כולם ידעו שזה יבוא, אבל כמו תמיד הרגע שבו מגיע השינוי מפתיע. כך גם קרה בבוקר יום שלישי השבוע – כששר האוצר יאיר לפיד הטיל את הפצצה: כל מי שרוכש דירה ראשונה מקבלן עד למחיר מקסימלי שייקבע, ישלם מע"מ אפס ובכך יחסוך שמונה עשר אחוזים ממחיר הדירה. כל זאת – כמובן – בכפוף לאישור החוק בכנסת.

אנשי הנדל"ן של מודיעין החלו לעכל את השינוי המפתיע כאשר התחושה הכללית היא שהציבור "יושב על הגדר" וממתין עכשיו לראות לאן הרוח נושבת.

ב"מרכז הקבלנים", הלב הפועם של שוק הנדל"ן בעיר, היתה שממה. רק קומץ אנשים הסתובב בצהרי היום ברחבת האבן הגדולה בחיפוש אחר דירות לרכישה בעיר.

באחת הפינות עמדו סוכן נדל"ן ממשרד סמוך ומנהל סניף בנק משכנתאות גדול ועישנו בנחת סיגריה. כשהתעניינתי לשמוע איך המהלך המפתיע של שר האוצר משפיע על העסקים הבוקר, אמר לי מנהל הסניף: "אנחנו בסך הכל בשעות הצהריים, אבל ביום רגיל אחר בשעה כזאת לא הייתי יכול לצאת לעשן סיגריה".

לדבריו, "מהבוקר קיבלתי שלושה טלפונים מאנשים שנמצאים בתהליך קבלת משכנתא אצלנו ובירורים לגבי נטילת משכנתא. הם הודיעו לי שהם ממתינים לראות את ההתפתחויות בשטח".

בבנק המשכנתאות נערכים כבר ליום שאחרי המע"מ: "נבדוק מה ההשלכות ונראה איך פועלים בהמשך", הסביר מנהל הסניף. בבנקים למשכנתאות המכה עלולה להיות קשה, שכן ביטול המע"מ נוגע לזוגות צעירים, עם ילד אחד לפחות, ששירתו בצבא ואין בבעלותם דירה. אלה ה"טיפוס הקלאסי" של נוטלי המשכנתאות בישראל.

מה שיקר – יישאר יקר

לא ברור עד כמה מודיעין והסביבה ייכנסו בכלל להגדרת הזכאות לקבל את הפטור ממע"מ, מכיוון שהצעת לפיד קובעת כי מחיר הדירה יוגבל לצורך קבלת הפטור. במודיעין מחירי הדירות יקרים למדי, כך שיש שכונות שלמות שלגביהן לא תהיה כל נגיעה להטבה. כמו למשל שכונות השבטים ומוריה. זאב שומכר מבאר: "אנחנו מוכרים כאן דירות חדשות מקבלן אבל המחירים הם מעל שני מיליון שקלים, כך שמי שקונה בבוכמן – עניין ביטול המע"מ ממש לא רלוונטי עבורו".

עבור רוב המתווכים בעיר, מסתמן כי השבועות ואולי אף החודשים הקרובים יעמדו בסימן אי ודאות וקיפאון במספר העסקאות. שומכר: "ברור שעכשיו אנשים ימתינו לראות מה יקרה, אבל אני לא חושב שהענף ייכנס להקפאה עמוקה, כי יש גם מהלכים אחרים שימתנו את השפעת ביטול המע"מ. כך שהנחיתה תהיה רכה יותר".

שומכר מתכוון בעיקר לשכונת הציפורים (קייזר דרום) שהולכת ונבנית, שם שווקו מגרשים ליזמים על פי שיטת "המחיר למשתכן": "שם הנחיתה תהיה רכה יותר כי מדובר על יותר ממאה יחידות דיור שנמכרו לקבלנים בהתחייבות לשווק אותן לציבור במחירים נמוכים שנעים בין 700 אלף למיליון שקל. וכשיש מחיר כזה זול, זה כבר לא משנה אם זה כולל מע"מ או לא".

"השפעה פסיכולוגית בלבד"

יגאל יונה, מנהל סוכנות "אנגלו-סכסון": "חתמנו הבוקר על חוזה מכירת דירה. האמת, קצת חששתי שזה יטורפד אבל לבסוף העיסקה נחתמה. אני לא חושב שאצלנו זה ישפיע על השוק. ואם כן, אז בשוליים ולתקופה לא ארוכה".

מדוע?
"אנחנו עוסקים רק במכירת דירות יד שניה ולא מקבלנים, בעוד שהשינוי בחוק מדבר בפירוש על רכישת דירה מקבלן. אני חושב שיהיו עיסקאות שיתפוצצו בשבועות הקרובים, אבל זה יקרה רק אצל עורכי הדין של חברות הבניה".

כלומר, אפס השפעה על השוק?

"ההשפעה של השינוי בחוק תהיה יותר פסיכולוגית, אבל אני בכלל לא בטוח שהחוק הזה באמת יעבור וייכנס לביצוע. אני לא רואה את הפוליטיקאים, בטח לא את ביבי וחבריו בליכוד, תומכים בחוק שמעניק נקודות זכות ליאיר לפיד ויחזק אותו מול מעמד הביניים לקראת הבחירות הבאות. את זה ביבי לא ירצה בטוח".

ואם החוק יעבור?

"אם בכל זאת החוק יעבור, זאת תהיה מכה קשה מאד לענף כולו וגם כאן במודיעין. לפחות בשבועות הקרובות זה ייצור קיפאון כמעט מוחלט בשוק. כולם יחכו לראות מה קורה".

אורבך כבר הציע קודם

הקבלן ניסים בובליל, נשיא "בוני הארץ", בירך על צעדו של יאיר לפיד, אם כי סייג אותה בהוכחה במבחן מעשי: "זהו מהלך מבורך מאד בעיקר עבור הזוגות הצעירים וכאלה שאין בידם דירה. אלא שבסופו של דבר התוכנית תצטרך להוכיח את עצמה במבחן הביצוע בשטח". בובליל ציין כי הציע לממשלה הקודמת לנקוט בצעד דומה של ביטול המע"מ לזוגות צעירים וגם לממשלה הנוכחית בתחילת כהונתה".

אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור שבונה במודיעין, אמר: "כבר עשר שנים שאנחנו רוצים לבטל את המע"מ על דירות עבור זוגות צעירים. בסך הכל זהו פתרון מיידי וטוב שאפשר ליישם מיד ולא צריך לחכות שנים לשינויים מרחיקי לכת כמו מחירי קרקעות".

אלא שהשינוי שמציע יאיר לפיד איננו רעיון מקורי שלו. כבר ב-2011 יזם המתווך זאב שומכר פניה לח"כ אורי אורבך, תושב מודיעין, והציע לו להגיש הצעת חוק שבמרכזה הפחתת המע"מ בעת רכישת דירה מקבלן ע"י זוג צעיר שאין ברשותו דירה מ- 16% (אז) ל- 8%. כלומר הפחתה של מחצית המע"מ. נוסח הצעת החוק  אז היה ברוח זו: "המדינה תקל על זוגות צעירים ותאפשר להם לרכוש בית ראשון, מיד ראשונה, על ידי קיצוץ מחצית מסכום המע"מ. כשזוג צעיר יקנה דירה מקבלן, שהיא דירה ראשונה עבורו, ומחירה אינו עולה על 1,500,000 שקלים, המדינה תחזיר לו חצי מהמע"מ, דהיינו – 8% מערך הנכס. יובהר כי הצעה זו אינה פוגעת בקבלנים, אך בהחלט מקלה על הקונים. קבלנים לא יוכלו להעלות מחירים, כדי להעביר את הרווח אליהם, היות ומדובר רק בפלח אחד באוכלוסייה. נדרשת החלטה אמיצה של המדינה, כי היא מעוניינת לדאוג לשכבה חשובה זו של זוגות צעירים. לא נדרשת התערבות של גורמים כמו בנק ישראל, כי אם החלטת הממשלה לוותר על מחצית מהמע"מ. היות והמדינה מתורגלת להחזרת מע"מ לעסקים, היא תוכל בוודאי לבחור להחזיר רק חלק מן המע"מ גם לזוגות צעירים".

אורבך נענה להצעתו של זאב שומכר, וביום ד' 03.08.11, היום האחרון של מושב הקיץ של הכנסת, הגיש את הצעת החוק של שומכר. הוא הגיש את הצעת החוק לשר הפנים דאז, אלי ישי. הצעת החוק לא הבשילה והמע"מ לא רק שנותר 16% אלא עלה ל- 18%.

(צילום: יהודה גולן)