יום ראשון השבוע. השעה: 13:30 אנחת רווחה נשמעה במשרדי המכירות שבמרכז הקבלנים במודיעין, לאחר שבקבוצות הוואטסאפ החלו לעבור דיווחים כי משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל סיכמו סופית (לפי שעה) כי המכרז בשכונת נופים בעיר לא יבוטל ולא יהפוך למכרז "מחיר מטרה", כפי שרצה משרד הבינוי והשיכון.
"מרכז הקבלנים היה מהבוקר למרכז הקברנים", צחק זאב שומכר, איש הנדל"ן הוותיק. "מהבוקר הוצפנו בעשרות טלפונים של אנשים שהצטרפו לארבע קבוצות הרכישה שאנחנו משווקים ב'נופים'. הם היו מאד מודאגים ואני יכול להבין אותם, כי גם אנחנו מודאגים ולא יודעים מה יקרה עוד חמש דקות".
שומכר ועמיתיו המקומיים אירגנו במודיעין כחמש עשרה קבוצות רכישה. כולם היו מתוסכלים בשבוע האחרון מאז התפרקה הקואליציה, השמועות התרוצצו לגבי עתיד המכרז בשכונת "נופים" ומדד האופטימיות זינק וצנח כמה פעמים ביום.
"תתכוננו לרע מכל"
זה התחיל ביום רביעי, כאשר נפוצו השמועות בקרב המתווכים והקבלנים כי רשות מקרקעי ישראל עומדת שוב לדחות את מועד סגירת המכרז ב"נופים", שנקבע ל-8 בדצמבר. לא חלפו כמה שעות והשמועות הפכו לעובדה, כשרשות מקרקעי ישראל פירסמה באתר הרשמי מידע שעל פיו נדחה המכרז ל- 22 לדצמבר. ולא פחות חשוב – כי המכרז יוסב לשיווק במסלול "מחיר מטרה".
בשעות הערב החלו המתווכים להתקשר בבהילות לחברי קבוצות הרכישה ולהודיע להם כי יתכן מאד וקבוצות הרכישה יבוטלו. "חצי שנה של עבודה מאומצת ירדה לטימיון, ככה לא מתנהגת מדינה מתוקנת, שולפים מהמותן ויורים בלי אבחנה, הרי מדובר על מאות זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה ושמעו בקול השרים שאמרו להם 'חכו, אל תקנו דירה. תהיה ירידת מחירים'", ציין שומכר.
השבת לוותה במתח רב. ביום ראשון בבוקר הוצפו משרדי המתווכים והקבלנים בעיר במאות טלפונים ושאלות של רוכשים מודאגים, שכבר ששילמו מקדמות ודמי רישום כדי להבטיח את מחיר הדירה. העובדה שהקבוצה בכלל עוד לא זכתה בקרקע במכרז לא שינתה דבר. הפסיכולוגיה עשתה את שלה ורף המתח והדאגה הרקיע שחקים.
"מהבוקר אני אומר לאנשים 'אני לא יודע מה יהיה, אבל בואו נחכה', כי באמת לא ידעתי מה להגיד להם. הודענו לכל חברי ארבע הקבוצות שיתכוננו לרע מכל", סיפר שומכר.
באחת וחצי ציפצפו הסמארטפונים וקבוצות הוואטסאפ הודיעו: הושגה פשרה. כל מתווך שמחובר לחברים שלו ברשות מקרקעי ישראל ובמשרד הבינוי והשיכון החל לקבל עידכונים שוטפים. אט אט החלה להתברר התמונה, ולקבוצת הוואטסאפ של כתבי הכלכלה הגיעה ההודעה הבאה:
"בפגישה שנערכה אצל הממונה על התקציבים באוצר סיכמו אנשי אגף התקציבים עם מנהל רשות מקרקעי ישראל, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ויו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, על שינויים בתוכנית 'מחיר מטרה', זאת לאור הפרדת הזיקה בינה ובין התוכנית מע"מ אפס".
ההסכמות הושגו בכפוף לעמדת היועץ המשפטי לממשלה בנוגע לשאלה האם ניתן לבצע שינויים בהחלטות הממשלה בעת הזאת של ממשלת מעבר. על פי הסיכום, הטבת "מחיר מטרה" תוקצה באמצעות הגרלות, החל מהמכרז הראשון. זוגות צעירים חסרי דירה יקבלו עדיפות בגישה להגרלה, כך ש-70% מהדירות יוקצו להם. עוד הוסכם כי יופחת מחיר המקסימום לדירה מוטבת ויעמוד על 1.9 מיליון שקלים לכל היותר. עוד הוחלט כי מחיר הדירות הקובע לצורך חישוב ההנחה יעודכן ויוצמד למחיר העדכני ביותר הידוע כיום. הסעיף החשוב ביותר בהסכמות הנוגע למודיעין קובע, כי מכרזים שכבר יצאו לדרך לא ישונו, בהם כמובן מכרז שכונת נופים.
במרכז הקבלנים ובבניין העירייה נשמעו אנחות רווחה: "ההגיון ניצח" אמר מאיר גלעדי, מראשי קבוצת "גרופהום" שהקימה קבוצת רכישה בנופים: "לא יתכן לבטל מכרז ארבעה ימים לפני סיומו רק כדי ששר הבינוי יוכל לגזור קופון. טוב שהוחלט שלא לפגוע במכרז לבניית 1,725 דירות בשכונת נופים, כי השוק זקוק לדירות האלה בדחיפות וללא עיכובים".
ההנחה שנשחקה
אבל למי שמתעמק בשינויים שעליהם הסכימו אנשי האוצר ורשות מקרקעי ישראל, לגבי הפרוייקטים הבאים שבהם יונהג מסלול "מחיר מטרה", מומלץ לשים לב לנקודה חשובה: מהו המועד הקובע לחישוב ערך הדירות שממנו תיגזר ההנחה ש"מחיר מטרה".
בתוכנית המקורית, מועד החישוב היה מחירי הדירות הממוצעים בשלוש השנים האחרונות. אבל השינוי שנכפה השבוע בהסכם החדש ואושר, קובע כי מועד החישוב לגבי שווי הדירה ומתן ההנחה, הוא ערכה האחרון הידוע, כלומר המחיר הנוכחי של דצמבר 2014 שעלה ב-5% בשנה האחרונה, כך שתחשיב ההנחה יתחיל עכשיו מנקודת מחיר גבוהה יותר ב-5% וההנחה שאמורה להגיע לדיירים בנקודת הקצה נשחקה ולא במעט.
"נזק של 200 מיליון"
שלוש יממות לפני ההסכמות שהושגו ביום ראשון התארגן פורום קבוצות הרכישה במודיעין, בראשותו של היזם מוטי פלד (שאירגן שלוש קבוצות רכישה תחת המותג "פיסגת האחדות") ושיגר מכתב אזהרה לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי, ובו הודעה כי אם המדינה לא תחזור בה ולא תאפשר לקבוצות הרכישה להתמודד ב"נופים" היא צפויה לתביעה בהיקף של 200 מיליון שקל.
"הזעקה באה מגרוני אבל נועדה להגן על אלף משפחות שנרשמו לקבוצות הרכישה", אמר פלד לאחר "ביטול הביטול". "אני שמח שלמישהו שם 'נפל האסימון', אחרת היה נעשה כאן עוול נוראי ונזק אדיר לזוגות צעירים ולמשפחות. הבהרנו למדינה שאנחנו שלוחי הציבור ובעיתוי אומלל כזה כשמבטלים את תוכנית מע"מ אפס, לא ניתן לגרום נזק גדול כזה לאזרחים".
פלד ציין עוד כי מעבר לפגיעה באזרחים "גם מארגני קבוצות הרכישה היו עלולים להיפגע מאד, השקענו כסף רב בשיווק ובפירסום, הפסדנו ימי עבודה רבים שהיו עלולים לרדת לטימיון, מי היה מפצה אותנו על כך? אני מצטער שנעשה כאן ניסיון להרויח מנדטים בבחירות הקרובות על גבם של רוכשי דירות ומשפרי דיור במודיעין. מישהו ניסה להראות לציבור איך הוא מציל את העם מידי יאיר לפיד".
ביבס חזר והזהיר
מי שעוקב אחרי סאגת קבוצות הרכישה מיומה הראשון הוא ראש העיריה חיים ביבס. מדובר במעקב אקטיבי, שבו לא היסס ביבס לחזור ולהזהיר את הציבור מפני שקיעה באשליות וחתימה על חוזים שעלולים להתגלות כחסרי סיכוי. לפני כחצי שנה היה זה ביבס שחתם על משרדי הממשלה על "הסכם הגג" לפיתוח העיר וכישלון המכרז ב"נופים" היה מצטייר גם ככישלון עיריית מודיעין והעומד בראשה. ביבס מזהיר כבר חודשים ארוכים מהצטרפות בלתי מבוקרת לקבוצות רכישה, שכן המחירים שקבוצות הרכישה הציעו לציבור היו נמוכים בצורה מעוררת חשד. ביבס, שחש אחריות כלפי הזוגות הצעירים תושבי עירו, יודע שבנקרה של כישלון מכרז "נופים", אותם מאות זוגות צעירים ישחרו לפתחו ויבקשו סיוע במציאת פתרונות דיור.
לכן ביבס משוכנע שמכרז "נופים" חייב להמשיך באינרציה העצמית שלו ולרוץ קדימה בלי הפרעות מצד משרדי הממשלה. "כל עיכוב במכרז 'נופים' יביא לעליות מחירי הנדל"ן בעיר מודיעין", אמר. "גם אם מדובר בפרוייקט 'מחיר מטרה' שאמור להוזיל את המחירים, דחייה של המכרז לא תעשה טוב לקונים ולא למחירי הדירות בעיר שיעלו עוד ועוד ולכן אני מתנגד לעצירת המכרז".
הזמן כבר בוזבז
שגיא אורנשטיין, יזם הנדל"ן ובעלי "אור נכסים" שאירגן שתי קבוצות רכישה שאליהן נרשמו תשעים משפחות, סיפר על ימי החרדה שעבר: "המסקנה שלי היא שבשנים הקרובות אני לא מתקרב עוד למכרזים של מינהל מקרקעי ישראל. הם לימדו את היזמים במודיעין שיעור רע במנהיגות ובניהול קטסטרופלי של ענף הנדל"ן. ככה לא מתנהגים. מנהל מקרקעי ישראל יצטרכו לשקם מאד את התדמית שלהם ואת האמון בהם מצד הציבור ומצד יזמי הנדל"ן. אנשים השקיעו ים של כסף בשיווק ובפירסום, לקחו הלוואות, עבדו, הזיעו ומה קרה בסוף? המזל היה שמישהו קיבל שכל וחזרו למצב הקודם, אחרת היתה כאן קטסטרופה של ממש".
תמר ריבלין, אם חד הורית משכונת הכרמים שנרשמה לאחת מקבוצות הרכישה ב"נופים" כדי לשדרג את מגוריה מדירת ארבעה חדרים שבו היא גרה כיום עם שני ילדיה לדירת חמישה חדרים, מרגישה פגועה ומתוסכלת: "מה שמפריע לי במיוחד היא העובדה שכל הזיג-זג הזה שנעשה כאן במשך חצי שנה לא נעשה על-ידי בעל עסק פרטי שחשב איך להרויח מהקונים עוד כמה שקלים, אלא על-ידי גוף ממשלתי כמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי. זה חמור מאד בעיני".
ריבלין, ביולוגית במקצועה, מסתובבת כבר חודשים עם תחושת תיסכול כבדה: "זו בושה גדולה למדינה. הגעתי למצב שבו רק רציתי שזה ייגמר לכאן או לכאן, שאני אדע היכן אני עומדת. הרי רצתי לבנק, עשיתי חישובים, גם הורי מעורבים בעניין כי הם מסייעים לי בסכום מסויים. אני צריכה לדעת היכן אני עומדת. מה עם המשכנתא שלי? הכנתי את עצמי נפשית לשינוי הגדול של החלפת דירה ובכלל הרי מדובר בקבוצת רכישה וסימני השאלה אם בכלל הקבוצה תזכה במגרש, גם הם מרחפים מעלינו. אני מרגישה שהיה כאן זילות מצד המדינה וחבל שדווקא המדינה שאמורה לדאוג לאזרחיה, גרמה לי לתיסכול כזה".
לתחושת האכזבה מהתנהלות המדינה בנושא המכרז מתלווה גם תחושה כבדה של ביזבוז זמן: "בינתיים, כשכל הקבוצה מחכה, המחירים עולים והמחשבה אולי עדיף היה כבר ללכת לקנות דירה מקבלן עוברת בראש. אבל קבוצת הרכישה היתה הזדמנות בשבילי מבחינה כלכלית להגיע לעוד חדר במחיר יחסית נמוך".
גם משפחת טוכפלד, זוג צעיר ללא ילדים עדיין מרגישים אכזבה למרות שכיום יש תחושת הקלה. "ביממה האחרונה השתחרר לחץ גדול אבל מה זה עוזר לנו? אם אחרי חצי שנה אנחנו חוזרים בעצם לנקודת ההתחלה וצריכים לקוות עכשיו שהקבוצה תזכה בכלל במגרש", אומר יהונתן טוכפלד.
בני הזוג טוכפלד גרים כיום במודיעין בשכר דירה בדירת שלושה חדרים ונרשמו באחת מקבוצות הרכישה לדירת ארבעה חדרים: "תאריך סגירת המכרז המקורי היה ב-15 בספטמבר. כלומר היום כבר היינו אמורים לדעת אם זכינו במגרש או לא. היתה לנו דירה קטנה בחיפה כהשקעה ומכרנו אותה תחת לחץ זמן כדי להצטרף לקבוצת הרכישה, כך שהתפשרנו על המחיר שלה, וחבל".
זאב שומכר מתאר את המצב הנוכחי כרכבת הרים מטורפת: "רגע אחד יש מכרז. רגע אחד אין מכרז. הכל משתנה מדקה לדקה. זו טלטלה נפשית לכל המעורבים בדבר, והשינויים הקיצוניים שאנו חווים בהנחיות ובתנאי המכרז משפיעים על כולנו. מרגע שלא הייתה ממשלה, הקבלנים חזרו להתעניין במכרז, עליו ויתרו בגלל הציפיה לחוק מע"מ אפס ולכן הסיכוי של כל מתמודד ירד משמעותית בגלל ריבוי המתחרים. אלא שבעוד פחות מחודש יפורסם מכרז 'מחיר מטרה' במע"ר ולאחר שחוק מע"מ אפס מת ומחיר מטרה עדיין חי וקיים, שכונת "נופים" שוב הפכה לפחות אטרקטיבית עבור הקבלנים".
שומכר סיפר על מפגש שהיה לו לאחרונה עם יזמים יהודים מצפון אמריקה. "פגשתי יהודים ציונים חמים, שעוסקים ביזמות נדל"ן ושאלתי אותם מדוע הם לא בונים בישראל. התשובה שקבלתי הותירה אותי בלי מילים. הם אמרו לי, שבישראל פשוט 'אין מילה'. אתה יכול לתכנן, ואז הרגולציה תשנה הכל, מבלי להתחשב את מי הם דורסים בדרך. הם אמרו שלא שווה להם להשתתף במירוץ בו החוקים משתנים תוך כדי תנועה".
