לפי דיווחי מתווכים במודיעין, נוצר בשנה האחרונה מחסור חריף בדירות בנות שלושה חדרים בעיר וההיצע הנמוך גורם בצורה ישירה לעליית מחירים הדרגתית של דירות יד שניה בגודל זה, עם השפעה על מחירי הדירות הגדולות יותר בנות ארבעה וחמישה חדרים. המתווכים עימם שוחחנו מדווחים על זינוק של עשרה אחוז במחירי דירות שלושה חדרים בשנה האחרונה. "שוק דירות שלושה חדרים בעיר בורח לקונים מהידיים", אומר יגאל יונה מסוכנות "אנגלו סכסון".

"מטרתם העיקרית של הזוגות הצעירים היא לרכוש דירה בת שלושה חדרים, אבל במחירים של היום קשה יותר ויותר למשפחות ולזוגות צעירים להגיע לדירה במודיעין", אומר זאב שומכר. "בגלל המחירים הגבוהים של דירות שלושה חדרים, זוגות צעירים עושים כל מאמץ ולוקחים משכנתא גבוהה יותר וקונים דירת ארבעה חדרים, כי ההפרש כבר לא גדול כל כך".

אז מה אפשר להשיג?

לדברי שומכר, במודיעין יש כיום רק שני פרויקטים שבהם ניתן להשיג דירות בנות שלושה חדרים חדשות: "חברת דימרי מוכרת ברחוב הלוח העברי בכרמים דירות במחיר 1.4 מיליון שקלים והפרויקט השני, 'בוכמן גולד' בשכונת השבטים, שם אנחנו מוכרים דירות יוקרה בנות שלושה חדרים במחיר 1.46 מיליון שקל".

מנשה צורי מ"קבוצת שומכר": "כיום מחיר דירת שלושה חדרים בעיר לא יורד מ- 1.3 מיליון שקל. בשבוע שעבר מכרנו ברחוב נהר הירדן דירת שלושה חדרים יד שניה, בשטח 90 מ"ר עם מרפסת בשטח 50 מ"ר ב-1.59 מיליון".

זאב שומכר, מדוע נוצר מחסור כזה בדירות שלושה חדרים?

"קבלנים רוצים לבנות דירות גדולות יותר כדי למכור במחיר גבוה יותר. לכן האינטרס שלהם הוא לבנות כמה שפחות דירות קטנות. האינטרס הזה מתאים לאינטרס של הרשויות המקומיות, שלא שמחות כל כך שייבנו בתחומן דירות קטנות, כדי שלא למשוך לעיר אוכלוסיות חלשות. אני לא אומר שיש מדיניות מתוכננת כזאת במודיעין, אבל יש רשויות מקומיות שמערימות קשיים לגבי אישורי בניה לדירות בנות שלושה חדרים וכאן מתחיל כדור שלג".

כדור שלג שמוביל לאן?

"לכך שדירות שלושה חדרים שמוצעות למכירה נחטפות ובגלל המחסור, המחיר עולה. ואז כמובן גם מחירי דירות ארבעה חדרים עולים בהתאם. זה מצב שאנחנו מכירים במודיעין"

על מי משפיעה סחרחורת המחירים הזאת?

"ראשית על הזוגות הצעירים, שקשה להם יותר ויותר לרכוש דירה בעיר. בגלל המחיר הגבוה של דירות שלושה חדרים, גם משקיעים שקנו בעבר דירות להשקעה והשכירו אותן נמנעים לעשות כך, כי התשואה משכר הדירה הצטמצמה עקב מחירה הגבוה של הדירה".

הפועלים דורשים יותר

לדברי שומכר, הגורם השני שמשפיע על מחירי הדירות ומקשה על הזוגות הצעירים הוא הקיטון בהתחלות הבניה: "יש כאן מחסור גדול בהתחלות בניה. יש כמה קבלנים שקנו מגרשים אבל הם יתחילו לבנות רק בעוד שנתיים. גם שיטת התשלום לפועלים השתנתה ויקרה מאד את השכר ואת הדירות".

מדוע? איך זה קרה?

"אחרי שחוק חברות כוח אדם נכנס לתוקף, הקבלנים שהיו משלמים לעובדים זרים שני דולר לשעה או משהו כזה, פתאום מתלוננים שעלות השכר לשעת עבודה קפצה לארבעים שקל. תוסיף לזה את הזינוק במחירי הברזל בשנתיים האחרונות, ובכלל מחירי הסחורות וחומרי הגלם בעולם שמחירם זינק, ותבין איך פתאום הקבלן חייב לייקר את הדירות בעוד עשרות אלפי שקלים כדי להחזיר את ההוצאות הגדולות שלו".

הולכים על גדול

גם יגאל יונה מ"אנגלו סכסון" סבור ששוק הדיור "שנמצא עכשיו בשיא כל הזמנים במודיעין, לא יישאר במקום אלא ימשיך בעליות מחירים".

למה?

"אין פשוט אלטרנטיבה אחרת לכסף, אם כי דירות השלושה חדרים נשארות מאחור בגלל המחירים גבוהים. לכן משקיעי הנדל"ן כבר לא לוטשים אליהן עיניים".

אז מה בעצם המגמה המסתמנת כיום?

"בבירור – רכישת דירות גדולות יותר, כי המרווחים במחירים בין דירת ארבעה חדרים ושלושה חדרים הצטמצם לכמאתיים אלף שקלים בלבד. הדבר מבריח זוגות צעירים מכאן כי אין להם מספיק הון עצמי לרכוש דירה ומי שנכנס כאן לשוק אלה המבוגרים יותר".

בשבוע שעבר גם התבשרנו שמודיעין ראשונה בנטילת משכנתאות בארץ…

"כן וזה ממש מדאיג כי לוקחים כאן שמשכנתאות בגובה מיליון שקלים לדירה, אלה התחייבויות גדולות מאד וגובה המשכנתה הממוצעת במודיעין רק מוכיחה עד כמה מחירי הנדל"ן כאן גבוהים לעומת מקומות אחרים".

מה אתה צופה לגבי העתיד בתחום הנדל"ן?

"המחירים ימשיכו להיות גבוהים, כי עד שלא תהיה אלטרנטיבה ראוייה לכסף והריבית תהיה סביב 1%, אין סיכוי לירידת מחירים. חוץ מזה, אני לא מאמין לממשלה שמצהירה שהיא רוצה להוריד את מחירי הדירות, כי אם באמת היו רותצים, אפשר מיד לבטל או להקטין את המע"מ על דירה חדשה ויש קיצוץ מחירים של 18%, אז מה הבעיה?"

באמת למה הממשלה לא מורידה את מחירי הדירות?

"כי הממשלה נהנית מזרימת כספים אדירה משוק הנדל"ן שמממן חלק נכבד מתקציב המדינה, והנדל"ן זה מנוע הצמיחה הכלכלי האמיתי, לא ההיטק ולא התעשייה האחרת, והממשלה לא רוצה לותר על הכנסות אדירות כאלה".

ומה לגבי מודיעין עצמה?

"העיר מזדקנת. יש ירידה בהגעה של זוגות צעירים לכאן ואנחנו רואים את זה בשנתיים האחרונות. נסגרו השנה כמה גני ילדים בגלל ירידה במספר הילדים, בכלל נתוני הילודה בעיר הם האינדיקציה הטובה ביותר לתהליך הדמוגרפי כאן ובשנה האחרונה רואים פחות ופחות ילדים".

לפחות 1.2 מיליון

גם ליזה טולדנו זכיינית "רימקס מור" סבורה כי מחירי הדירות במודיעין לא צפויים לרדת בשנה הקרובה בעיקר משום שהממשלה לא מעוניינת באמת להוריד את המחירים.

מדוע?

"מכיוון שלממשלה אין אינטרס לוותר על הכנסה גדולה כל כך ממיסים ולכן זה בלתי אפשרי להוריד את המחירים ללא מעורבות ממשלתית".

מה את צופה לטווח הקרוב?

"המשך מגמת העליה במחירים, אם כי ישנן לפעמים מחזוריות בפערי המחירים בין דירות שלושה וארבעה חדרים".

מה המחיר הממוצע כיום לדירת שלושה חדרים בעיר?

"המחירים נעים בטווח שבין 1.2 מיליון שקלים עד ל- 1.45 מיליון שקלים, אבל זה תלוי כמובן בדירה עצמה. בבוכמן למשל אין דירות שלושה חדרים, שהן המבוקשות ביותר כי הן מתאימות גם לזוגות צעירים וגם למבוגרים ופנסיונרים וזה מביא את העליה במחיר".

ובכמה מסתכמת העליה מול השנה שעברה?

"אם בתחילת 2013 מחיר דירת שלושה חדרים בעיר עמד על 1.05-1.1 מיליון שקלים, הרי שמדובר בעליה של 15% במהלך השנה האחרונה ובמקרים אחרים גם יותר".

סוגרים עיסקה תוך יממה

גם ליז ישראל, מנהלת סוכנות "המיטב בנדל"ן", מרגישה שדירות שלושה חדרים "בורחות למעלה". היא אומרת: "היתה לי דירת שלושה חדרים ברחוב עמק האלה שמכרתי בתוך יממה בלבד. ביקשו עליה 1.28 מיליון ובתוך כמה שעות נסגר המחיר על 1.25 והעיסקה נחתמה. המחסור בדירות שלושה חדרים מורגש מאד בעיר. על כל 18 עיסקאות מכירה של דירות ארבעה חדרים ומעלה אנחנו מוכרים דירת שלושה חדרים אחת. המחיר הממוצע לדירות כאלה יכול להגיע גם ל-1.45 מיליון שקלים".

איגור שוחט מסוכנות סנטורי 21 מספר כי "דירות שלושה חדרים במודיעין מהוות בסך הכל 13% מכלל הדירות הקיימות בעיר וברובם מחזיקים פנסיונרים ומבוגרים ומשקיעים שמשכירים את הנכס, לכן אין הרבה תזוזה בנכסים האלה והם לא יוצאים למכירה בשוק, מה שכמובן מקפיץ את המחירים כלפי מעלה. דירת שלושה חדרים בבניין עם מעלית ומרפסת טובה תיחטף בתוך יום-יומיים ואם המחיר יהיה מעל למחיר השוק אז זה ייקח שבוע שבועיים לא יותר, אבל דירת שלושה חדרים בבניין בלי מעלית, יכולה להיתקע גם כמה חודשים, כי רוב הביקוש אלה מבוגרים"

ואילו חבר מועצת העיר אלעד שמעונוביץ', מחזיק תיק הצעירים והספורט, אומר בתגובה: "בגלל אילוצים טופוגרפיים נבנו בעיר הרבה בניינים מדורגים ובהם יש דירות בנות שלושה חדרים. העירייה בהחלט מודעת לכך שאין מספיק דירות קטנות ומתוך רצון להחזיק כאן את הזוגות הצעירים ולהשאיר בעיר את בני התושבים הותיקים שגדלו כאן, בפרוייקט הרמבלס יוקמו 470 דירות – מרביתן דירות קטנות. גם דירות סטודיו ודירות בנות שניים ושלושה חדרים. גם בשכונת נופים העתידית יהיו הרבה דירות קטנות שמתאימות לזוגות צעירים ולרווקים או גרושים".

(צילום ארכיון)