שוק הנדל"ן בישראל בכלל ובמודיעין בפרט סובל ממגמת האטה משמעותית מזה חודשים רבים, ונתוני רשות המיסים חושפים את עומק המשבר.
על פי נתוני האתר מדלן, הניזונים מדיווחי רשות המיסים, נמכרו במודיעין במחצית הראשונה של שנת 2023 רק 203 דירות, זאת לעומת 542 במחצית הראשונה של 2022. מדובר בירידה צפויה מראש לאור העובדה כי מרבית הדירות בשכונת מורשת כבר נמכרו, בין אם בשוק החופשי ובין אם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הממשלתית, במקביל להיצע המצומצם יחסית של דירות יד 2 בעיר.
מי שבחן את הנתונים הוא זאב שומכר, בעלי משרד שומכר נדל"ן, שביקש לבדוק את המגמות בשוק ואת הסיבות לירידה. "אכן יש ירידה במספר העסקאות שהתבצעו במודיעין", מספר שומכר, "אבל לא מספיק להשוות את מספר העסקאות בעיר השנה לעומת המספרים של השנה שעברה, אלא רצוי וראוי לבחון את המגמה בשוק הנדל"ן של מודיעין לאורך כל השנים האחרונות".
לשם כך שומכר בדק את הנתונים מאז שנת 2019, והשווה את נתוני המכירות במחצית הראשונה של השנה בכל חמש השנים האחרונות (1 בינואר עד 1 במאי), המופיעים באתר מדלן, על פי דיווחי רשות המסים. על פי הממצאים, המופיעים בטבלה הנ"ל, הנתונים מאששים את ההסבר לירידה במספר עסקאות המכירה, במיוחד בדירות היישר מהקבלן.
| שנה | מספר עסקאות יד שנייה במחצית הראשונה של השנה |
מספר עסקאות יד ראשונה במחצית הראשונה של השנה |
| 2019 | 292 דירות | 166 דירות |
| 2020 | 244 דירות | 446 דירות |
| 2021 | 408 דירות | 432 דירות |
| 2022 | 305 דירות | 237 דירות |
| 2023 | 117 דירות | 86 דירות |
שומכר מסביר: "בדקנו את מספר העסקאות מיד ראשונה (מקבלן) ומיד שנייה (מבעלי הדירה) במחצית הראשונה של חמש השנים האחרונות. הנתונים מצביעים על כך שבשנת 2020 הייתה עלייה במספר העסקאות של נדל"ן מיד שנייה וירידה במספר העסקאות מיד ראשונה, ב-2021 חלה עלייה רק במספר העסקאות מיד שנייה, ובשנת 2022 החלה מגמת הירידה הנוכחית, שנמשכת גם השנה, בכל עסקאות הנדל"ן – יד ראשונה ויד שנייה".
וההסבר שלך למגמה?
"אני תולה את הירידה בכמות העסקאות במספר גורמים: אין במודיעין התחלות בנייה של פרויקטים מיד ראשונה; מחירי הנדל"ן בעיר עלו בצורה משמעותית; הריביות במשק מהוות אתגר ללוקחי המשכנתאות; האקלים הפוליטי משפיע על הכלכלה בכלל, ועל שוק הנדל"ן בפרט; בשנים 2021 ו-2022 בוצעו במודיעין הרבה עסקאות, ולכן טבעי שנראה ירידה אחרי עלייה משמעותית".
