למעלה מעשרים יזמים המתינו, לפני מספר שבועות, בקוצר רוח לתוצאות מכרז שיווק של רשות מקרקעי ישראל על שלושה מגרשים גדולים בפארק הטכנולוגי של מודיעין. המתח שליווה את ההכרזה היה הפעם גבוה מהרגיל. גם מכיוון שמדובר בשלושה מגרשים שנמצאים במקומות אסטרטגיים במתחם, אבל גם משום שהפארק הטכנולוגי זוכה בשנה האחרונה לעדנה מסויימת והמחירים בו קופצים במדרגות שקשה להדביקן.
גם הפעם זה היה כך. שלושת המגרשים נמכרו במחיר כפול ממחיר המינימום שביקשה המדינה. אחד מהם, המשתרע על שטח של 26 דונם, נמכר ב- 16.4 מיליון שקל כשמחיר המינימום שלו היה 8.7 מיליון. השני, שמשתרע על פני 11.4 דונם, נמכר ב-6.2 מיליון שקל כשמחיר המינימום היה 3.9 מיליון. השלישי, המשתרע על שטח של 7 דונמים, נמכר ב-4.5 מיליון שקל כשמחיר המינימום עמד על 2.5 מיליון שקל.
"זה לא מקרי שהמגרשים האלה נחטפו במחירים האלה", אומר רון ברזני, מנכ"ל מנהלת אופק (הזרוע הביצועית של העיריה האחראית על אזורי התעשייה בעיר והתעסוקה). ברזני מרגיש שהאזור כולו עומד בפני בום גדול. "אנשים יעמדו כאן בתור לקנות שטחים", הוא אומר ומציג בגאווה את אורחנו בסיור – טייקון הנדל"ן צחי נחמיאס משילת, בעליה של חברת "מגה אור". רוב המבנים של נחמיאס באיזור מודיעין נמצאים בשילת. בעוד כשנה וחצי הוא יסיים לבנות את "מרכז מגה לעסקים" בפארק הטכנולוגי – פרוייקט ענק שיכלול ארבעה בניינים בשטח של 40 אלף מ"ר, בהשקעה של כמאתיים מיליון שקל.
הבעייה העיקרית – שיווק
נחמיאס, שזוהי לו החשיפה הראשונה בעיתונות המקומית ("אבל אני לא מצטלם. אני אוהב לעבוד בשקט בצד בלי רעש תקשורתי") מפתיע את ברזני כבר בשלב זה עם ביקורת על איכות שיווק המתחם. ומצד שני גם מפרגן: "אני היום מנצל את המצב וקונה שטחים במחירים טובים. למרות שבראיה ארוכת טווח, עדיף לי שייבנו כאן הרבה ושיבואו לכאן הרבה חברות, כי זה יהיה טוב לעסקים שלי".
חשבתי שמאז ש"מגה אור" עברה לרמה הארצית העניין שלך באיזור ירד…
"מודיעין זה מגרש הבית שלי. יש לי 18 מרכזים מסחריים בכל הארץ ויש עוד כמה בבנייה והקמה, אבל התחלתי באזור מודיעין, גדלתי ואני חי במושב שילת ויש לי כאן הרבה נכסים. מודיעין היא מבחינתי פוטנציאל אדיר לעסקים ובמיוחד הפארק הטכנולוגי שיושב על צומת דרכים אסטרטגי. קרוב לכבישים המרכזיים במדינה, קרוב נתב"ג ובעיר שיש לה עתיד גדול בשנים הבאות".
היו מחירים טובים באיזור? כמו למשל אירפורט סיטי?
"מודיעין זולה עדיין מבחינת הארנונה מה שמעניק לי אפשרות להשכיר שטחי מסחר ומשרדים במחירים אטרקטיביים. גם הניהול כאן ידידותי". בשלב זה מבקש נחמיאס בעדינות מרון ברזני לצאת מהחדר ואז אומר בשקט: "תדע לך שברזני הוא האיש הנכון במקום הנכון".
למה אתה מתכוון?
"אם תשאל אותי איפה הכי טוב לי להוציא היתרי בניה, אני אגיד לך מודיעין. הבירוקרטיה כאן מאד נמוכה לעומת ערים אחרות, שם מעבירים אותי מסלול מכשולים. הרבה זה בזכות מנהלת אופק. אני מכיר איש אחד וזה רון ברזני. אני בא אליו והוא מסדר הכל בעירייה. אני מדבר איתי כל יום יומיים. אם אני צריך משהו, טלפון אחד ורון דואג לדברים בעירייה. את זה אין לערים אחרות וזה יתרון אדיר".
אבל בכל זאת יש כאן בעיות שיווק קשות. עובדה שהעיר נכשלה להביא חברות גדולות…
"נכון. לא הכל נוצץ וקשה להביא לכאן חברות. בעיקר בגלל שהעירייה לא משקיעה היום בשיווק הפארק הטכנולוגי כמעט שקל וגם התשתיות כאן עדיין לא במצב טוב. אם אני רוצה להביא שוכר לבניין שאני מקים, וזאת חברה מחו"ל ובאים כמה נציגים, ואני מסיע אותם בכביש המשובש כאן בליגד, ובשעות הערב בלי תאורת רחוב כמעט, זה לא עושה רושם טוב. הם מרגישים בחור נידח ומעקמים את האף. וזה קרה לי כבר עם לקוחות".
אז למה אתה מאמין במקום?
"כי לדעתי העניינים האלה יסתדרו עם הזמן ודי בקרוב. חייבים גם לשפר מאד את עניין התחבורה הציבורית, כדי שעובדים יוכלו להגיע לכאן לעבודה. היום יש אוטובוס אחד בבוקר ואחד אחר הצהריים. זה כלום. חוץ מתוכנית שיווק גדולה שתמתג את המקום, צריך גם לשנות את התב"ע של האזור שהיא תובענית מאד ודורשת הרבה מהיזמים".
"הפארק הטכנולוגי הוא בהחלט עוגן כלכלי מהותי לעיר" אומר ברזני (לאחר ששב לחדר כמובן). הוא מביא כדוגמא את מגרש 5, שעליו יקום פרוייקט הדגל של "מגה אור". באוגוסט השנה הודיעה החברה הבורסאית למשקיעים כי החלו עבודות התשתית וחפירת היסודות להקמת ארבעת המבנים שיהוו את "מרכז מגה לעסקים". את השם, אגב, הגה ברזני. אולי קופירייטרים לא יפלו מזה אבל בשביל אנשי נדל"ן כמו ברזאני ונחמיאס מדובר באירוע מלהיב. נחמיאס: "בוקר אחד הוא הרים לי טלפון ואמר לי 'צחי – יש לי שם למקום. 'מרכז מגה לעסקים'. מהרגע הראשון השם מצא חן בעיני ואמרתי לו 'רון, בול פגיעה'. מאז זה השם הרשמי".
לא הכל מושלם
מעבר ליחסים המצויינים שברזני רקם עם נחמיאס, יש גם ביקורת מקצועית על המקום. אחד המבקרים הוא יזם הנדל"ן וחבר מועצת העיר אייל הנדלר, שהוא גם יו"ר הוועדה לפיתוח אזורי התעסוקה במודיעין. לדבריו, "יש כאן לקונה עצובה בשיווק המקום".
כלומר?
"יש בליגד השקעה אפס בשיווק המקום. כדי להרים מקום כמו הפארק הטכנולוגי צריך לקחת איש שיווק מקצועי שיקבל כלים מקצועיים, תקציב מתאים ויביא לכאן חברות. עובדה שלא הצלחנו להביא לכאן את סלקום ולא את פרטנר, וגם שירותי בריאות כללית לא באו בסופו של דבר ויש עוד שורה ארוכה של חברות שבאו, התעניינו והלכו הלאה".
למה? מה הבריח אותם מכאן?
"יש מקומות כמו הרצליה פיתוח, כמו איירפורט סיטי, כמו רמת גן, ועוד מקומות שמחיר השכירות בהם הוא כמו בליגד. אז למה שהם יבואו לכאן ויעבירו עובדים לפה?"
כלומר מחירי השכירות והארנונה כאן לא תחרותיים?
"בכלל לא. הקרקע כאן לא זולה, ועובדה – המכרז האחרון שיזמים שילמו על הקרקע כפול ממחיר המינימום. השוק כאן לא משוכלל ולכן במקום לגבות 30 שקל למ"ר שכירות, המחירים בליגד מגיעים ל-60 שקל למ"ר ואפילו יותר".
אז איך נמשוך לכאן חברות טובות ולא רק מרכזים לוגיסטיים?
"צריך לשים 1-2 מיליון שקל למיתוג ושיווק בשנה, צריך תיכנון אסטרטגי וצריך להוזיל את הארנונה לעסקים בליגד ואפשר לעשות את זה. ושאף אחד לא יגיד שמשרד הפנים לא מרשה לעשות הנחות בארנונה, עובדה שיש מקומות שמצליחים".
אבל נראה שהפארק הטכנולוגי משגשג ובתנופת פיתוח. אפילו מזכיר את עמק הסיליקון: הרבה ירוק, בניינים חדישים, מה רע?
"צריך תיכנון ארוך טווח של ביקושים. צריך לדעת מה הביקוש האמיתי ולשחרר קרקעות בהתאם לביקוש, גם כדי לא להפיל או לייקר מחירים במכה וגם כדי ליצור המשכיות בבנייה ובהתפתחות. למשל – אני מבקש מהעירייה כבר חודשים ארוכים נתונים סטטיסטיים על כמה מתושבי העיר עובדים מחוץ לעיר ומבזבזים כל יום דלק ושעות עבודה יקרות על הכבישים. בחישוב גס, הערכתי שמדובר בכמעט שני מיליארד שקל לשנה. אפשר להגיע למצב שהמדינה תעניק לעיר מאה מיליון שקל כדי לחסוך ביזבוז של שני מיליארד שקל, ושנשתמש בכסף הזה לשיווק אזורי התעסוקה בעיר כדי להשאיר בעיר עוד עשרות אלפי עובדים שלא ייצאו בבוקר לכבישים העמוסים. זה יהיה כדאי וכלכלי אבל לא עושים את זה כי אין אפילו נתונים".
70 אחוז כבר נמכר
ברזני לא מנהל ויכוח עם הנדלר, לפחות לא מעל דפי העיתון. בשטח הוא כן הצליח להביא לאיזור חברות הייטק. למשל חברת הביומד "ביוליין", שבעוד כחודשיים תיכנס לבניין אטריום. "ביוליין" העדיפה לעזוב את הר חוצבים בירושלים ולעבור למודיעין. ראשיה הבהירו שהצעד נעשה משיקולי שינוע עובדים, שרובם באים לירושלים מגוש דן וגם קירבה לכבישים שמקילה על ההגעה.
ברזני הוא אדם מסודר שמסביר על הפארק הטכנולוגי באריכות וביסודיות ומגלה כמה נתונים מעניינים: שטחו של הפארק הטכנולוגי משתרע על 4,700 דונם, מתוכם 2,500 דונם (יותר ממחציתו) הם שטחים ירוקים. ברזני מגלה כי במתחם יש כיום שטחים המיועדים לבניית 1.3 מיליון מ"ר, ב-67 מתחמי מגרשים.
בפארק יש 1,250 דונם המיועדים לבנייני משרדים ותעשייה והשאר למסחר, תחנות דלק ומרכז תחבורה. עד כה שיווקו העירייה ומנהלת אופק מגרשים בשטח 530 אלף מטרים רבועים, בשווי כולל של 400 מיליון שקל, שהם 70% משטחו של הפארק. אגב מרבית השיווק נעשה בארבע השנים האחרונות.
כיום פועלים בפארק 137 חברות ועסקים שונים. עשרות מהם בתחומי ההייטק והטכנולוגיה, ב- 17 בניינים פעילים כשעוד שמונה בניינים נמצאים בשלבי הקמה ובנייה ועוד שבעה בניינים בשלבי תיכנון.
מגרשים להחלפה
לקראת סוף הסיור שלנו ברזני שולף את החידוש, הסקופ שבגללו בכלל הגענו לכאן: בעתיד הקרוב לקום בפארק הטכנולוגי מרכז מסחרי גדול ופתוח שישתרע על שדרה רחבה ולצידו חנויות, בתי קפה ומסעדות, כשבקצה יהיה מרכז בילוי פתוח לתערוכות וירידים. המתחם יוקם על מה שנקרא היום "מגרשי שילת".
מה זה "מגרשי שילת"?
"מדובר במספר מגרשים שהיו עד לאחרונה בבעלות מושב שילת. חברי המושב עשו כאן חקלאות עוד לפני שהעיר מודיעין קמה. לאחרונה הגיעה רשות מקרקעי ישראל להסכמה עם מושב שילת שיוותר על המגרשים לטובת פיתוח הפארק הטכנולוגי ואלה המגרשים שאנחנו עומדים לשווק בשנה הקרובה".
לסיכום, מי ה"להיטים" שעומדים להצטרף לפארק בקרוב?
"בלי לחטוא בשכחה כלפי מישהו, אזכיר את חברת התיקים 'מודן', חברת ההלבשה 'פוקס', 'יינות ביתן', 'אולטרא פלאסט', 'יעד פירזול', 'רומוני פלאסט' וחברת 'אידיאל'".
בתמונה: מגרש מס' 5. אחרי הבנייה תוחזר הצמחייה (צילום יהודה גולן)
