העבודות במע"ר נמצאות רק בתחילתן, אבל העירייה כבר מבקשת לבצע שורת שינויים בתוכניות. כמו העברת משרדי הממשלה ומוסדות ציבור ממגרש 256 שבמרכז המע"ר למגרש 113 שבקצהו הצפוני.דרך שינויים בחזית המסחרית של שדרות דם המכבים. ועד להגדלת אחוזי בניה לגורמים המסחריים. בתמונה: הדמיית המע"ר
האם משהו השתבש בתיכנון של המע"ר במודיעין? השבוע נודע כי העיריה הגישה בקשה מפורטת לוועדת המשנה לתיכנון ובניה לבצע שורת שינויים במע"ר, כולל החלפת ייעוד קרקע של מגרשים, שינו באחוזי בניה בפרויקטים, הגדלות השטחים הפתוחים ועוד שינויים. לפי מהנדס העיר צחי כץ, "ממש לא השתבש כלום כי ככה זה בתיכנון: מתכננים דברים וחלק מהם משתנים בהמשך". בסופו של דבר אישרה ועדת המשנה את הבקשות והעבירה את התוכנית להפקדה ולדיון בוועדה המחוזית לתיכנון ובניה.
* * *
העבודות במע"ר נמצאות בתחילת הדרך אבל השינויים שהעיריה מבקשת להכניס בתיכנון משמעותיים: על מגרש 256, שנמצא במרכז המע"ר קרוב למבנה הרב תכליתי ולקניון עזריאלי, תוכנן לקום מבנה ציבורי גדול שהיה אמור להכיל את משרדי הממשלה השונים שפועלים בעיר כמו משרד הפנים, מרשם האוכלוסין, ביטוח לאומי ועוד. מגרש 113 – שהוא מגרש החניה שמול בניין העירייה – היה אמור לשמש לבניית מרחב מגורים מעורב שיכלול דירות מגורים ובקומת הקרקע יהיה מפלס מסחר כולל חנויות ובתי עסק. התוכנית מציעה לבצע "הצרחה" ולהחליף את ייעוד המגרשים, כך שעל מגרש 113 יוקם מבנה ציבורי בעוד שמתחם המגורים והמסחר יועתק למרכז המע"ר למגרש 256 והוא יכלול לא פחות מ-101 יחידות דיור, בשבעה בניינים בני ארבע עד שבע קומות, ובנוסף קומות קרקע שתהיינה קומות מסחר שיכללו 1,250 מטרים רבועים של חנויות ובתי עסק. החזית המסחרית תוארך לכיוון דרום, שם שוכנת הכיכר העירונית בואכה קניון עזריאלי, מה שיצור רצף מסחרי ארוך ושלם.
בבקשת השינוי הסבירה העירייה כי "שינוי זה יאפשר להשלים את רצף הפעילות המסחרית לכל אורך שדרות דם המכבים, מצומת תלתן ועד לליבת המע"ר, התכנית המוצעת תוסיף מגורים למרכז העיר ותוסיף בכך לפעילות האנושית במע"ר לאורך כל שעות היממה".
מהנדס העיר צחי כץ – למה לא חשבתם על זה קודם?
"במקור היה מתוכנן מבנה ממשלתי במגרש 113 וחשבו על בית משפט. אחר כך המדינה החליטה שבית המשפט יהיה ברמלה, אז נשארנו עם מגרש עפר שהפך למגרש החניה הגדול. אם היינו משאירים כך את התיכנון היה בור גדול במרכז המע"ר והבנו שאם לא נבנה שם משהו אחר נשאר עם הבור".
אז מה יבנה במגרש 113?
"בקרוב נכשיר את מגרש החניה, שכיום זה הוא עפר, למגרש חניה מסודר. בעתיד אני יכול לגלות לך שכנראה יוקם על המגרש בית העירייה החדש".
השינויים האלה לא מלמדים אולי על תיכנון לקוי? או שמישהו טעה קודם, או שטועים עכשיו…
"לא. ממש לא. התיכנון היה מדוייק. כשתיכננו את המע"ר במשרד של משה ספדיה תיכננו לפי הצרכים שהוכתבו. אבל תיכנון הוא לא חתונה קתולית והוא נועד לאפשר למתכננים להתאים ולשנות את המצב לפי מה שקורה בשטח".
ומה קרה שחייב שינוי בתיכנון?
"קודם כל שהבנו שעד שיקום מבנה ציבור יעמוד במרכז המע"ר מגרש ריק וממש לא רצינו את הבור הזה באמצע העיר. ודבר שני, כשההחלטה לבנות כרגע בית משפט בעיר נפלה, זה תרם להצרחה הזו שביצענו".
לא היו כאן לחצים מצד יזמים לקבל במסגרת השינויים עוד תוספות או אחוזי בניה?
"לא, להיפך. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מאד מקפידה בנושא. היזמים רצו לקבל את 'תוספת שבס' (על שם שמעון שבס, שאיפשר תוספת 10% לאחוזי הבניה כהקלה – י.ג) ואף אחד לא קיבל. היום מדיניות הוועדה היא שלא נותני תוספת אחוזי בניה".
אז לא היו בקשות לתוספות בניה?
"החברה שבונה את הדיור המוגן ביקשה תוספת מ-220 יחידות דיור ל-250 יחידות דיור ושלחנו אותם הביתה להכין שיעורי בית, עם הנחיה ברורה שאם הם רוצים עוד יחידות דיור שיתכננו מחדש את הפרוייקט במסגרת אחוזי הבניה המותרים להם".
לדבריך, אתם קשוחים עם היזמים…
"בתחום הבניה לדיור. אני יכול לגלות לך שהעירייה מאד בעד הגדלת שטחי המסחר והמשרדים במע"ר, כך שהיזמים שזכו במגרשים המיועדים למסחר ומשרדים יכולים לבקש לאשר להם תוספת של שטחים ואנחנו מאד בעד זה. נעודד ונאשר תוספות כאלה, כי העירייה מבינה שעוד מסחר ועוד משרדים מביאים הכנסות לעירייה מארנונה לעסקים וזה מייצר מקומות עבודה נוספים לתושבי העיר".
גם במתחם עינב וגם בפארק הטכנולוגי?
"ודאי. העיר מודיעין הגיעה למצב שבו יזמים בתחום הבניה לתעשייה מסחר ומשרדים מאד מאמינים בעיר ולכן כאלה שכבר בנו רוצים להגדיל את שטחי הנכסים שלהם ומבקשים לאשר להם תוספות. בשנתיים האחרונות בולטת המגמה הזו, מאז שהעירייה אישרה הגדלת שטחי הבניה לבניינים המיועדים למסחר ומשרדים בעיר בארבעים אחוז".
* * *
עוד שינויים שאישרה הועדה: הגדלת השטח הציבור הפתוח (שצ"פ) בצומת שדרות דם המכבים ושדרות החשמונאים, באזור שבו היום נמצאות תחנת המשטרה, מחלקת הדת העירונית והווטרינר העירוני (בקרוונים). זהו המתחם שבו יוצבו המזרקות המעוצבות בכניסה לעיר, כולל לוחות ומפלי זכוכית שיקדמו את פני הנכנסים לעיר מכביש 443 לתוך שדרות החשמונאים.
בנוסף מבקשת העירייה גם שינוי יעוד של שטח לתכנון בעתיד לדרך שתעבור במע"ר, וכן ביקשה העירייה מהוועדה לאפשר לה כבר עכשיו לקבוע מגרש עבור "מתקן הנדסי" (שייעודו לא פורט). העיריה ביקשה גם אישור לקביעת זכויות בניה ושימושים למבנה ציבור שיוקם על מגרש 111 שנמצא ממש מול בנייני דימרי, וגם את הרחבת שדרות דם המכבים בחלקו הצפוני של הרחוב ושילוב מעגל תנועה בצומת עם רחוב צאלון. וגם: קביעה מחדש של החזית המסחרית לאורך שדרות דם המכבים, קביעת זכויות בניה במתחמי המגורים ושינוי בגובה הבניינים ובמספר הקומות.
