אין ספק שהקורונה ערבבה היטב את הקלפים, אך גם ללא הקורונה תמיד מעניין (ואף חשוב ורווחי) להיות קשובים לכל מה שנוגע לבועת הנדל"ן, למחירי הדירות, למגמות בנייה, לביקוש והיצע. עם זאת, עתה כאשר אנחנו סוגרים כמעט שנתיים מהופעת הקורונה ונמצאים בפתיחתה של שנה חדשה, מעניין לעצור ולהפיק מספר מסקנות, כאלו שעשויות למנף שלל עסקאות נדל"ן עתידיות.
שכר דירה במגמת עלייה
לצד העובדה שבמהלך 2021 הביקוש עבור רכישת דירה המשיך לטפס, גם בתחום השכירות קרו לא מעט דברים מעניינים שראוי להזכיר. כך למשל ראוי לציין ששכר הדירה עלה בערך ב3.5 אחוזים, אם כי כמובן שמגמה זו בעיקר הייתה מורגשת באזור גוש דן ובעיר ת"א בפרט.
עם זאת, גם בערים שאינן צמודות לטבור של ת"א זכו מחירי השכירות לטפס. כיצד אם כן ניתן להסביר את הפער שבין הקושי הכלכלי לבין עליית המחירים? ובכן אין לשכוח שגם בצד של בעלי הנכס נמצאים אנשים שמבקשים להתקיים, וגם רבים מהם התקשו כלכלית לאורך משבר הקורונה. כמו כן, ישנה מציאות מטרידה. מחירי השכירות לא מצליחים להדביק את קצב עליית המחירים, משמע אחוז התשואה מהשכרת דירה הצטמצם בצורה משמעותית לאורך השנים, כך שכל זאת ביחד מוביל להעלאת מחירי השכירות. עתה אם נציין שיש יותר ביקוש מאשר היצע, נבין שמדובר במגמה שאינה עומדת להשתנות בתקופה הקרובה.
גם בשוליים המחירים מטפסים
ציינו שלא רק במרכז מחירי הדירות עלו, ופה אנחנו מבקשים להסביר כיצד ומדוע זה קורה. להלן 2 סיבות מרכזיות:
- הקורונה גרמה לרבים להעריך מחדש את המרחבים, וכיוון שווילה עם גינה בת"א היא חלום בלתי מושג עבור רבים, שלל נכסים שכוללים פיסת דשא מחוץ למרכז נהיו מאוד מבוקשים – מושכרים במחירים יחסית גבוהים.
- רבים שעברו למרכז בשל הרצון להיות קרובים לעבודה, גילו שכל עוד חלק ניכר מהחודש עובדים מהבית, אין יותר הכרח לגור במרכז, אלא ניתן לחסוך לא מעט באמצעות מגורים בשוליים.
כששכירות מפסיקה להיות מילה גסה
הישראלים ידועים כעם שמעדיף לרכוש דירות. עם זאת, לאורך שנים מורגשת מגמה הפוכה. אט אט פחות ופחות משפחות זוכות להחזיק בבית משלהן. מכאן שאם בשנות ה 90 ל75% מהישראלים היה נכס נדל"ני משלהם, הרי שכיום מדובר רק ב65%. פה מעניין לעצור ולהציף מספר שאלות. יש לשאול האם מדובר במגמה שהיא תוצר של חוסר יכולת לרכוש דירה בשל עליית המחירים? האם הישראלים מתחילים לדבוק בגישה האירופית שלפיה יותר כלכלי לשכור מאשר לרכוש? האם מדובר במגמה שרק עתידה להמשיך להתעצם? וכדומה. כל אלו שאלות חשובות שעשויות לפתוח פתח למגוון הזדמנויות נדל"ניות. כך למשל יש לבחון האם נכון לבנות מבנים ייעודיים עבור שכירות ארוכת טווח? האם נכון לשלב בין עירוב שימושים לבין מבני מגורים להשכרה? האם יש צורך לבנות דירות ייעודיות עבור שכירות, ואם כן וכיצד זה צריך לבוא לידי ביטוי מבחינת הגודל והחלוקה של כל יחידה.
המעבר לרכישה מקוונת משנה את עולם הנדל"ן
עוד בשנת 2018 הורגשה תנועה רבה בעולם המקוון. לא מעט עסקים סגרו חנויות פיזיות והחלו להיעזר בפלטפורמה שהאינטרנט מציע. מגמה זו שגם כך שגשגה תפסה תנופה משמעותית בזכות הקורונה, עובדה שמצמצמת באופן ניכר את השטחים שמיועדים לשוק הקמעונאי. מכאן שאם כיום משקיעים בנדל"ן מסחרי, מוטב שהוא יהיה מוכוון לטובת משרדים (למרות העבודה מהבית מתחמי משרדים עדיין מאוד מבוקשים), או לטובת השוק הלוגיסטי, כגון מחסנים. פה ראוי לצין שאותם שטחים נוטים להתרחק מהמרכז, במיוחד כאשר הם מיועדים לענות על צרכים לוגיסטיים. מדוע? ככול שמתרחקים, כך המחירים צונחים.
מדינה קטנה מרחקים קטנים הזדמנויות גדולות
ידוע שכשמחפשים אחר השקעות נדל"ן חובה להביט על התמונה הגדולה, ופה נציין מוקד משמעותי שכבר שנים נמצא במגמת תנועה – שיפור התחבורה. יש להבין שלא מעט תכניות שנוגעות לקווי רכבת חדשים נמצאים כיום בשלבי קידום משמעותיים, כך שאם מחפשים השקעה מניבה ובטוחה, חשוב לבדוק האם לצד אותו מתחם/נכס שבו מבקשים להשקיע עומדת לקום תחנת רכבת חדשה. פה יש לשים לב שתוכנית מעין זו יכולה לשחק בשני הכיוונים, ופה אנחנו מבקשים להסביר.
אם מדובר בדירה שלידה עומדת להתקיים עבודת תשתית (למשל עבור הקמת תחנת רכבת), הערך שלה בהחלט עשוי להיפגע. מנגד, אם מדובר בהקמת מתחם עסקים שעתיד לקום לצד תחנת רכבת שמחברת למרכז, יש סיכוי די טוב שמדובר בביצת זהב. מדוע? רכבת מקצרת באופן משמעותי מרחקים, כך שלא מעט אנשים מעדיפים לגור ולעבוד היכן שהמחירים יותר נמוכים, ובו זמנית לדעת שאינם מנותקים, כך שאם רק רוצים, בתוך חצי שעה זוכים להגיע למרכז. לבסוף נציין שלצד בדיקת תכניות שנוגעות להקמת ושינויי קווי רכבת, גם יש לבחון תכניות שנוגעות לסלילת כבישים סמוכים, למעבר לעבודה מהבית, לתמריצים מצד המדינה, להקמת מוסדות לימוד סמוכים, לקידום תוכנית תמ"א באזור וכדומה. היו ערניים!
