זו היתה ממש הצגת יחיד של ראש העיריה חיים ביבס: במשך שעה ארוכה הוא עמד בפני אולם מלא בקבלנים, יזמים ואנשי חברות בניה והציג את מרכז העיר מודיעין, כלומר את המע"ר החדש, ממש כאילו היה איש שיווק של יזם או חברה קבלנית שמשווקת את המתחם.

היה זה כנס קבלנים שאירגנו עיריית מודיעין והחברה הכלכלית, כנס שליוו אותו לא מעט פרפרים בבטן, במיוחד לאחר שמכרז קודם שפורסם לפני מספר חודשים נכשל כישלון מהדהד כשאף יזם לא ניגש בכלל למכרז ולא הציע הצעת מחיר אפילו למגרש אחד מתוך שורת המגרשים שנועדו למסחר ומשרדים.

ביבס שלאחר חתימה על הסכם הגג מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי כנראה מרגיש מחוייבות אישית לקידום הנדל"ן במודיעין. הוא נכנס לנעלי מנהל השיווק ובמשך שעה ארוכה הציג לקבלנים את המע"ר, את יתרונותיו ולמה כדאי להם מאד לגשת למכרז שייסגר בעוד שבועיים בערך.

הבשורה העיקרית שלו היתה כי רשות מקרקעי ישראל אחרי כישלון המכרז הראשון הבינה, גם אחרי כמה לחצים מצדו, שבמחירים שהיא דרשה המדינה תישאר עם הקרקעות ובלי היזמים ולכן קיצצה במחירים שדרשה בערך 40%.

אז מה בעצם יכלול המע"ר החדש של מודיעין? למעשה הכל – אלף חמש מאות דירות מגורים, בהן דירות שמיועדים גם לזוגות צעירים, מוזלות במסלול "מחיר מטרה", מכללה ומעונות סטודנטים, מרכז ביטחון שיכלול תחנת משטרה, תחנת מד"א ותחנת כיבוי אש, כמובן חנויות, משרדים, שדרה מרכזית, טיילת, פיאצה, מגרשי חניה וכל מה שמרכז עיר צריך.

פרק ראשון: הצלחה

פרוייקט המע"ר חולק מטעמי תיכנון עבודה לשלושה מכרזים נפרדים: הראשון, שכבר פורסם ונבחרו בו הזוכים, הוא המכרז על הקמת המתחם המשולב של מסחר ומגורים, בצידה המזרחי של השדרה המרכזית. במתחם זה יוקמו 420 יחידות דיור בבניינים בני 5 קומות.

הקומה ראשונה בכל המבנים תהיה קומת מסחר ויפעלו בה חנויות, מסעדות, פאבים ובתי קפה בדומה למרכזי ערים גדולות, כאשר חנויות אלה יפעלו לאורך כל שעות היממה שבעה ימים בשבוע. מעל קומת הקרקע ייבנו ארבע קומות מגורים על פי תמהיל של דירות שניים עד חמישה חדרים. באזור זה יינתן דגש על בניית כמות גדולה של דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים וסטודנטים.

גם חלק מהבניינים בצד המזרחי של השדרה יהיו בנייני משרדים מעל הקומה המסחרית. בקצה התחתון של השדרה, סמוך לקניון עזריאלי, תיבנה רחבת המע"ר. זו ה"פיאצה" המשלבת שטחים פתוחים או מבנה מסחרי מקורה ובנייני מגורים.

מסביב ייבנו מבנים של שתי קומות המיועדות למסחר ומשרדים ומעליהן שלוש קומות נוספות למגורים הפונות להמשך רחוב דם המכבים ורחוב ערער. במרכז הרחבה יהיה שטח ציבורי פתוח עבור הולכי רגל ויתאפשר בו פיתוח סביבתי וחיבור בין השדרה המרכזית לבין קניון עזריאלי.

כל החלק הזה עמד למכרז, שהסתיים בחודש מרץ האחרון ובו זכו חברת "אפריקה ישראל", קבוצת "חנן מור", חברת זילברמינץ וחברת "חיים זקן".

פרק שני: סביר

המכרז השני היה על הקמת 695 יחידות דיור לאורך שדרות החשמונאים. מבנייני דמרי ועד לכניסה לעיר, שם יוקמו תשעה בניינים בני 12 קומות כל אחד, ועוד שבעה בניינים בני שש קומות כל אחד, כאשר תמהיל הדירות יהיה של דירות שלושה ארבעה וחמישה חדרים.

על פי ההסכם נקבע כי מתוך 695 הדירות, 524 ישווקו כדיור ב"מחיר מטרה" ויאפשרו לרוכשים לקנות את הדירות במחיר מופחת של 11,200 שקלים למ"ר, כאשר היזמים התחייבו לבנות דירות ששטחן לא יהיה קטן מ-60 מ"ר ולא יעלה על 150 מ"ר. במכרז זה זכו החברות "אשדר", "אזורים", חברת "אלמוג כ.ד.א.י", "מרדכי אביב", "גיא ודורון לוי" וחברת "פרץ לוזון".

פרק שלישי: נפילה

המכרז השלישי שפורסם בחודש יוני ואמור להסתיים בחודש אוקטובר הוא המתחם הכולל שטחים מסחריים ומשרדים בצידה המערבי של השדרה המרכזית במע"ר, שאותם ניסה ביבס לשווק לקבלנים בכנס בשבוע שעבר. כאמור למכרז הראשון לשיווק המגרשים למתחם הזה לא ניגשו כלל יזמים, עקב עלויות הפיתוח והקרקע הגבוהות ביחס למתחם והעמסת השתתפות בסלילת קו הרכבת ירושלים-תל אביב.

בעקבות זאת פנה ביבס לרשות מקרקעי ישראל ודרש להוציא מכרז חדש במחירים מופחתים. ביבס ציין כי על מנת להפוך את המכרז לכדאי עבור חברות הבנייה השונות יש להפחית בצורה משמעותית את עלויות הפיתוח והקרקע למסחר ביחס לפרויקטים של רשויות אחרות.

מתחם זה יכלול את המרכזים המסחריים של המע"ר, כאשר על פי התכנון חלק זה כולל את השדרה המרכזית החדשה של העיר שיהיה המשכו של רחוב דם המכבים, מאזור כיכר העירייה ועד לרחוב פיקוס.

על פי התכנון, הקומות הראשונות של הבניינים מיועדות למסחר והן פונות אל עבר השדרה. רוחב השדרה יהיה 46 מטרים בין הבניינים כאשר השדרה כוללת מדרכות רחבות בנות שבעה מטרים, מרחב מסחרי ומדרכה להולכי רגל מכל צד, חנייה לאורך השדרה, כביש נסיעה, שדרה מרכזית ברוחב 19 מטרים הכוללת גינון, שבילים, ספסלים, מזרקות, מתקני משחק וקיוסקים ושביל אופניים.

פרק רביעי: העתיד

כנס הקבלנים, אותו הובילו ביבס ומנכ"ל החברה הכלכלית משה אשכנזי, היה למעשה שיאו של תהליך שיווק מרכז העיר ליזמים ולחברות מסחריות. בכנס נכחו נציגי חברות בולטות כגון קבוצת עזריאלי, מנרב, אפריקה-ישראל, חנן מור, הכשרת הישוב, מגה אור נדל"ן, קבוצת CPM, משולם לוינשטיין ועוד חברות רבות.

אחד הפרויקטים הבולטים בתכנית החדשה, שמטרתו השארת תושביה הצעירים של העיר ומשיכת אוכלוסייה צעירה ואיכותית לעיר, הוא הקמת מרכז לימודים אקדמאי בעיר אשר בסמוך לו ייבנו 100 יחידות דיור עבור מעונות סטודנטים.

במקביל לשיווק הפרויקט החברה הכלכלית לפיתוח מודיעין כבר נמצאת בשלבים מתקדמים של עבודות הביצוע להכשרת המגרשים של המע"ר ובכלל זה התקנת תשתיות האב של השכונה.

ביבס אמר בכנס: "מרכז העסקים החדש של העיר זה פרויקט הדגל של העיר. הצלחת הכנס והעובדה כי בכנס השתתפו יזמים מהבכירים ביותר בארץ שכבר בנו פרויקטים דומים בארץ מעידה על האטרקטיביות שלו. העובדה כי לכנס הגיעו גם ראשי ישובים וחברות עירוניות כמו החברה לפיתוח ירושלים וחברת 'מוריה' מעידים כי העבודה הנעשית כאן בעיר משמשת מודל לערים וישובים נוספים שבאים ללמוד מסיפור ההצלחה שלנו".

בתמונה: כך תיראה השדרה המרכזית (הדמיה)