כל נדל"ניסט יגיד לכם שהדבר החשוב ביותר בנכס הוא מיקומו. אמרה עתיקה בשוק הנדל"ן  גורסת שיש שלושה נתונים הקובעים את איכות הנכס והעיסקה: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. יש כמובן עוד משתנים, אבל זהו העניין המכריע, תמיד.

אבל איך קובעים את איכות המיקום בעיר כמו מודיעין, שבה השכונות די דומות מבחינת מאפייני האוכלוסיה, רמת הבניה, סיגנונות הבניה, הצפיפות והנגישות? מודיעין נבנתה כעיר חדשה ומתוכננת מראש ואפשר לקבוע כבר עכשיו שאין בה "מיקום רע". מצד שני – יש שוני במחירים בין נכסים דומים בעיר הנמצאים בשכונות שונות. מכאן שהמשוואה לקביעת "איכות המיקום" במודיעין הרבה יותר מורכבת, ומושפעת מגורמים ידועים, וגם כאלה שלא.

קירבה לשירותים

הבדלים במחירים של אותם טיפוסי דירות בין שכונה לשכונה נובעים כמעט בכל המקרים ממיקום הדירה ביחס לבתים אחרים בשכונה, וביחס לנקודות מפתח עירוניות כמו הקניון בתי ספר או תחנת הרכבת. דוגמה בולטת לכך מספק המתווך שרון מקובר מסוכנות "אנגלו-סכסון": "ניקח לדוגמה שני פרויקטים של אותה חברה, במקרה הזה חברת לוינשטיין, שבנתה מגדלים בשתי שכונות בעיר. האחד הוא הפרוייקט ברחוב מגדל המנורה בשכונת אבני חן והשני, פרוייקט חדש יותר, הוא מגדל מגורים ברחוב טבת שבשכונת הכרמים. הבדלי המחיר בין דירה במגדלי המנורה ובין דירה במגדל לוינשטיין בכרמים מגיע לכמאתיים אלף שקל ואפילו יותר, לטובת מגדלי המנורה הישנים יותר".

מה ההבדל בין הפרויקטים?

"המגדל הישן דווקא השיג מחיר טוב יותר למרות שבמגדל בשכונת הכרמים יש לוק הרבה יותר איכותי עם לובי מפואר יותר ועם גישה נוחה יותר לדירות. לוינשטיין בנתה את שני הפרויקטים באותה רמת בניה, כך שלמוניטין החברה אין במקרה הזה השפעה בכלל".

אז למה יש פער כזה במחיר?

"ללא ספק בגלל המיקום. מגדלי המנורה באבני חן קרובים הרבה יותר למרכז העיר, לכיכר התחבורה ולקניון וכמובן לתחנת הרכבת, מאשר המגדל בשכונת הכרמים. הוא נמצא ברחוב טבת, מרוחק יחסית ממרכז העיר. לכן יש הבדלים במחיר של מאות אלפי שקלים".

יש דוגמאות קונקרטיות שמייצגות את ההשוואה הזו?

"לא מזמן סגרנו עסקה של דירת ארבעה חדרים במגדלי המנורה באבני חן במחיר של 2.5 מיליון שקל. דירת חמישה חדרים במגדל לוינשטיין בכרמים נמכרה אצלנו במחיר 2.2 מיליון שקל".

זה יכול גם לעבוד הפוך? כלומר מיקום טוב לא בהכרח יביא למחירים גבוהים?

"כן, ובמודיעין יש דוגמה מצויינת למקרה כזה ואלה בנייני דמרי. הלוקיישן מצויין: קירבה לקניון, לתחנת הרכבת, למע"ר, למכללה העתידית, ליציאה לכביש 443, לכל מקום מרכזי בעיר. ובכל זאת, בגלל מראהו החיצוני של הבניין, לרוכשים פוטנציאלים יש רתיעה ממנו והמחירים שם לא היו ממש גבוהים יחסית לגודל הדירות. לפחות עד לאחרונה".

מה הסיבה לדעתך?

"רבים שבאים לקנות שם דירה, בעיקר כאלה שמגיעים מחוץ לעיר, לא מתחברים רגשית למבנה הזה. לנו כמתווכים קשה למכור שם דירה למי שבא מחוץ למודיעין, למרות שהדירות גדולות ואיכותיות".

יש גם דבר כזה לוקיישן של שכונה?

"ודאי. ויש שתיים כאלו. האחת היא בוכמן ("השבטים" ו"מוריה", י.ג) בגלל האופי האנגלוסכסי-דתי שלה, עולים דתיים רוצים מראש לגור בה ולכן המחירים שם כבר דומים מאד למחירי הבתים ברעות. השכונה השניה היא משואה. למרות שהיא קרובה לקניון בצידה הצפוני, היא שכונה לא מבוקשת כי היא בנויה בצורה לא נוחה, עם הרבה פיתולים על צלע גבעה. הנגישות בה לא הכי טובה. בנוסף, הרבה בתים בה נבנו בשיטה 'טרומית' ויש רבים שנרתעים מזה. זה מתבטא במחיר ובהפרשים של אפילו מאה אלף שקל מול דירה דומה בשכונה אחרת. שאר השכונות בעיר כבר לא זוכות לראיה כוללנית של שכונה, אלא כל בניין הוא מקרה פרטי של לוקיישן טוב או לא טוב".

מה זה לוקיישן טוב למשל?

"דוגמה בולטת היא דירות שנמצאות בחזית הפונה לשדרות. יש הרבה שדרות במודיעין והמוני בניינים. ברור שדירה הפונה לשדרה תהיה זולה יותר מדירה עורפית מטעמי רעש. אמנם על שדרה במודיעין נוסעים פחות כלי רכב ביממה מאשר ברחוב צדדי בתל אביב, אבל התחושה היא שאין שם שקט. זה עושה הפרש של כמאה אלף שקלים ואפילו יותר במחיר".

המיקום כמצביע על גיל

חזי סייר, ממנהלי סוכנות התיווך "דאון טאון", מתייחס לעניין המיקום מזווית שבדרך כלל שוכחים אותה (עד רגע הקניה), והיא גיל המבנה. כלומר – ככל שהשכונה חדשה יותר, כך ניתן לצפות לאיכות גבוהה יותר בטיב הבנייה עצמה ואיכות החומרים שבהם השתמש הקבלן.

לצורך השוואה – מי שנכנס השבוע לדירה "מודל 2017" מקדים את זה שרכש "מודל 1997" בשני עשורים שלמים. אמנם דירה אינה מכונית ואין לה בלאי, אבל בשני העשורים האחרונים איכות הבניה הכללית בישראל עלתה, וזה מה שעושה לפעמים הבדל במחיר. סייר: "במודיעין ההבדלים משמעותיים יותר ככל שמדובר במבנים חדישים יותר.  ההבדלים ניכרים בעיקר במגדלים".

יש דוגמאות ספציפיות?

"על דירת ארבעה חדרים במגדל בוני התיכון בנביאים שנמצאת בקומה 17, משופצת עם מרפסת מורחבת של כ-24 מ"ר, דורשים 2.4 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים בפרוייקט של דנקנר ברחוב הנביאים, דירה גדולה עם שתי מרפסות גדולות, אפשר לרכוש ב-2.08 מיליון. פער של 320 אלף שקל לטובת דירה דומה, אבל במגדלים".

אילו עוד הבדלים במחירים הנובעים ממיקום אתה רואה במודיעין?

"הבדלים כאלה ניכרים בעמקים. למשל בשכונת הנביאים, בשדרות עמק בית שאן, דירת גן בת ארבעה חדרים נמכרה לאחרונה ב-1.9 מיליון שקל. באותה שכונה, דירה דומה בת ארבעה חדרים ברחוב ירמיהו הנביא, נמכרה ב-2.19 מיליון. הפרש של כשלוש מאות אלף שקל, רק משום שהדירה איננה על השדרה הרועשת והעמוסה אלא ברחוב פנימי ושקט. במקרה הזה, של שני נכסים דומים במצבם ובעלי נתונים דומים, הפערים במיקום יכולים להגיע ל-15-20 אחוז".

הקירבה למע"ר

אשר נדיבי, הבעלים והמייסד של סוכנות הנדל"ן "נחלת בנימין", שופך אור על נושא המיקום מזווית אחרת לגמרי: "המע"ר החדש שהולך ונבנה במרכז העיר שינה לגמרי את התפיסה לגבי שווי הדירות ברחובות הסמוכים לו".

למה אתה מתכוון?

"לעובדה שבשכונות הצמודות למע"ר החדש, כמו שכונת הפרחים, אזור בנייני דמרי וקצה שכונת המגינים שקרוב לשדרות החשמונאים – מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה בטירוף. בעיקר בגלל שאנשים רוצים לחיות קרוב למע"ר החדש".

שמענו דברים אחרים על בנייני דמרי…

"הביקוש לדירות בדמרי זינק פי שלוש בשנה האחרונה. המשרד שלנו בדמרי ונכנסים אלי אנשים בלי סוף שמחפשים דירות בבניינים, ולא ניתן להשיג".

אפשר דוגמה למחירים בדמרי?

"דירה שנמכרה בשנה שעברה ב-2.2 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.6 מיליון. אנחנו מדברים על עליית מחירים של כעשרים אחוז וזה המון לשנה אחת".

ומה בשכונת הפרחים?

"זה הצד השני של המע"ר מכיוון מזרח וגם שם, השכונה שאופיינה בשנים האחרונות בחוסר רצון בולט לקנות בה דירות הפכה פתאום למבוקשת מאד. הכל בגלל הלוקיישן שלה בקרבת המע"ר. גם שם יש עליות מחירים של כעשרה אחוז בשנה האחרונה".

הזכרת גם את פאתי שכונת המגינים…

"כן. הקוטג'ים שמאחורי דמרי, שעדיין קרובים למע"ר, רשמו עליות מחירים נאות ושוב בגלל המע"ר החדש. קוטג' בשכונה נמכר לפני שנה אצלנו במשרד ב-3.2 מיליון שקל. לא מזמן מכרנו קוטג' דומה במחיר 3.7 מיליון".

כלומר הלוקיישן ליד המע"ר שווה תוספת של עשרה עשרים אחוז במחיר הנכסים?

"בהחלט. לאחרונה מכרנו דירה של לקוחות שלנו, שמתגוררים ברחוב תלתן ליד קופ"ח וטרם, זוג מבוגרים שגרו בדירת חמישה חדרים, המחיר שהושג היה 1.9 מיליון שקל. הזוג המבוגר קנה דירת שלושה חדרים ליד הקניון במחיר 1.7 מיליון שקל, כי הם כבר לא צריכים חמישה חדרים ושלושה מתאים להם. האיש אמר לי 'מכרתי גם את הרכב שלנו ואני חוסך אלפיים שקל בהוצאות רכב. הכל קרוב לי ברגל. קופת החולים בקניון, הבנקים בקניון הכל פה קרוב והמע"ר ממש מולנו ונשארנו עם עוד מאתיים אלף שקל".

צילום אינגריד מולר