לשכת השמאים פירסמה השבוע את הדו"ח התקופתי שלה על התנהגות מחירי הדירות ברבעון האחרון של שנת 2016. מהנתונים עולה כי מודיעין וסביבתה ממשיכה להיות עיר יקרה, למרות שבשנה האחרונה שווקו בעיר מאות דירות במסגרת מסלול "מחיר למשתכן", של דיור בר השגה. מדובר במחירי דירות של ארבעה חדרים, שכן המסחר בהן מהווה את רובן המכריע של עיסקאות הנדל"ן.

ראשית לנתונים ולמספרים היבשים: מהרבעון הרביעי של 2015 ועד לתום הרבעון הרביעי של 2016, במהלך 12 החודשים האחרונים ולמעשה במהלך כל שנת 2016, עלו מחירי הדירות במודיעין בשיעור ממוצע של 12%. זאת בעוד הממוצע הארצי של ההתייקרות עמד באותה תקופה על 8.3% בלבד. למול הרבעון הקודם (שלישי 2015), עלו מחירי הדירות במודיעין בשיעור של 2% בעוד שהממוצע הארצי של ההתייקרות עמד על 1.7%.

איך איך "מתנהגים" מחירי דירת ארבעה חדרים במודיעין בשנה האחרונה? הנה חשבון פשוט שמעמיד דברים על דיוקם: דירה כזו עלתה בממוצע 1.879 מיליון שקל בחודש יוני 2016 (כלומר – בקיץ שעבר). בספטמבר 2016 כבר עמד המחיר הממוצע של דירה כזו על 1.937 מיליון שקל. השבוע (פברואר 2017) המחיר המוערך הוא 1.98 מיליון שקל. כלומר: אותה דירה עלתה בקיץ האחרון מאה אלף שקל פחות ממחירה כיום.

* * * 

בדו"ח נכללות 16 ערים הגדולות בישראל, בהן גם מודיעין שנמצאת בצמרת הערים שבהן חלה התייקרות חדה. רק תל אביב עם 13% התייקרות חלפה על פני מודיעין, שלצידה רשומות גם רמלה, ונתניה,  עם שיעור התייקרות של 12%.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר: "כשהלמ"ס מפרסמת מדד שמראה לכאורה ירידה במחירי הדיור בדצמבר, ולא מודיעה שנכללו בו גם דירות של 'מחיר למשתכן', היא פשוט מטעה את מרבית הציבור. הלמ"ס מתחילה לאבד את אמינותה – מה שהופך את דו"ח מחירי הדיור של לשכת שמאי המקרקעין לחשוב עוד יותר".

הסקירה נערכה תוך ניסיון לשמור ככל הניתן על שיטת העבודה של השמאי הממשלתי הראשי, כפי שניתן היה להבינה מהפרסומים לאורך עשר שנות עריכתה ועד לסקירה האחרונה שפורסמה. אשר על כן, נערכה בחירה מודעת להיצמד אפילו למלל הסקירה (בשינויים המחויבים) וזאת, מתוך מטרה לשקף בפני הציבור את מה שבאמת מתרחש בשוק הדיור, בשימת דגש על אחידות הבדיקה והדיווח, כשרק נתוני האמת משתנים.

דנוס התייחס גם לכמות העיסקאות שבוצעו ולמשכנתאות כשציין בדו"ח שלו כי "היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2016 עמד על כ-4.7  מיליארד שקל, נמוך בכ- 16% יחסית לחודש דצמבר 2015 – וזאת, כתוצאה מההאטה בפעילות בענף, הנובעת בעיקר מהעלייה בשיעורי הריבית למשכנתאות ומאישורו של חוק מס ריבוי נכסים (מס "דירה שלישית", י.ג).

* * * 

עוד ניתן לומר בוודאות, כי למרות ההאטה טרם נצפה שינוי מגמה. הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות (בשיעור של כ- 40%) אינה מביאה כרגע לירידת מחירים ומכאן, מי שכבר עושה עסקה – מוכר באותו המחיר ואף ביותר. המצב דומה למה שהתרחש בענף לקראת אישור תכנית מע"מ אפס – האטה משמעותית בשוק שאינה מלווה בהגדלת היצעים משמעותית. השוק בוחן את דרכו ויש להניח כי יגיב בהתאם לביצועי הממשלה בשטח, עד לחודשי הקיץ של 2017. 
 עמית נשרי הוא מנכ"ל חברת א.לאפיס, העוסקת בין השאר בקידום היתרי בנייה וטפסי איכלוס. הוא מבאר: "שוב ושוב מנסים באוצר להראות לנו באופן מלאכותי איך שוק הנדל"ן לכאורה משנה כיוון, אך המציאות טופחת על הפנים. רק אתמול פורסם כי אזרחים רבים שזכו ב'מחיר למשתכן' לא יכולים לעמוד בעלות הדירות ואלו חוזרות שוב להגרלה. גם ניסיון לשנות נתונים, וכן לספור דירות משווקות, להוריד דירות אחרות ולכלול בנתוני הלמ"ס גם את מחיר למשתכן – והכל כדי להצביע על שיפור – כל אלו מהווים פגיעה בציבור הרחב, שפועל על בסיס המידע הלא מדויק שמשתחרר חדשות לבקרים".

צילום אינגריד מולר