גורמים בכירים בעיריה מביעים חשש כבד לנוכח ריבוי קבוצות הרכישה שניגשות למכרזים לקניית קרקע בשכונת "נופים".. החשש הוא בעיקר ממצב שבו הרוכשים ייאלצו להוסיף כספים מכיסם כדי לעמוד במחיר הדירה שתומחרה נמוך מדי ב"תחילת הדרך".
קבוצות הרכישה הן גופים כלכליים פרטיים ולכן מנועים אותם בכירים להביע עמדה רשמית וגלויה. בכיר עימו שוחחנו אמר: "אף אחד עוד לא זכה בכלל בקרקע, אבל זה לא הפריע למכור דירות ולגבות כספים מאנשים".
כשלא יודעים לתמחר
אייל הנדלר, חבר מועצת העיר ויזם נדל"ן ותיק שבעצמו הקים קבוצת רכישה בשכונת הציפורים, אמר: "ריבוי קבוצות הרכישה הוא דבר מדאיג מאד והחברה בבעלותי החליטה שלא לגשת למכרזים בשכונת 'נופים' רק בגלל זה".
מה הבעיה עם קבוצות רכישה?
"אני מציע לאנשים להיזהר מאד מקבוצות רכישה ללא ניסיון שמציעות מחירים נמוכים מאד ומפתים. עובדה שיש קבוצות רכישה שקיימות שנים ועדיין לא הצליחו למסור אף דירה לרוכש. ראיתי כבר קבוצות רכישה שטועות בתחשיבים לגבי מרפסות, חניות, ומרתפים, טעויות בתימחור או טעויות בתיכנון"?
אז מה אתה מציע לעיריה לעשות?
"אני מציע לראש העיר למשוך בחזרה את חוברת המיכרזים ולתקן אותם באמצעות הכנסת סעיף שקובע כי רק קבוצות רכישה שיוכיחו ניסיון וותק בהקמת קבוצות ובמסירת דירות וכן בליווי בנקאי, יוכלו לגשת למיכרזים בשכונת נופים. בסופו של דבר לראש העיר יש יכולת השפעה על העניין".
חבר מועצת העיר אלעד שמעונוביץ הוא מחזיק "תיק הצעירים". לדבריו, "יש במודיעין הרבה זוגות צעירים שקוראים את המודעות בעיתונים וקונים דירה בת ארבעה חדרים במחיר של 1.1 מיליון שקלים. אבל זה מחיר נמוך ולא ברור איך קבוצת הרכישה תבטיח מחיר כזה. אנחנו לא רוצים שייווצר מצב שזוגות צעירים ייאלצו להוסיף למחיר הדירה מאות אלפי שקלים. לזוג צעיר זו מכה קשה מאד".
אין חכם כבעל נסיון
כדי להקים קבוצת רכישה לא נדרשת בעצם שום יכולת מקצועית, לא ניסיון, לא ידע ולא כאמור סיווג מקצועי כקבלן בניין, אפילו לא תעודת יושר מהמשטרה. בשטח כיום יש קבוצות רכישה שקמו ע"י מתווכים, משפטנים ויזמי נדל"ן, אבל לחלק מהן אין ניסיון מעשי בתחום, מה שעלול להשפיע לרעה על כושר התימחור של אנשיהן. אחד היזמים שהקים כאן קבוצת רכישה מספר על יזם אחר, שנכנס אליו ושאל אותו "תגיד – איך תימחרת את העלויות?" וזאת לאחר שהוא כבר התחיל במכירת דירות "על הנייר" במחירים נמוכים יחסית. ליזם אחר מיוחסת השיכחה להכניס בתימחור את עלויות המעלית. לשלישי את החניה התת קרקעית. מדובר בעלויות שיכולות להגיע למיליוני שקלים בכל קבוצת רכישה.
הצפת השוק בקבוצות רכישה בחודשים האחרונים נובע מכך שעם חתימת הסכם הגג בין עיריית מודיעין למשרד האוצר, משרד השיכון יצא מהתמונה, והסעיף של סיווג קבלני הוסר מדרישות הסף למכרזים, כלומר המכרזים נפתחו לכולם, הדבר איפשר לקבוצות רכישה להתמודד במכרזים.
לכאורה, מדובר בהליך פשוט, ואין צורך לעבור הליך של הקמת עמותה, אך כאן טמונה המלכודת: הפשטות בהקמת קבוצה מטעה, והרבה יזמים ללא ניסיון מעשי מקימים קבוצות רכישה ונכשלים, בעיקר בתימחור המדוייק של הקרקע והליכי הבניה, אך לא רק.
"היתרון של קבוצות הרכישה הוא שניתן לחסוך את הרווח היזמי, היות והקבוצה היא למעשה היזם", מסביר איתן לוי, מנכ"ל משותף של קבוצת אילה א.ג.מ, שמקימה ומנהלת קבוצות רכישה ברחבי הארץ, והקימה לאחרונה שלוש קבוצות רכישה לקרקע בשכונת נופים במודיעין. "הקמת קבוצת רכישה נראית לכאורה פשוטה, ומכאן התופעה שאנו עדים לה לאחרונה, כשגורמים רבים מנסים להקים קבוצות, גם אם אין להם כל נסיון בתחום זה. רבים מהם מגלים, לעיתים מאוחר מדי, כי הדבר אינו פשוט כפי שזה עשוי להיראות".
ויש סכנה נוספת: במכרזים האחרונים של מינהל מקרקעי ישראל, בכל הארץ, יש משווקים שמקימים קבוצות רכישה, נותנים הצעה גבוהה לקרקע, זוכים במכרז, ואז עוזבים את הקבוצה ומעבירים את ניהולה לקבוצת ניהול חיצונית, שמקפיצה מיד את מחיר הדירה לרוכשים. "זה עוד לא קרה במודיעין", אומר איש הנדל"ן זאב שומכר, "אבל ראוי לתת את הדעת על כך שיש גופים שלוקחים את הכסף ומסירים מעצמם את האחריות. חשוב מאד לבדוק היטב בהסכם השיתוף מיהי חברת הניהול".
"כל הסוד הם אנשי המקצוע שמלווים את הפרוייקט", מדגיש מאיר גלעדי, המשווק את קבוצת הרכישה של חברת גרופהום. "חשוב מאד שמאי בעל ניסיון. אנחנו למשל עובדים עם דורון ברינקר, שהוא שמאי ותיק מאד וזה ימנע סטיות בהערכות המחיר ואחר כך דרישות לתוספת תשלום. יש לנו את חברת 'ציפור אדריכלים', שברזומה שלהם יש כבר 650 פרוייקטים ברחבי ישראל, ומשרד עורכי הדין נשיץ-ברנדיס, עם כאלה תותחים אין סיכוי לטעויות ותקלות. מי שכן יסתבך הן קבוצות רכישה שעשו אומדנים נמוכים של תימחור הקרקע, ושפיתו אנשים במחירים נמוכים. או שהם לא יזכו בכלל במכרז, או שייאלצו לבקש תוספת תשלום מהרוכשים".
(צילום ארכיון)
