בשבוע הבא יתקיים בפארק הטכנולוגי טקס הנחת אבן פינה חגיגי, למתחם משרדים ומסחר עצום שיספק הצצה לפניו העתידיות של הפארק.
מדובר על מתחם TechMod, בצידו הצפוני-מזרחי של הפארק, שייבנה בשלבים בשנים הקרובות ויכלול בסופו של דבר ארבעה מבנים בני 10 קומות, כיכר מסחר ובילוי גדולה במיוחד, 86 אלף מ"ר של שטחי משרדים ו-14 אלף מ"ר של שטחי מסחר. בנוסף, במקום ייבנה חניון בן 1,800 מקומות חניה. העבודות בשטח כבר החלו, וחלקו הראשון של המתחם, שיכלול שני מבנים ו-5,000 מ"ר של שטחי מסחר בעלות של 400 מיליון שקל, יושלם לדברי היזמים ברבעון הראשון של שנת 2026. העלות הכוללת של הפרויקט צפויה לעמוד על למעלה מ-1.1 מיליארד שקל.
מאחורי הפרויקט העצום עומדים שלושה יזמים: יאיר הדר מקבוצת הדר, קבוצת נדל"ן משפחתית שנסחרה בעבר בבורסה ופעילה מזה עשרות שנים בתחומי הנדל"ן המניב, הקמה, ייזום וניהול של פרויקטים למגורים; אלי גולדשטיין, שהיה מבכירי חברת ריבוע כחול נדל"ן והוביל, בין היתר, את פרויקט מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב: וארי שפירא, באמצעות קבוצת HOLD הפועלת בתחום הנדל"ן המניב והמגורים בישראל, וחלק מקבוצה בינלאומית.
בשיחה עם מודיעין NEWS סיפרו השבוע הדר וגולדשטיין על הפרויקט העצום המתבסס על פיתוחו העתידי של הפארק, והסבירו מדוע הם אינם חוששים מהתחרות מצד שטחים דומים במרכז העיר ובמרכז עינב. "בסופו של יום, זה פרויקט קוהרנטי שאמור לכלול ארבעה מבני משרדים סביב כיכר ברמת פיתוח מאוד גבוהה, שאין הרבה כאלה בארץ", אומר גולדשטיין.
הלכתם על פרויקט גרנדיוזי.
הדר: "גרדיוזי זאת מילה שאפשר לפרש אותה לשלילה. כשקנינו את המגרש היה ברור לנו איך תיראה תוכנית המתאר ולאן מודיעין צפויה להגיע, לעיר של 250 אלף איש. ברור לנו שהשכונות החדשות יגיעו קרוב יותר למתחם ויהיה לאנשים קל להגיע. ברור לנו שיש פה אפשרות לייצר כאן מתחם מאוד גדול ומאוד משמעותי, שיהפוך לאבן שואבת לחברות גדולות, הייטק או אחרות, שיעברו לכאן מהמרכז כדי להפחית עלויות ולאפשר נגישות טובה יותר לעובדים, בלי שיצטרכו לעמוד בפקקים. הפרויקט ייתן פתרון אמיתי לחברות גדולות, ומתאים לעיר שמתפתחת לכיוונים הנכונים".
מן הסתם אתם בונים לא רק על הפיתוח העתידי, אלא בעיקר על תחנת הרכבת החדשה שתקום בסמוך, אבל יחלפו עוד לא מעט שנים עד אז.
גולדשטיין: "קודם כל, הפרויקט הוא רב-שלבי ולא נבנה ביום אחד. קצב הפיתוח של המגורים במודיעין, שאושר בתוכנית המתאר, כבר נמצא בבנייה. אנחנו כן חושבים שמודיעין יודעת לאפשר קצב פיתוח מהיר, והפרויקט בנוי בצורה כזאת שהוא יודע להתקדם עם העיר ועם הצרכים שלה. אני לא חושב שזה עניין של תחבורה. במודיעין יש כבר שתי תחנות רכבת ויש שאטלים כיום לתוך הפארק, ויש כבר 140 חברות שנמצאות בו. אז אני חושב שעיקר הבעיה שמונעת מחברות גדולות להגיע למודיעין היא שאין להם פתרון, אין פרויקט משרדים בעיר שיודע לתת תשובה לצרכים שלהן. ואם חברה בינלאומית גדולה רוצה להעסיק עובדים ממודיעין ולפתוח האב של 3,000, 4,000 או 5,000 מ"ר בעיר, כיום אין לה איך לעשות את זה".
הדר: "גם באיירפורט סיטי אותו נושא נגישות קיים, ואפילו קיצוני ובעייתי, ולכן מודיעין נגישה בצורה משמעותית מאזורים אחרים, כי היא נמצאת בצומת של כל הכבישים המרכזיים לכל הכיוונים. מודיעין ישנה לה במקום בתור עיר שינה ולא פיתחה אזורי תעסוקה, וכשיבוא הפתרון, כפי שאנחנו מביאים אותו, אני חושב שיבוא גם הביקוש".
גולדשטיין: "כיום 70% מתושבי העיר קמים בבוקר, מניעים את האוטו ויוצאים לעבוד מחוץ למודיעין. זה הזוי. זאת עיר לא קטנה, וכשהיא תהיה בת 250 אלף תושבים אין סיבה שלא יהיו לה מקורות תעסוקה משלה. היא יכולה להיות חלופה לכל אזור תעסוקה אחר באזור, החל מגזר ולוד ורמלה, דרך שוהם ופתח תקווה ואפילו הר חוצבים בירושלים".
בינתיים הולכים ונבנים עיר פרויקטים מתחרים רבים לכם. אין חשש מלהפוך ל"פיל לבן" למשך מספר שנים?
הדר: "אם אתה מסתכל על מרכז עינב, אז הוא יחסית מנותק מהעיר, המגרשים פחות גדולים והוא פחות יכול לתת את המענה. זה שיש מוצרים אחרים לצד המוצר שלנו, זה רק מחזק. כשיש היצע יש יותר סיבות לחברות לבוא לכאן. פרויקט שעומד לבד בלי תשתית תומכת, זה מורכב יותר".
גולדשטיין: "אני חושב גם שהחלק המסחרי ושדרת החנויות שאנחנו בונים, גם זה יביא יוקרה שאין כיום בעיר. המרכזים השכונתיים כוחם קטן יחסית, ואזורי הבילוי במודיעין מאוד חלשים כיום. תכננו מרכז בילוי ומסחר מאוד גדול שמכוון גם לרשתות הארציות הגדולות, מה שמהווה סימן לעיר רצינית".
בהיקף כזה של שטחי מסחר אתם בעצם תתחרו במע"ר.
גולדשטיין: "זה נכון, זה מרכז בינוני ולא ענק, והוא שונה מאוד ממרכז עינב וגם מהמע"ר. הוא יכול לתת ניואנס נוסף למה שקורה במע"ר, בו שדרת המסחר לא מנוהלת ונמצאת בבעלות פרטית. אצלנו הכל מנוהל בידינו, מה שיאפשר לנו ליצור תמהיל נכון יותר של מרכז לייף סטייל. חלק מהתמהיל יהיה הסעדה, חלק בילויים וחלק חנויות".
הדר: "אני חושב שדי ברור היום שהסיטואציה במע"ר הביאה למצב שיש שמונה גלידריות, שברור שחלקן לא מצליחות, חמש מאפיות, ארבעה בתי קפה וכולי, ואחד-אחד הם מתחילים להיסגר ויש אווירה של כישלון. ייקח שנים עד שתהיה תחלופה שתיצור תמהיל נכון. יש דרך לעשות את זה, ואנחנו עושים את זה עם קבוצת עטיה, ממשווקי המסחר הגדולים והמשמעותיים בארץ, כדי לייצר תמונה אחרת לגמרי".
תחרות נולדת במרכז עינב
במקביל לבשורה מכיוון הפארק הטכנולוגי, מתכוננים במרכז עינב להשקת שני מתחמים חדשים של שטחי משרדים ומסחר – מתחם אילה 360 ומתחם AXIS.
במתחם אילה 360, בו קיבלו טופס 4 מהעירייה בשבוע שעבר, נבנו ארבעה בניינים בני 3-6 קומות, המכילים למעלה מ-14 אלף מ"ר של שטחי משרדים ו-3,700 מ"ר של שטחי מסחר. מתחם AXIS יכלול 3,000 מ"ר של שטחי מסחר, בנוסף ל-12 אלף מ"ר של שטחי משרדים.
איש הנדל"ן המקומי זאב שומכר סיפר השבוע על פרויקט אילה 360: "שנת 2023 נפתחה בגידול בהתעניינות בשטחי מסחר ומשרדים במבנה. מועד האכלוס המתקרב גורם לביקושים, וזאת לצד יתרונות בולטים של המבנה, הן מבחינת הנראות והתכנון שלו והן מבחינת הנגישות, כאשר הוא ממוקם במיקום אסטרטגי, במרחק הליכה קצרה מתחנת הרכבת פאתי מודיעין".
פנינה רוזנברג, ממשרד שומכר נדל"ן, הוסיפה השבוע: "את השטחים באילה 360 ניתן לקנות או לשכור. הקנייה היא במצב מעטפת, במחירים שנעים בין 15-17 אלף שקל למ"ר. מחירי השכירות נעים בין 55 ל-65 שקל למ"ר במצב מעטפת, ובין 85 ל-100 שקל למ"ר במצב של גמר. לשם השוואה, בפארק הטכנולוגי המחירים מעט נמוכים יותר, ועומדים על 50 שקל למ"ר במצב של מעטפת ו-70-80 שקל למ"ר במצב גמר".
