יצאנו לסיור בשכונה שנמצאת בין בניה לאיכלוס, ומצאנו שלפחות בינתיים – החשש מפגיעה בערך הדירות בגלל "מחיר למשתכן" התבדה • מצד שני – אלו בדיוק הדירות שטרם נבנו

(צילום: אינגריד מולר)

עשרה חודשים עברו מתחילת איכלוס שכונת הציפורים – זמן מצויין לסיור היכרות ראשון בשכונה שבו נראה לאן נושבת הרוח והיכן מקננות הציפורים החדשות שרק "קיבלו מפתח". הרבה סימני שאלה צצו סביב השכונה החדשה, שאמורה להיות הקטנה מבין שכונות העיר עם תמהיל גבוה של דירות מוזלות במסלול "מחיר למשתכן" (במחירים של 600 עד 700 אלף שקל לדירת שלושה חדרים, כמחצית מהשווי הריאלי של דירה דומה בשוק החופשי במודיעין).

רבים זוכרים שבמרץ 2015, בכנס שנערך בבניין העירייה, התנפלו לא פחות מ-2,500 זכאים על דוכני ההרשמה להגרלה הגדולה של "מחיר למשתכן" בציפורים. אחר כך נרגעו הרוחות ואלה שלא זכו נדדו להגרלות בשכונות האחרות. אלה שנותרו עם הדירות, ובעיקר רוכשי דירות חדשות שלא במסלול "מחיר למשתכן", חששו שעירוב כזה של קוטג'ים יוקרתיים עם בריכה פרטית מצד אחד מול דירות ב"מחיר למשתכן" מצד שני ייצרו חוסר איזון מבחינת האוכלוסיה שתגיע לשכונה ואולי אף תייצר פגיעה ברמת מחירי הנדל"ן.

"זאת רק סטיגמה ובינתיים זה לא קורה", אומרים מתווכים בעיר. אולי משום שדירות "מחיר למשתכן" עדיין לא נבנו ומי שנכנס עד כה לדירות בשכונה אלה הקונים בשוק החופשי. מבחן האינטגרציה יהיה בעוד כשלוש שנים, כשיתחיל איכלוס הבתים של "מחיר למשתכן". ראוי לציין כי בשכונת הכרמים שילוב כזה עלה יפה והצליח מאד לפני מספר שנים מבלי שרמות המחירים בשכונה נפגעו.

כך או כך, מחירי הנדל"ן שבינתיים האמירו במודיעין,לא פסחו על שכונת הציפורים ולזה עוד נגיע. אבל בכלליות ניתן לומר ששכונת הציפורים השוותה את מחירי הנדל"ן בה לשכונות האחרות בעיר, לפחות על פי אתר מדל"ן והמתווכים המקומיים שעימם שוחחנו.

אז מה יש לנו עד כה בשכונה? ארבע מערכות רמזורים בשתי כניסות לשכונה ברחובות שלדג וצוקית (רחובות "חוצי העמק" של כביש 431), בית ספר יסודי אחד ועוד ארבעה גני ילדים שכבר פועלים, גשר אחד שכבר פועל ומחבר את שכונת משואה לשכונה ועוד גשר שנמצא בבנייה – שיחבר את שכונת הציפורים לשכונת נופים ושיעבור מעל כביש 3 העירוני.

מה עדיין חסר בשכונה? שני מרכזים מסחריים מתוכננים לקום. האחד שכבר שווק והוא עדיין משטח עפר חסר תזוזה ורק בקיץ יעלו הדחפורים על השטח, בית כנסת, מרפאה, טיפת חלב, ובית תרבות שיכלול מתנ"ס ומקום לפעילות חינוך בלתי פורמלי. אגב בתי כנסת – העירייה תבנה שני בתי כנסת בלבד בשכונה: אחד אשכנזי ואחד ספרדי. על פי תנאי המכרז  ייבנו שני בתי כנסת זהים בגודלם, אולי כדי למנוע מריבות עתידיות. בתי הכנסת ייבנו על ידי החברה הכלכלית בתקציב שיסתכם ב-3.7 מיליון שקל. שני בתי הכנסת ייבנו בשתי קומות זה מעל זה, כאשר הם תוכננו בצורה כזו שבעתיד תתאפשר הרחבתם בצורה משמעותית.

שכונת הציפורים תשתרע על שטח של 370 דונם. בשכונה ייבנו 990 יחידות דיור, כשגבולה הצפוני הוא פארק ענבה, וגבולה הדרומי הוא כביש 431. שדרות החשמונאים נמצאת ממזרח ובמערב רחוב יהודה המכבי.

בעבר תוכנן לקרוא לשכונה "קייזר דרום" על שם המתכנן שלה דני קייזר. ועדת השמות העירונית החליטה לקרוא לשכונה בשם "הציפורים" כאשר שמות שבעת הרחובות השכונה נושאים שמות של ציפורים: דוכיפת, נחליאלי, סלעית, עפרוני, שלדג, צוקית וחסידה.

בצד הצפוני של השכונה, בחיבור עם פארק ענבה, נבנית בימים אלה טיילת לכל אורכה בדומה לטיילת שנבנתה ברחוב שני בשכונת אבני חן, מקבילתה של שכונת הציפורים, הנמצאת מצדו השני של הפארק.

באתר מדל"ן, הממפה את עיסקאות הנדל"ן בכל הארץ על סמך מכירה בפועל שבוצעה, ליקטנו מספר נתונים אלה מצביעים על חוזקה של השכונה מבחינת שימור מחירי הנדל"ן שבה. כך למשל מדד מחירי דירת ארבעה חדרים בציפורים עומד כיום על 2.313,000 שקל לדירה בממוצע. מדד דירת חמישה חדרים עומד כיום על מחיר של 2,670,000 שקל בממוצע. מדד מחירי השכירות בציפורים עומד על 6,000 שקל לחדר לדירת ארבעה חדרים.

מעיון בעיסקאות עצמן מגלים כי לאחרונה נמכרה דירה ששטחה 118 מ"ר בת חמישה חדרים ברחוב החסידה ב-2,430,000 שקל, דירה ששטחה 123 מ"ר בת חמישה חדרים ברחוב דוכיפת נמכרה ב-2,930,000 שקל ודירה בשטח 103 מ"ר של ארבעה חדרים נמכרה ב-2,130,000 שקל.

מתווך הנדל"ן מנשה צורי מסביר כי "בשכונת הציפורים ניתן כבר לראות שוק שכירות הולך וגדל של משקיעים שמשכירים את דירותיהם בהמתנה לפרק הזמן הנדרש של שנה וחצי על מנת לקבל את הפטור מתשלום מס שבח". לדבריו, משקיעים אלה שרכשו את הדירות בציפורים בתחילת הדרך רוצים לראות רווח הון ולכן בינתיים הם משכירים את הדירות. צורי: "כרגע עדיין לא גובשה תמונת מצב של מחירי דירות למכירה כי השכונה עדיין בעיצומה של הבניה והמחירים עוד לא משקפים שכונה שאוכלסה והיא ממש חיה, זה יקרה בעוד כשנתיים, אבל עדיין רואים שם מחירים שנעים בין 2.0-2.2 מיליון שקלים לארבעה חדרים ועד 2.5-3.0 מיליון לחמישה חדרים".

יואל שפריצר, שמשווק את המרכז המסחרי הגדול של השכונה שבבעלות הזכיינים הראל כהן ועו"ד מאיר נקר, אומר כי "ציפורים מיתגה את עצמה כשכונה עם מחירים שמשתווים למחירים שבשאר שכונות העיר, למרות שיש בה אחוז מסויים של דיור במסלול מחיר למשתכן".

יש למשקיעים שם ממה לחשוש?

"אין מה לחשוש מהסטיגמה שמחיר למשתכן יפריע לערך הנדל"ן. עובדה שכבר היום, בעוד שהשכונה היא אתר בניה ורק 60 אחוז ממנה אוכלסו, כבר דירות משיגות בה מחירים כמו בשכונות הוותיקות כמו הנביאים והשמשוני. בשכונה יש פרויקטים יוקרתיים מאד של דירות 5 ו-6 חדרים שמעלים את ערך השכונה, גם אם בונים שם במחיר למשתכן".

מתווך נוסף שמשווק נכסים בשכונה הוא זאב שומכר, שאומר: "בשנת 2017, כשהחל אכלוס השכונה, מחירי הדירות כבר רשמו עליה של כ-70% מאז החל השיווק ארבע שנים קודם לכן בשנת 2013".

ומה המחירים?

"דירת 3 חדרים יכולה להימכר היום ב-1.7 מליון שקל וארבעה חדרים סביב כשני מיליון ויותר. פנטהאוז יימכר במעל שלושה מליון שקלים ודירת גן של ארבעה חדרים תגיע ל-2.5 עד 2.6 מיליון שקל. כל התהליך של שיווק ואכלוס השכונה ארך שנים בלבד. במהלך ארבע השנים האלה המחירים בשכונה עלו לפחות בשבעים אחוז".