עו"ד נועם מאיר, שעזב את סוכנות הנדל"ן "נחלת בנימין" ופתח משרד עצמאי, חושב שהקניונים ייקלעו לבעייה מול המסחר האלקטורני, והעתיד נמצא בכל זאת במרכזים השכונתיים
"אין הצדקה לכל כך הרבה שטחי מסחר בעיר, כי בסופו של דבר אסור לשכוח שמודיעין עדיין נחשבת לעיר שינה וגם אם כבר שלושים אחוז מהתושבים שהם בגיל העבודה אכן עובדים בעיר, עדיין רוב תושבי העיר יוצאים לעבוד מחוץ לעיר". כך אומר עו"ד נועם מאור בעל סוכנות הנדל"ן מאור נכסים.
מאור עומד מאחורי מספר עיסקאות נדל"ן מסחרי גדולות שבוצעו בעיר, מעורב גם ביזמות נדל"ן בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי בשכונות. הוא מתייחס לנתון שהתפרסם השבוע עם הפקדתה של תוכנית המתאר החדשה של העיר מודיעין מד/2040, שעל פיה צפויים להתווסף לעיר שטחי מסחר ומשרדים בהיקף חסר תקדים של 1.7 מיליון מ"ר, מה שעתיד להכפיל ויותר את שטחי המסחר הקיימים.
התוספת הגדולה בשטחי מסחר תתמקד בעיקר בשכונות החדשות של שלב ב' של העיר, בשטחים שייבנו מערבית לאבני חושן ומורשת ומערבית לקו השכונות של המגינים לכיוון הפארק הטכנולוגי ופאתי מודיעין. שם אמורים להתגורר עוד כמאה אלף תושבים נוספים ושם גם ייבנה המע"ר העתידי של העיר שמכונה "מנהטן הקטנה" ובו מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר משרדים ותעסוקה.
"נכון שגם אוכלוסיית העיר צפויה לגדול בפי שניים ויותר", אומר מאור, "אבל נכון להיום יש כאן היצע מסחרי גדול שיילך ויגדל בשנים הקרובות. אולי עוד לפני שהאוכלוסיה תדביק את הביקוש".
למה זה קורה?
"המסחר המקוון פוגע ברשתות הגדולות בעיקר בתחומי האופנה הביגוד וההנעלה. אנחנו נפסיק ללכת לחנויות בגדים ונקנה הכל מאמאזון או עליבאבא. הפגיעה הקשה מסתמנת בקניונים המרכזיים שבהם מתרכזות חנויות כאלה. אבל במרכזים המסחריים השכונתיים, לשם כן יילכו לקנות פיצוחים, פיצות או גלידות. במרכזים השכונתיים הקטנים אין חנויות של רשתות אופנה גדולות, ולכן שם הפגיעה תהיה קטנה מאד והם ימשיכו לשגשג".
מה דעתך על המע"ר?
"הקבלנים במע"ר מזדרזים להשכיר שטחי משסחר ומשרדים כי כל אחד רוצה את העוגנים הטובים אצלו. אבל גם המחירים בהתאם. במע"ר ממוצע השכירות למשרדים נע בסביבות 60-80 שקלים למ"ר ולגבי החנויות נדרשים השוכרים לשלם שכר דירה חודשי של 180-220 שקלים למ"ר".
כיצד תשפיע פתיחת המע"ר על הקניון?
"תהיה תנועה מסויימת של מעבר מהקניון למע"ר בגלל המחירים, כי בקניון אתה משלם בממוצע 70 שקלים למ"ר של משרדים אבל גם גובים ממך עוד 23-25 שקלים למ"ר דמי ניהול. אני מניח שכוחות השוק יעשו את שלהם והקניון לא ייתן לעסקים לצאת ממנו, אלא יוריד את המחירים בכמה אחוזים".
השבוע עבר מאור למשרדים חדשים במגדלי דמרי, לאחר שנפרד ממשרד הנכסים הוותיק "נחלת בנימין". ואלו תוכניותיו: "אני אתמקד בתחומי הנדל"ן למגורים כי זו ליבת העסקים של מרבית הסוכנים שעובדים איתי אבל בהחלט אטפח את הנדל"ן המסחרי שהוא אצלי בוער בעצמות. אסור אף פעם להתמקד בתחום אחד בלבד אלא לפזר סיכונים. אני מקווה שהעיר תגדל כמתוכנן ובקצב הרצוי כדי שלא נעמוד בעוד כמה שנים במצב שיהיו כאן חנויות ומשרדים ריקים".
