מכה חדשה וכואבת נפלה על מי שמבקש לרכוש דירה במודיעין: בגלל מחירי הדירות המזנקים מחודש לחודש יש שמאים שחוששים להעריך את הדירות במחירים החדשים הגבוהים ומעניקים הערכת שמאי "סולידית" יותר לנכס, מה שגורם ל"בור תקציבי" בדרך להשגת המשכנתא מהבנק.

מספר מתווכים דיווחו בשבועות האחרונים על כמה מקרים שבהם התבטלו עיסקאות רכישת דירות, מכיוון שעם הערכת השמאי הנמוכה יותר "לפעמים בהפרש של כמה מאות אלפי שקלים", כדברי אחד המתווכים, הבנק פשוט מעניק משכנתא שלא מספיקה לתשלום מחיר הנכס כפי שנחתם בחוזה המכירה.

זאב שומכר דיווח כי בתקופה האחרונה הגיעו אליו מספר מתווכים בעיר ובפיהם סיפור דומה ובעיה משותפת – עסקאות נדל"ן ש"מתפוצצות" בגלל שמאים. לדבריו, שמאים אינם מוכנים להשלים עם רמת המחירים בשוק, "היות והם אינם 'חיים' את השוק העכשווי אלא מתבססים על מחירים שהיו נכונים לפני מספר חודשים". שומכר ציין כי השמאים מקבלים נתונים סטטיסטיים על מחירי הדירות באיחור של כמה חודשים: "אין נתונים אודות שוק הנדל"ן בזמן אמת. הנתונים מתפרסמים תמיד בסוף רבעון ולכן בעליות מחירים כאלה, נוצר עיוות שפוגע בקונים".

כשאדם מבקש לקחת משכנתא מהבנק למימון עיסקת נדל"ן, הבנק שולח שמאי להעריך את הנכס. אלא ששומכר טוען כי השמאים, שמגיעים מטעם הבנק לבצע הערכת שווי, לא מקבלים למעשה את השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה והם פועלים מתוך כוונה להגן על הבנק או להגן על עצמם, כך שאם יחול שינוי קיצוני בשוק, ומחירי הדירות יירדו, הבנק לא יוכל לבוא אליהם בטענות.

 שומכר עצמו  סיפר על עיסקה שלאחרונה נפלה, בגלל חוסר נכונות של שמאי להשלים עם רמת המחירים בעיר. לדבריו "מדובר בדירת חמישה חדרים בשדרות עמק דותן, שנמכרה במחיר של 2.2 מיליון שקלים. השמאי הגיע לאחר עריכת החוזה והעריך את שווי הדירה ב-1.95 מיליון שקלים בלבד. הקונים שביקשו משכנתא מהבנק לא הצליחו לקבל את המימון שרצו בגובה של 70% ממחיר הדירה והעסקה התפוצצה".

אז מה עושים במקרה כזה?

"במקרים של אחוזי מימון גבוהים שמתקרבים לתקרה העליונה של 70% ממחיר הדירה שזה המכסימום המותר, רצוי להביא את השמאי לפני עריכת החוזה כדי לדעת מהו המרווח שניתן לקבל עליו משכנתא מהבנק. למרות שהעלות של להביא שמאי בנפרד עלולה להיות יקרה וזאת השקעה של כמה אלפי שקלים. אבל זה ימנע אכזבה וסירוב מצד הבנק וחור תקציבי של כמה מאות אלפי שקלים".

ומה לגבי השמאים?

"השמאים חייבים להתעדכן על בסיס יומיומי ולהבין שהשוק של היום הוא לא השוק של לפני שלושה חודשים, כי מחירי הדירות עלו בשלושת החודשים האחרונים בכ-3 עד 4 אחוזים. המחסור בדירות הביא לעלייה במחירים ואנשים מוכנים לשלם עוד רק כדי שתהיה להם דירה. גם אני הייתי רוצה שמחירי הדירות לא יעלו בקצב הזה, אבל זה השוק. צריך לחיות עם מה שיש ולא עם מה שהיינו רוצים שיהיה".

ואולי המוכרים דורשים מחיר מופקע על הדירות?

"באווירה של היום זה בהחלט אפשרי, אם כי יש גם דוגמאות הפוכות. לאחרונה נערכה עסקה במשרדי בה השמאי העריך את מחיר הנכס באופן זהה לזה המופיע בחוזה המכר. עם זאת,  יש לא מעט משרדי תיווך שהתלוננו בפני על עסקאות שהתבטלו בגלל שמאים. מתוקף תפקידי בלשכת המתווכים בעיר אני נמצא בקשר הדוק עם משרדי תיווך רבים בעיר ואני שומע על עסקאות שלא יוצאות אל הפועל".

עו"ד יניב שני ממודיעין הוא גם שמאי מקרקעין, שמכיר היטב את הבעיה: "רק השבוע לקוח שייצגתי כעו"ד נתקל בבעיה כזאת שהשמאי שהבנק שלח לדיראה שקנה העריך אותה לצורך המשכנתא ב- 150 אלף שקלים פחות ממה שנכתב בהסכם הרכישה".

אז מה עשה הלקוח שלך?

"במקרה הפרטי הזה לא היתה לו בעיה כי הוא מכר דירה שהיתה בבעלותו במחיר גבוה יותר ממחיר הדירה שקנה אז היתה לו רזרבה כספית. אבל זאת בעיה שאני נתקל בה הרבה בתקופה האחרונה כמובן בגלל עליות המחירים".

מדוע השמאים של הבנק שמרנים יותר?

"כי הם באים מטעם הבנק והבנק כעיקרון מביט על נכס במשקפים עיסקיות ושואל את עצמו 'אם הלקוח שנתתי לו משכנתא פושט רגל, באיזה מחיר אוכל לממש את הדירה?' והתשובה היא שבמחירי השוק הממוצעים, כלומר אם נניח הדירה מושקעת בצורה יוצאת דופן בשיפוץ איכותי שעלה הרבה או באביזרים יקרים מאד, הבנק יודע שבמכירה של הדירה הוא לא יקבל את מלוא ערך התוספות האלה. לכן שמאי הבנק לוקח את זה בחשבון ומביט על הדירה בעיניים רוחביות של ממוצע מחירים רחב וכך נותר מרווח הביטחון שגורם לפעמים למחסור פיננסי".

אז מה עושים?

"צריך ליצור מרווח ביטחון בעצמך לקראת החתימה על החוזה. כלומר שיהיה רזרבה בכיס למי שמתכוון לקחת משכנתא גבולית של 70% מערך הדירה, שזה המכסימום המותר, כדי שלא להחמיץ את העיסקה".

צילום אינגריד מולר