בעוד שבמרבית ערי ישראל הולך ומצטמצם הביקוש לדירות חדשות, מודיעין מציגה עלייה בביקושים. הסיבה: הגרלות "מחיר למשתכן" והפיתוח המואץ של נופים, מורשת והמע"ר. ובשעה שברוב המקומות גם המחירים מתקררים – במודיעין הביקושים מייצרים את העלייה הגבוהה ביותר במחירי דירת ארבעה חדרים.צילום ארכיון

אם היה למישהו עדיין ספק, כעת ברור שמודיעין היא "בועת נדל"ן". ברוב אזורי המדינה מתחילים להרגיש את חריקת הבלמים לגבי היקף רכישת דירות חדשות, אך מודיעין עדיין לוחצת על דוושת הגז. כך עולה מדו"ח הדיור העדכני שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומתייחס לביקוש לדירות חדשות.

יובהר מיד: לא מדובר במחירי הדירות אלא בביקוש ובהיצע, ולגבי דירות חדשות בלבד. בשוק הדירות מיד שניה התמונה שונה ושם מרגישים עצירה מסויימת, גם בביקושים וגם במחירים, ולזה עוד נגיע. גם בקבוצות הרכישה אין כבר התנפלות כמו שהיתה.

ואלה נתוני דו"ח הלמ"ס: אם ב-12 החודשים האחרונים, כלומר מחודש אוקטובר 2016 ועד לחודש ספטמבר 2017, נרשמה במדינת ישראל ירידה של 13.1% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים מאוקטובר 2015 ועד לחודש ספטמבר 2016 (מ- 50,195 דירות ל- 43,596 דירות בהתאמה), אזי במודיעין דווקא חלה עלייה חדה וכמעט כפולה במספר הדירות החדשות שהביקוש אליהן הוא ביקוש אמיתי: מ-387 דירות שעמדו לרשות הקונים במהלך החודשים אוקטובר 2015 עד ספטמבר 2016 זינק ההיצע לקונים הפוטנציאלים ל-606 בתקופה שבין אוקטובר 2016 עד ספטמבר האחרון 2017.

והמכירות נסקו בהתאם. במהלך השנתיים האחרונות, כל הדירות החדשות שקבלנים ויזמים בנו במודיעין נמכרו כמעט עד האחרונות שבהן, נותרו דירות בודדות בלבד בפרויקטים, למעשה 12 דירות בלבד, לא נמכרו בעיר במהלך השנתיים האחרונות.

למה זה קורה?

מדוע מודיעין יוצאת דופן מול מרבית ערי הארץ? יש כמה סיבות: הראשונה היא הביקוש הגבוה מאוד למגורים בעיר, מסיבות שונות (חינוך, נגישות למרכז, תחבורה נוחה איכות חיים). אבל בעיקר שני גורמים מקומיים מתדלקים את הביקוש: האחד הוא הגרלות "מחיר למשתכן" בהיקפים גדולים יחסית לגודל העיר (שהזניקו את המכירות בקרב הזוגות הצעירים שרוצים לגור בעיר) והסיבה השנייה – שמשולבת בראשונה – הם "הסכמי הגג" שזירזו את הליכי הבנייה וקיצרו בירוקרטיה, הניעו את בנייתן של לא פחות מארבע שכונות חדשות: נופים, מורשת, מע"ר וגבעת שר העתידית. ובנוסף – אכלוס שכונת הציפורים הוותיקה יותר. בסך הכל מדובר על יותר מ-11 אלף יחידות דיור שנוצרות כאן ויהיו זמינות בפועל בחמש השנים הקרובות. אלה אפשרו את ההיצע הגדול בניגוד לערים רבות אחרות, שלא מיהרו לחתום על "הסכמי גג" עם הממשלה.

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסבירו את עקרונות הדו"ח: פרסום נתוני "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק.

בהשוואת הנתונים המתפרסמים על ידי הלמ"ס לנתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. לדוגמה: בנתוני משרד האוצר נכללות עסקאות של דירות חדשות שנמכרו עוד בטרם החלה בנייתן, או בטרם קבלת היתר בנייה. לעומת זאת, סקר הלמ"ס מתייחס רק לדירות שקיבלו היתר בנייה והחלה בנייתן בפועל. על פי השיטה הקיימת בסקר הלמ"ס, הדירות שנמכרו עד לחודש התחלת הבנייה נרשמות כנמכרות בחודש התחלת הבנייה עצמו. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים ברמת הנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף לכיווני שינוי הפוכים לחודש נתון.

הביקוש מעלה את המחירים

עד כאן בנושא הביקושים לדירות חדשות ועכשיו למחירי הדירות בכלל: השמאי הממשלתי לשעבר אוהד דנוס נוהג לפרסם מדי רבעון, באופן עצמאי, את השינויים במחירי דירות ב-16 ערים שבהן התבצע מספר העסקאות הגבוה ביותר. דנוס מתייחס בדיווחיו רק לדירות ארבעה חדרים בלבד כמדד מייצג, מכיוון שלשיטתו דירות בנות ארבעה חדרים מהוות נתח של יותר משמונים אחוזים מסך העיסקאות, וזהו נתח מייצג מאד מבחינה סטטיסטית.

על פי דנוס, ברבעון השלישי של שנת 2017 (יולי, אוגוסט וספטמבר) ירדו מחירי דירות ארבעה חדרים בממוצע בכל מדינת ישראל בשיעור של 0.2%. השינוי מול הרבעון המקביל של שנת 2016 הצביע כבר על עליה של 1.6% בכלל מדינת ישראל.

ומה לגבי מודיעין? כרגיל – כלומר היכן שהביקושים גבוהים, גם המחירים נוסקים וכך אמנם רשמה מודיעין ברבעון השלישי של 2017 דווקא ירידה של 1.0% במחירי דירות ארבעה חדרים, כשהמחיר הממוצע נקבע על 2,050,000 שקל, לעומת 2,070,000 שקל ברבעון הקודם לו. אולם מול הרבעון המקביל של שנת 2016 כבר נרשמה עליית מחירים של 6.0%. זה המקום להזכיר שהעלייה הממוצעת בכלל המדינה היתה רק 1.6% באותה תקופה, כדי להבין את התנהגות מחירי הדיור במודיעין, שזינקו פי שלוש ויותר לעומת הממוצע הארצי.