הוא בין 42 וסוחב ברזומה כבר ארבעה קניונים כמנהל: קניון מלחה בירושלים (סמנכ"ל), קניון השרון, קניון חולון, ועכשיו כמנכ"ל קניון עזריאלי כאן אצלנו במודיעין. במקביל הוא עדיין מתפקד בקניון חולון עד לסיום החפיפה. "עניין של עוד כמה חודשים, אז אין ברירה אני יום כאן ויום שם".

מבחינת טל עמית, שמגיע לכאן בבוקר מהרצליה עיר מגוריו, קניון מודיעין הוא הביייבי החדש שלו. הוא הספיק כבר להכיר את האופי המיוחד של האוכלוסיה כאן ("זו אוכלוסיה איכותית שיודעת לעמוד על שלה") ולכן מהר מאד הוא גיבש את החזון שלו כשהמטרה ברורה: "המטרה שלי היא שלא יהיה לתושבי מודיעין מה לחפש מחוץ לקניון".
מה זאת אומרת?
"אני מחלק את תושבי העיר לשלוש קבוצות מטרה: הצעירים בני 15-25 שצריכים למצוא את מבוקשם בקניון, היותר מבוגרים עד גילאי 35-40 והמבוגרים יותר ובהם גם נכללים הפנסיונרים. לכל אחד אני אתן את סוג הבילוי והבידור שהוא רוצה ושמתאים לו ואת חווית הקנייה שלו".
כמה אנשים עוברים אצלך ביום?
"כיום בערך 15 אלף איש מגיעים לקניון בכל יום. כדי שהם ימשיכו לבוא ושיבואו גם אחרים, אנחנו צריכים לטרגט אותם".
מה לעשות?
"לטרגט. כלומר להציב מטרה מלשון טרגט. זה אומר שאני צריך להבין את הצרכים שלהם, מה הם אוהבים ומה הם רוצים וזה לא פשוט".
מי הראשונים על הכוונת?
"אנחנו מטרגטים עכשיו את הצעירים בני ה-15. עשינו תוכנית איך להביא אותם לקניון והם הראשונים בתור אצלנו".
איך?
"מתאימים להם את המותגים שמתאימים להם. אנחנו מתאימים להם את המוזיקה המתאימה, סגרנו הסכם לגבי אולם עינן שיביאו הופעות מותאמות לצעירים, משנים גם תמהיל של חנויות אופנה שיתאימו לצעירים. מנגד יש גם את האימהות הצעירות ומגוון החנויות המותאמות להן, כולל פינות הנקה וכל מה שצריך, כולל פינות משחקים".
והיותר מבוגרים?
"אליהם אנחנו פונים באמצעות בתי הקפה האיכותיים והמסעדות. הכוונה לתת להם את כל מה שהם צריכים כדי שפשוט לא יילכו למקומות אחרים. מי שירצה חוגים, יהיו לו, מי שירצה פעילויות ספורט יש לו חדר כושר, מי שצריך קופות חולים, הכל כאן. זה מבחינתי לא קניון אלא קומפלקס של שירות לקהל הרחב".
במה נמדדת ההצלחה שלך?
"בשורה התחתונה. אני מנסה לייצר כאן שני דברים שהם בעצם מטרת העל של הקניון, שהרי אנחנו חברה עסקית. הדבר הראשון זה לייצר עבור החנויות עודף פדיונות כספיים בקופה. מכך נובע גם הדבר השני, שהוא העלאה של שכר הדירה שמשלמים לנו. וכאן ואני נמדד. ממש בשני הפרמטרים האלה ולשם אני מכוון כי כל העשייה שלי נמדדת בשני הפילטרים האלה".
בעוד מספר שנים המע"ר יתעורר, ממש לצד הקניון. איזו השפעה אתה צופה?
"אני מתעסק בקניון עזריאלי לא במע"ר. הקניון שלנו נמצא בעליה מבחינת הריווחיות והוא ימשיך לעלות. נעשה את העבודה הכי טובה גם כשהמע"ר ייפתח, כדי שהקניון ימשיך במגמת העליה שלו לאורך שנים".
כלומר אתה מניח שגם לאחר פתיחת המע"ר לא תורידו את גובה השכירות...
"השאיפה היא שלא נוריד את השכירות ואני מניח שאכן לא נוריד את השכירות. אם נעשה את הפעולות הנכונות, נגיע מוכנים לרגע פתיחת המע"ר. אני מברך על כל תחרות שתהיה כאן בעיר ואני ממש לא פוחד מפתיחת המע"ר החדש כאן".
איך אתה רואה את הקניון בעתיד?
"כמקום צעיר תוסס ומרענן, שמכוון לכלל האוכלוסיה ופתוח לשינויים בכל תחום. מבחינתי שינויים זו לא מילה גסה ואני ממש לא מפחד מלשנות דברים".
מה זה שינויים?
"אם בעל עסק בא עם רעיון עיצובי חדש, אני לא דוחה אותו על הסף אלא בודק. בכלל אני פועל עם ראש פתוח ומוכן לקבל הצעות, כמו שינויים בכניסה לחנות ודברים כאלה".
ובזאת מסתכמים השינויים המתוכננים?
"אנחנו פונים היום בצורה משמעותית למודיעין עילית. יש כאן מותגים שמתאימים לקהל הדתי והחרדי. אני משווק את הקניון במודיעין עילית ויש מחשבות בתיכנון קדימה לגבי המגזר החרדי. אני רוצה שהחרדים יבואו לפה. זה מגזר שאנחנו משקיעים בו וזה בהחלט קהל יעד שאנחנו בונים עליו ופונים אליו והם פוטנציאל עיסקי מצויין עבורנו".
אבל יש כאן עסקים ובתי קולנוע שפתוחים בשבת…
"לא נשנה את זה, שלא יובן אחרת חס וחלילה". 
מה החוזקות של הקניון?
"יש לקניון במודיעין עתיד גדול מאד. כולם הרי נוסעים למטרופולין, אבל היום אנשים מחפשים את הלוקליות, ואת הקהילתיות. אנשים מחפשים את זה. תראה ביום שישי מפוצץ כאן. למה? הוא פוגש כאן את השכנים שלו ואת החברים שלו. זאת בעיני קהילה".
אומרים שכאן עיר שינה. באים בשמונה בערב לילדים ולישון...
"אם נייצר להם אלטרנטיבה הם יבואו לקנות כאן אצלנו. אני רוצה שהם יבואו לפה ושימשיכו לבוא. בתחושה שלי, כשנמשיך לעשות את הדברים נכון, הקניון הזה יפרח".
איך מנהלים תשלום שכר דירה ממאות עסקים כשיש הבדלים בתשלום שכר הדירה? 
"זה מורכב מאד אבל זה העסק המרכזי שלנו. יש 'חנויות עוגן', שמשלמות פחות מחנויות קטנות. דוכנים משלמים סכומים אחרים. דרך תשלום שכר הדירה ופדיון החנויות אני יכול לשים יד על בעייה או מוקד של משהו שדורש שינוי או תיקון".
איך?
"אני יכול דרך הדו"חות, ממעוף הציפור, לראות אם העסק מצליח או לא. פשוט לקרוא כמה פדיון העסק שלו וכמה שכר הדירה שהוא משלם. רק לפי זה ולפי היחס ביניהם אני יודע אם אני צריך לשבת ולשתות איתו כוס קפה ולצחוק, או גם לדבר איתו על שינויים של ממש".
יש "רשימת המתנה" לקניון?
"כן. בכלל, במודיעין הרבה עסקים רוצים להיכנס לקניון וזה רק מוכיח ששכר הדירה תואם את ציפיות העסק מהריווחיות ואת ההכנסות של העסק. אני צריך לוודא שיש התאמה והלימה בין הפדיון ובין תשלום שכר הדירה. אנחנו מייצרים קניון שהאנשים מרוצים בו. גם הסוחרים, גם אנחנו וגם הקונים כמובן".

המספרים לא משקרים

במהלך הראיון סירב עמית בתוקף לחשוף נתונים מספריים מדוייקים ונתונים כלכליים אודות ריווחיות הקניון, הפדיון והשווי הכלכלי של הבניין ברחוב ערער. 

אלא שיומיים אחרי הראיון העבירה חברת עזריאלי לבורסה לניירות ערך ולרשות לניירות ערך את הדו"ח השנתי לשנת 2015, כפי שמחייב החוק לגבי חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה בתל אביב. השורה התחתונה של הדו"ח (שמתייחס ל-15 קניונים של הקבוצה ועוד נכסי נדל"ן בארץ ובעולם) היא שקניון מודיעין הוא המוביל של הקבוצה. "היהלום שבכתר", "האווז שמטיל ביצי זהב"… כל דימוי שתבחרו יהיה מדוייק בהקשר זה.
מהדו"ח עולה כי החנויות בקניון במודיעין רשמו את הפדיון הגבוה ביותר בשנת 2015 לעומת פדיון 2014. כלומר במהלך השנה האחרונה החנויות במודיעין רשמו את הזינוק הגבוה ביותר בפדיון, בשיעור של 9.9%. וזה המון.
בדו"ח השנתי לשנת 2015 מציינת קבוצת עזריאלי את הנכסים המהותיים שלה ובהם מוזכרים ארבעה בלבד: קניון איילון, קניון מלחה בירושלים, קניון עזריאלי במגדלי עזריאלי וקניון מודיעין. לגבי קניון מודיעין מציינת הקבוצה כי "קניון מודיעין הראה את הגידול הגבוה ביותר בפדיונות מבין הקניונים הוותיקים והוא עמד על 9.9% במהלך שנת 2015". זאת לעומת ממוצע גידול של 7.8% בכלל קניוני הקבוצה, כך לשון הדו"ח.
העסקים בקניון מודיעין הצליחו לבצע מכירות ופדיון קופות גבוה יותר מאשר העסקים בקניון מלחה בירושלים ואפילו יותר מהחנויות בקניון עזריאלי בתל אביב. נתון זה חשוב מאד לחברה מכיוון ששכר הדירה שהיא גובה מהשוכרים בקניונים מבוסס על שני פרמטרים: שכר דירה בסיסי לפי גודל החנות ובנוסף גם שכר דירה שנגזר כאחוז מסויים מהפדיון הכספי של החנויות, כל אחת לפי הצלחתה. נתוני הפדיון של קניון מודיעין וגידול של 9.9% בפדיון יוצרים תגובת שרשרת וגידול בהכנסות החברה משכר הדירה שהשוכרים משלמים.
עוד נתון מעניין המופיע בדו"ח הוא שקניון עזריאלי במודיעין שווה מבחינה נדל"נית לא פחות מ-1.2 מיליארד שקל. וגם – ושבמהלך שנת 2015 רשם הקניון עליה בשוויו הנדל"ני בשיעור של 75 מיליון שקל, על פי הערכות שמאי כמובן.
ועוד פרטים מעניינים שעולים מהדו"ח לבורסה:
•    בקניון מודיעין יש כיום 26 אלף מ"ר למסחר ועוד 14 אלף מטרים רבועים למשרדים ועוד 9,000 מטרים רבועים למגורים.
•    בשנת 2015 שילמו בעלי החנויות שכר דירה שהגיע לסכום של 68 מיליון שקלים, לעומת 66 מיליון בשנת 2014. לגבי המשרדים, השוכרים שילמו בשנת 2015 שכר דירה בגובה 14 מיליון שקל, כך גם בשנת 2014.
•    בסך הכל שילמו דיירי הקניון (מסחר ומשרדים) שכר דירה כולל של 82 מיליון שקל במהלך שנת 2015, לעומת 80 מיליון שקל בשנת 2014.
•    עד כמה קניון מודיעין "שווה" לקבוצת עזריאלי ניתן לראות מהנתונים האלה: שווי כלל 15 הקניונים של הקבוצה מגיע ל-11 מיליארד שקל, בעוד קניון מודיעין מהווה קצת יותר מ- 10% משווי הקבוצה.
•    שכר הדירה מכל 15 הקניונים הגיע לסך של 748 מיליון שקל. חלקו של קניון מודיעין היה 82 מיליון שקל, שוב מעל 10% מכלל הקבוצה. והעיקר – הגידול בפדיונות השוכרים בקניוני עזריאלי היה השנה בשיעור של 7.8% בעוד שבקניון מודיעין נרשם גידול בפדיונות בסך של 9.9%.

בתמונה הקניוק השוקק. צפויה התרחבות. צילום יחצ