היום (רביעי) נחתם "הסכם הגג" במעמד שר האוצר יאיר לפיד, שר הבינוי והשיכון אורי אריאל, ראש עיריית מודיעין חיים ביבס ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן."אין לנו שום ברירה אחרת אלא להצליח בפרוייקט הזה" אומר ראש עיריית מודיעין חיים ביבס בטקס חתימת "הסכם הגג" לבניית 12 אלף יחידות דירות חדשות במודיעין. לפיד אמר  כי "המטרה שלנו היא שזוג צעיר ומעמד הביניים יוכלו לרכוש דירה במודיעין" ושר הבינוי והשיכון אוריאל הוסיף: "מודיעין נותנת דוגמא לערים אחרות ומובילה בעניין הדיור". 

הפיתוח של מודיעין עבר השבוע מהפיכה. כדי להבהיר שלא מדובר בשינוי קוסמטי הוזמנו לכאן גם שרי השיכון והאוצר, שהודיעו רשמית: המדינה עושה צעד משמעותי ונותנת את מפתחות הפיתוח לעיריה. עד כה, האזורים הנבנים במודיעין (קרי: השכונות החדשות שלה, בשלבי האיכלוס השונים) תוכננו, פותחו ונבנו על-ידי משרד השיכון – ואז "נמסרו" לעיריה. מעתה – העירייה (באמצעות החברה הכלכלית) תהפוך לקבלן הבניה הגדול ביותר בעיר ותקים בעצמה ארבעה פרויקטים ענקיים בתחום הדיור, שבהם עתידים להתגורר כארבעים אלף תושבים נוספים, כולל מאות עסקים חדשים, בתי ספר, גני ילדים מעונות יום, בתי כנסת, מקוואות ומבני ציבור רבים.

שושביני השמחה (השרים לפיד ואריאל וראש העיריה ביבס) נפגשו כאן ביום רביעי וחתמו על "הסכם הגג" שמסכם את הנושא. מעבר למיליארדים שיוזרמו לכאן – ניתן לקבוע כבר עכשיו שמדובר בניצחון אישי של ביבס, שבמשך שנים פעל לשינוי המדובר. בפועל יהיה מדובר בעיקר בפתיחת ה"שיבר" הכספי: תקציב החברה הכלכלית יהפוך ממספר של עשרות מיליוני שקלים בשנה לתקציב של כמעט חמישה מיליארד שקל. גידול ריאלי בלתי נתפס.

העיקר שהכסף כאן

באוקטובר האחרון התקבלה החלטת ממשלה שכותרתה "הסכמי גג עם הרשויות המקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק". ברמה הארצית, התוכנית נועדה לדרבן את הרשויות המקומיות לזרז הליכי שיווק של קרקעות ובניית דירות, כחלק מהניסיון להוריד את מחירי הדירות בישראל באמצעות קיצור הליכי התיכנון והבניה והסרת החסמים הבירוקרטיים. נבחרו ארבע רשויות מקומיות ל"פיילוט": קריית גת, מודיעין, קריית ביאליק וראש העין. מודיעין "הביאה" לניסוי תוכניות למכרזי קרקעות לבניית 5,000 דירות עד סוף 2014 ועוד 7,000 דירות עד סוף 2016 (בשכונות נופים, ציפורים גבעת שר ומורשה).

"משמעות ההסכם", אמר ראש העיריה חיים ביבס, "בדומה להסכם שנעשה לפיתוח מערב ראשל"צ, היא השארת התקציבים בתוך העיר ובניית מוסדות הציבור, החינוך והפארקים בשכונות החדשות בצורה טובה ויעילה יותר עבור התושבים העתידיים. הכסף שייגבה משיווק יחידות הדיור בעיר יושקע אך ורק בתוך העיר ועבור תושביה ולא כמו שהיה בעבר. קצב הבנייה יהיה מהיר יותר ויעיל יותר ולא יהיה יותר מצב בו תושבים ייכנסו לבתים חדשים וימתינו להשלמת הרחוב או בניית גן ילדים סמוך. בצורה כזו תחסוך העירייה כספים ומשאבים רבים מאוד שיושקעו בחזרה בתושבים ובפרויקטים לפיתוח העיר לטובת כלל התושבים".

במסגרת הפרוייקטים החדשים תקים החברה הכלכלית בשנים הקרובות כ-12 יחידות דיור חדשות, ובכך למעשה יגיע לסיומו שלב א' של העיר. במסגרת זו יוקמו אזור מרכז העיר (ה"רמבלס" בפי פרנסי העיר) ואחריו שכונות נופים, ציפורים, שכונת שר (L) ושכונת מורשה (P).

בתכנית להקמת מרכז העיר ופיתוח שדרות החשמונאים כלולים הקמת כ-1,450 יחידות דיור וכן את שלושת השכונות העתידיות: נופים ובה – 1,800 יחידות דיור, גבעת שר המונה 4,600 יחידות דיור ומתחם P הכולל 3,800 יחידות דיור. סך הכל  כ-11,500 יחידות דיור.

במסגרת ההסכם העירייה תיקח על עצמה את תכנון וביצוע עבודות הפיתוח בתשתיות צמודות, בהתאם ללוחות הזמנים הנגזרים מקצב השיווק, כך שעבודות הפיתוח יסתיימו במקביל לאכלוס הדירות ולא ייווצר מצב כפי שהיה בעבר בו תושבים נכנסו לדירותיהם מבלי שהתשתיות והרחובות סביבם היו מוכנים.

בסך הכל אוכלוסיית העיר מודיעין תגדל עם סיום הפרוייקט מכמעט 90 אלף תושבים כיום לכ-125 אלף תושבים בסוף שלב א' ומספר השכונות בעיר יגדל מ-12 שכונות כיום ל-16 שכונות בסיום הפרוייקט. זאת בנוסף למרכז העיר.

כבר לא "בונים, ואז רואים"

במקביל להקמת השכונות החדשות ומרכז העיר, שכאמור את הקמתן תרכז החברה הכלכלית בראשות המנכ"ל דורון ברק, יוזרמו לחברה הכלכלית התקציבים הדרושים ממשרדי הבינוי והשיכון, האוצר, החינוך (להקמת מבני חינוך), התשתיות (להקמת כבישים ותשתיות אחרות) המשרד לשירותי דת (להקמת בתי כנסת ומקוואות) ועוד.

עיקרה של תוכנית הגג נועדה לקצר הליכים ולהקל על המשתכנים, מכיוון שבמצב הנוכחי כיום, הקבלנים בנו את הדירות בקצב שלהם, אולם מבני הציבור הוקמו בקצב שונה ובמנותק מאיכלוס השכונה. כך נוצר מצב שלאחר שהדיירים נכנסו לדירות החל משרד החינוך להזרים תקציבים לבניית בתי ספר בטענה ש"בואו נראה קודם כמה ילדים התאכלסו בשכונה ואז נבנה עבורם מוסדות חינוך" ולא פעם משפחות נאלצו לחכות שנה-שנתיים עד שבתי הספר באזורם יהיו מוכנים.

כך גם לגבי גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, מקוואות ועוד מבני ציבור, כנ"ל גם לגבי פארקים, תחבורה ציבורית, מרכזים מסחריים, סניפי דואר ועוד. הסכם הגג מחייב את הרשות המקומית לדאוג שמבני הציבור יוקמו במקביל לבניית הדירות, כך שעם איכלוס הדירות, יהיו מוכנים גם בתי הספר לקליטת התלמידים החדשים ושאר מבני הציבור יפעלו אף הם.

מתחייבים ללוח זמנים

הסכם הגג קובע כי הרשות המקומית תקבל את כל התקציב הדרוש להקמת השכונה כולל כל מבני הציבור והבניה תתבצע בפרק זמן שעליו מתחייבת הרשות המקומית לסיים את כל הבניה כולל התשתיות ומבני הציבור. הרשות המקומית היא זו שתבחר את קבלני הביצוע וקבלני המשנה והיא זו שתפקח עליה ותהיה אחראית כלפיהם.

במסגרת ההסכם נקבע כי הרשות המקומית מתחייבת לשווק בכל שנה מספר דירות שלא יפחת מאלפיים וכי רשות הרישוי המקומית שהיא הועדה המקומית לתיכנון ובניה במודיעין, תהיה ערוכה לאשר היתרי בניה בתוך תשעים יום לכל היותר ממועד הגשת הבקשה. עיריית מודיעין התחייבה בהסכם לסיים בתוך לוח הזמנים המוגדר, כלומר עד למועד איכלוס הדירות, את כל מבני הציבור על פי התקן המחייב כפי שקבעה ועדת ברודט.

בעיריה מודיעין מדגישים כי המעבר לשיטה החדשה "תקל מאד את כל הליכי האישור והבניה, יקוצרו תהליכים ונוחות הדיירים החדשים תשתפר פלאים". גם מחירי הדירות יעברו הוזלה מסוימת, כפי שאומר ביבס: "הכוונה שלנו היא לייצר בניה שתיהנה ממחיר מטרה. זה לא יהיה על פי שיטת 'הדיור למשתכן' אלא ייקבע מחיר גג לדירה שיהיה מתחת למחירון כשההפחתה במחיר תהיה מעלות הקרקע בלבד".

חתימת הסכם הגג התאפשר הודות לשינוי מהותי שהתרחש בשנה האחרונה והוא "הסכם חלף השבחה", שנחתם בין מרכז השלטון המקומי ובין משרד האוצר. ביבס עצמו ייצג את מרכז השלטון המקומי (עוד לפני שנבחר להיות היו"ר שלו) והתנהלותו בנושא זה ארכה מעל עשר שנים (!), כולל הגעות מזדמנות לבתי המשפט. לפני חודשיים, בסיועו של עו"ד כפיר כהן (יו"ר ועד רובע מכבים רעות והיועץ המשפטי של השלטון המקומי), סגר ביבס את הקצוות שאיפשרו את החתימה על "הסכם חלף היטל ההשבחה", שסלל את הדרך להסכם הגג הנוכחי ואושר ע"י בית המשפט העליון.

"חלף היטל ההשבחה" הוא תשלום הקבוע בחוק שמועבר לרשויות המקומיות עבור עיסקת מקרקעין שנעשתה בתחומי הרשות המקומית בקרקע שבבעלות המדינה. כלומר – לא קרקע פרטית. במשך שנים טענו הרשויות המקומיות כי המדינה מעבירה להם חלף היטל השבחה נמוך ממה שמגיע להן ואכן בהסכם החדש גדל הסכום שיקבלו הרשויות המקומיות בכמיליארד שקלים נוספים.

"מדובר בהסכם היסטורי המסדיר את היחסים בין השלטון המקומי, משרד האוצר ומינהל מקרקעי ישראל", אמר ביבס. "במהלך הדיונים עמדנו על כך שיוגדר בתוך המיליארד שקל סכום של 120 מיליון שיחולק על-פי אמות מידה סוציו-אקונומיות ופריפריאליות, על מנת שכלל הרשויות יהיו שותפות מלאות להסכם וייהנו מפירותיו".

דורון ברק עובר למגרש של הגדולים

מנכ"ל החברה הכלכלית יחלוש על תקציבי ענק בסדרי גודל של מיליארדים. בצד השני הוא מתכוון לנפק 12 אלף יחידות דיור בקצב של ארבע שנים. ראיון

זה הולך להיות "הפרויקט של החיים" של דורון ברק, מנכ"ל החברה הכלכלית. בשבוע הגדול של הקדנציה שלו הוא חש כמי ש"הולך להקים לצד מודיעין עוד חצי עיר נוספת, וכל זה בשבע השנים הקרובות".

ברק הוא מהנדס במקצועו, גם שמאי, גם מומחה לתביעות, גם איש ביטוח עתיר ניסיון, שראה כבר קירות מתמוטטים ועוד תאונות וטעויות הנדסיות, וטיפל בתביעות ביטוח נזקי קבלנים בהיקף של עשרות מיליונים. אלא שבימים הקרובים ברק משנה "פאזה", סוגר סוויץ' אחד ופותח מבערים כשייכנס לפרוייקט הגדול ביותר בקריירה שלו.

אתה מתרגש?

"מאד. יש המון התרגשות כי אנחנו כאן בחברה הכלכלית ובכלל בעיר, הולכים להרים פרוייקט לאומי של ממש".

אולי זה גם מפחיד?

"לא הייתי מדבר במושגים של פחד אבל במושגים של אחריות גדולה, כן, בהחלט. בעבר כבר ניהלתי פרויקטים גדולים עבור חברות בניה וקבלנים וגם מטעם חברות ביטוח, אבל תמיד זה היה בשוק הפרטי ועכשיו כשפרויקט בסדר גודל כזה הולך להתבצע כאן בעיר מגורי במישור הציבורי, התחושה היא של אחריות גדולה מאד כלפי התושבים וכלפי העיר".

מה עתיד להשתנות מבחינת הבינוי בעיר בתפיסה ובביצוע?

"מהיום בעצם אנחנו נכנסים למצב חדש שבו לעירייה על כל מחלקותיה, יש תפקיד מרכזי בהקמה של אלפי יחידות דיור, מה שלא היה עד כה, כשקבלנים עבדו מול מינהל מקרקעי ישראל, עכשיו אנחנו נכנסים לתמונה, אנחנו קובעים את לוחות הזמנים של שיווק הקרקעות לקבלנים, אנחנו נחתום על החוזים מול הקבלנים, נדאג לתשתיות, למבני ציבור, לכל מה שדיירים צריכים כדי להיכנס לבית חדש והכל חייב להיות באיכות גבוהה ותחת פיקוח הדוק".

איך תעשו את זה?

"קודם כל נגייס כבר השנה עוד אנשי מקצוע. אבל אני חייב לומר משהו מקדים: הוצאנו את הטיפול באזור המלאכה מהחברה הכלכלית והקמנו את מינהלת אופק ואז גם הקטנו את מצבת כח האדם של החברה הכלכלית מ-14 עובדים לשישה בלבד. עכשיו, עם הפרויקט האדיר הזה שהוא בהחלט בהגדרות נחשב ל'מגה פרוייקט', נגדל חזרה ל-14 עובדים".

רק 14 עובדים ינהלו פרויקט ענק כזה?

"ברור שלא. אנחנו מוגדרים כחברה מנהלת. בכל אחת מארבע השכונות החדשות נחזיק חברת ניהול חיצונית ואנחנו נפקח עליהם. יהיו כאן אלפי עובדים בכל פרויקט, בסך הכל יסתובבו כאן כמעט חמישה מיליארד שקלים, שאנחנו נשקיע בתשתיות, במבני חינוך במערכות ביוב מים חשמל, תחבורה כשני מיליארד והשאר בבנייה עצמה של אלפי יחידות דיור".

באלו תחומים תגייס עובדים חדשים?

"בעיקר בתחומי התיכנון וקידום הליכי התיכנון, בתחומי ההנדסה וכמובן בכל מה שקשור בפיקוח על חברות ניהול, חברות ביצוע וכולי".

יש להניח שהתקציב שלכם יגדל גם הוא באופן ניכר?

"ודאי. אם היום אנחנו בנויים על תקציב של 109 מיליון שקלים לשנת 2014, ונגדל לשני מיליארד שקלים לחמש השנים הבאות, זה אומר שהתקציב השנתי שלנו יקפוץ לפי ארבע בערך. זה אומר כבר היערכות שונה לגמרי מבחינת העבודה עצמה. בקיצור – אנחנו מעבירים מהלך בצורה משמעותית".

אולי אתה רגיל לפרויקטים ענקיים כאלה, אבל מה לגבי העובדים שלך?

"אחת המשימות החשובות שלי תהיה להנחיל לעובדים את החשיבה לגבי מגה פרויקט כזה, כי החברה הכלכלית בעצם חזרה להיות גוף מזוקק שעוסק בפיתוח ובינוי".

מה המשמעות שהמדינה לקחה את מודיעין כמודל לפרוייקט הזה?

"המשמעות היא ברורה וזה שהמדינה מאמינה שהעיר מודיעין מסוגלת לעמוד בדרישות הפרויקט. זאת אמירה מאד חזקה של משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ושל רשות מקרקעי ישראל, באיתנות הפיננסית של העיר מודיעין, וביכולת הביצוע שלנו".

איפה שיש פרויקטים גדולים והרבה כסף, עולה הסיכוי לשחיתות וחוסר מינהל תקין. איך תבטיח שדברים כאלה לא יקרו כאן?

"מההיכרות שלי עם מערכות השלטון המקומי, אני אומר באחריות מלאה שרוב רובם של הפקידים במערכות הציבוריות, כולל ראשי רשויות, הם אנשים ישרים והגונים. נכון שיש גם כאלה שנוהגים אחרות, אלה המיעוט שבהם. אולי לכן גם הבטחנו לעצמנו במסגרת ההסכם שלא יהיו פרצות שיאפשרו לבצע דברים כאלה".

תן דוגמה לכזה דבר?

"ראש העיר ביבס, שיש לו ניסיון גדול מאד בתחום, התעקש לאורך כל המו"מ שניהלנו מול רשות המקרקעין כי הייחוד שלנו יהיה עם תב"ע (תוכנית בניין ערים) סגורה, האוצר אגב רצה להגדיל את התב"ע, ראש העיר התעקש שלא יהיה מצב שתוך כדי התקדמות הפרויקטים פתאום קבלנים יקבלו אחוזי בניה נוספים שיצופפו עוד את הבניה, יקטינו את גודל הדירות ואת שטחי הציבור ויהוו פתח לתרגילים, כדי שהם ירוויחו עוד שטחי בניה".

מתי נתחיל לראות עובדות בשטח?

"כבר רואים. בשכונת ציפורים כבר עובדים ומיישרים את הקרקע ומגרשים כבר נמצאים בידי הקבלנים. בחודש מאי 2014 ישווקו המגרשים הראשונים בשכונת נופים, אחר כך בפברואר 2015 נתחיל בשיווק המגרשים במרכז העיר (מע"ר) ואחר כך בגבעת שר ובמורשה".

אם נמצה הכל במשפט אחד מה תגיד לתושבי מודיעין?

"שהמשימה החשובה ביותר שלי ושל כל מחלקות העירייה היא  ליצור ולהקים שכונות מגורים שיהיו באיכות ושיעמדו בלוחות זמנים נדרשים למען התושבים העתידיים של מודיעין וזאת משימה לא פשוטה".

יש פחד בלב מכישלון הפרוייקט?

"לא אין פחד, יש רטט בלב ודריכות לקראת מטרה שאני מרוכז כדי להשיג אותה, אבל שוב – הכל זה עבודת צוות. יש את מהנדס העיר, סמנכ"ל פיתוח, ראש העיר כמובן, כל מנהלי המחלקות, כולם עובדים בצוות גדול ומרוכז. התגייסנו למטרה הזאת".

(צילום דוברות העירייה)