כל מי שביקש לבצע תוספת בניה או שמכר בית בעיר (במיוחד במכבים וברעות) מכיר את התופעה: לאחר המכירה מתייצב שמאי מטעם מחלקת ההנדסה של העירייה ומעריך את שווי הבית לצורך קביעת היטל השבחה, להערכת "שיפור" הנכס במשך השנים. תושבים שמכרו את ביתם או כאלה שביקשו להרחיב ולהוסיף תוספות בניה כבר התרגלו לכך שהסכומים מגיעים לעשרות אלפי שקלים. הסיבה: החברה השמאיתREAL ESTATE SERVICE (של משרד השמאים קאמיל טרשנסקי העובדת עם העיריה מזה שנים) מחשבת את ערך המבנה לצורך היטל ההשבחה עם פחת של 3.3% לכל שנה. כך יכול בית שנבנה לפני 28 שנים להיות שווה כיום, לכאורה, אפס שקלים. מה שמייצר היטל השבחה עצום.
כאמור – הבעיה כואבת במיוחד לתושבי מכבים ורעות. בחודשים האחרונים הצטברו על שולחנו של מחזיק תיק הרובע בעירייה (שלמה פסי) מספר תלונות של דיירים. באחד המקרים נדרשו דיירים שהוסיפו כעשרים מטרים רבועים לבית לשלם היטל השבחה בגובה 61 אלף שקל. בעקבות כך שיגרו מספר בעלי בתים מכתבים (בנפרד) לראש העיריה חיים ביבס וביקשו ממנו לפעול להחלפת חברת השמאות. "מדובר בניפוח חישוב השמאות לערכים מטורפים, שימוש במקדמים אבסורדיים לצורכי התחשיב ועוד", כתבו חלק מהם. "לתדהמתנו גילינו שאחרי שלושים שנה המבנה לצורך ההשבחה שווה אפס, מה שמקפיץ את היטל ההשבחה שאנחנו נדרשים לשלם". ופסי מוסיף: "האם יעלה על הדעת שבניין שנבנה לפני שלושים שנה לא שווה כלום? מהיכן הרעיון הזה צץ?"
בהרצליה וסביון המצב גרוע יותר
איריס איינהורן, שמאית העיר מטעם החברה, דוחה את הטענות: "להיפך. אנחנו נוקטים בשיטה זהירה מאד. כבודם ורכושם של תושבי מכבים ורעות מונח במקומו, אבל כל החישובים שלנו מתבססים על התקינה שהשמאי הממשלתי מוציא ועל הנחיות של מועצת השמאים שכפופה למשרד המשפטים. אני לא ממציאה מספרים ולא עובדת בחלל ריק אלא אך ורק על פי הנחיות מפורשות של מועצת השמאים".
לדברי איינהורן, על פי התקינה בארץ יש "מספר הזהב" הוא חמישים. כלומר – שבית "ממצה את ערכו הכלכלי כמבנה" לאחר חמישים שנה. ובמילים אחרות: בתים שהוקמו לפני חמישים שנה לא מייצגים שווי. הדבר מתאזן כמובן מול עלויות הבניה ושווי הקרקע. יש מקומות בארץ (כמו הרצליה פיתוח, סביון ואחרים) בהם נלקח מספר שנים קטן בהרבה לצורך חישוב הפחת. למשל 15 שנים בהרצליה. איינהורן: "עדיין במכבים ורעות, למרות מקדם הפחת של 3.3%, השומה נכונה ומדוייקת כי יש מרווח גדול מאד שבו הקרקע שווה הרבה יותר ומאזנת את השומה. עובדה שרוב השומות שלנו שמגיעות ל'שמאי מכריע' מתקבלות כנכונות".
דני טרשנסקי, מבעלי החברה, מוסיף: "כל השמאות נעשית לפי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה. אין סטיה מהעניין הזה. כל מי שנקבע לו היטל השבחה שלא נראה לו יכול לערער וללכת ל'שמאי מכריע'. עובדה שברעות ובכלל במודיעין נעשו בשנים האחרונות מאות שומות ומה התברר? שבעוד שבכל הארץ כחמישים אחוז מהדיירים בוחרים לערער וללכת ל'שמאי מכריע', במכבים ורעות רק שני אחוז עשו זאת ועירערו על שומת היטל ההשבחה. המסקנה היא שבכל זאת השומות שלנו נכונות ואמיתיות".
ביבס מחליט להתערב
בשיחה עם אנשי חברת השמאות גילה שלמה פסי (לדבריו) כי השמאים פועלים למעשה לא מתוקף חוק אלא רק על פי תקינה פנימית של השמאים עצמם, החל מהשמאי הממשלתי. פסי: "יכול להיות שהדבר צודק, אבל אם אין שום הנחיה מצד הגורמים המקצועיים בתחום הבניה לגבי הפחת, איך הם קובעים על דעת עצמם מה גובה הפחת ומפחיתים ביותר משלושה אחוזים את ערך הבית בכל שנה? האם גם בתים בניו יורק ולונדון שנבנו לפני יותר ממאה שנים שווים אפס?"
מה אתה מתכוון לעשות?
"אני לא מתכוון לוותר עד שאהיה משוכנע שאכן השיטה צודקת. אני אמנם עובד העירייה, אבל תפקידי להגן על תושבי הרובע כמחזיק התיק וכך אעשה. לא אקבל את שיטת חישוב היטל ההשבחה עם פחת של 3.3 אחוז!"
אבל אתה בעצמך אומר שהכל חוקי…
"הממצאים אותם העליתי עוררו אצלי סימני שאלה וסימני קריאה גדולים. להבנתי, ככל הנראה יש צדק בטענות התושבים על גובה השומות ומסקנתי שנדרש לשינוי גדול מאוד בכל מערכת השומות הנערכות לתושבים במכבים רעות. המצב הנוכחי לא יכול להימשך. את השגותי הצגתי לראש העיר. הוא ער מאוד לנושא ורגיש לרחשי הציבור. הוא קיבל את השגותי והוא גם הנחה בימים האחרונים את מחלקת ההנדסה והיועצת המשפטית לקיים בדיקה בהשתתפותי ולהביא בפניו המלצות אופרטיביות ככל שיהיו. הבדיקה הנ"ל אמורה להתבצע בימים הקרובים אך לאור כל הנתונים שכבר העליתי, ובלי להיכנס כעת לפרטים, הממצאים מקוממים. לי לפחות ברור כי נדרש שינוי יסודי בשמאות הנערכת לתושבים".
(צילום ארכיון)
