".
יזם הנדל"ן עמיקם אורן אמר בתום הכנס: "העסק נראה רציני מאד. זה היה כנס מרשים". גם איתן לוי מנכ"ל חברת אילה אגם אמר: "זה היה מאד משכנע ואנחנו בהחלט נתמודד במכרזים במע"ר".
מי ומה במתחם
שישה מתחמים ישווקו במע"ר של מודיעין והם יכללו דירות למגורים, שטחי מסחר, משרדים, מעונות סטודנטים, מכללה, דיור מוגן לקשישים ועוד.
במתחם החשמונאים לאורך שדרות החשמונאים מבנייני דמרי ועד ליציאה מהעיר לכביש 443 ייבנו 697 דירות למגורים, מהן 524 במחיר מטרה שמשמעותו הנחה של כ- 20% ממחירי השוק של דירות דומות באזור.
המתחם השני הוא מתחם הכיכר הסמוך לכיכר התחבורה ליד קניון עזריאלי ובו יוקמו 180 יחידות דיור שיימכרו במחירי שוק רגילים. המתחם השלישי הוא צידה המזרחי של שדרות דם המכבים, שבו יוקמו 240 דירות למגורים שיימכרו במחירי השוק.
המתחם הרביעי הממוקם מצידו המערבי של שדרת דם המכבים יהיה של משרדים ומסחר בהיקף של 24 אלף מטרים רבועים, המתחם החמישי יכלול את שיווק 220 דירות במסגרת דיור מוגן והמתחם השישי יהיה של בנייני המכללה ובהם גם 100 יחידות דיור של מעונות סטודנטים.
"המע"ר החדש יהיה הלב הפועם של העיר, ויהיה פרוייקט הדגל שלנו שייצור מציאות חדשה לגמרי בעיר", ציין ביבס והדגיש שהמע"ר "יפעל שבעה ימים בשבוע סביב השעון. מי שרוצה שקט, שלא יקנה דירה במע"ר, אלא בשכונות מסביב. כאן התושבים לא יוכלו לצלצל למוקד 106 ולהתלונן על רעש ברחוב".
בתמונה: הכנס השבוע. הוכתר כהצלחה במיוחד (צילום: אינגריד מולר)
