"קשה למכור את מודיעין" – מצהיר עמיקם אורן, בעל חברת הבנייהCPM , המנסה לשווק בימים אלה את מבנה ATRIUM-'אטריום' שבנתה בפארק הטכנולוגי, המיועד לחברות היי-טק ומשרדים, ומבהיר: "חייבים לשנות את מיתוג הפארק. כל עוד שהפארק ייתפס כמרכז לוגיסטי ולא כמרכז עסקים – פיתוחו יתעכב"

עמיקם אורן, יזם עסקי מוכר, ותיק ופעיל, בעל היסטוריה משותפת לא מעטה עם העיר מודיעין, מספר: "התחלתי להסתובב על גבעות מודיעין כבר בחורף 1985, כאשר עמדתי בראש מינהלת המגורים של צה"ל בתקופה שהקימה את רעות – 1,600 יחידות דיור וכל התשתית ומוסדות הציבור".

מי שרוצה להיווכח כיצד בונה חברתו של אורן ערים, לא חייב להרחיק – מספיק לנסוע עד למודיעין עילית, ולהביט ב-5,000 יחידות הדיור שהקים בשכונת קריית ספר, בנייה בה הוא גאה מאוד.

אורן, תושב רעות, שהיה פנים מוכרות בהוויה הפוליטית המקומית, בחר להתנתק בשנים האחרונות ממרכז העניינים, בשל מאבקים פנימיים וחיצוניים מול העירייה, ולעשות לביתו. לדבריו, עד לפני כשלוש שנים נמנע מפעילות עסקית בעיר מחשש לניגוד עניינים עם פעילותו הציבורית: "כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון הובלתי את תכנון העיר מודיעין עד וכולל העלייה על  הקרקע. כיהנתי כחבר מועצת מכבים -רעות, וכחבר מועצת עיריית מודיעין, כיו"ר עמותת 'נאות רעות' וכיו"ר ועד הרובע העירוני מכבים-רעות".

'הבייבי' של אורן

יצאנו עם אורן לסיור בפארק הטכנולוגי, כדי לראות מקרוב איך נראה בניין בו הושקעו מיליוני שקלים (כולל עלות הקרקע והפיתוח), איך נראית סביבת העבודה של עובדי היי-טק, כולל הנוף ממרפסת חדר האוכל, וגם כדי להסתכל על הפיתוח מסביב ועל כל הירוק  שרואים למרחוק.

הבניין בצומת רחובות קרוב לבנייני 'ליגד' מרשים מאוד, עשוי ממתכת, זכוכית ושיש. המבנה המקשר – הלובי בפועל – עשוי זכוכית, ועל שמו נקרא כל המבנה 'אטריום', רוצף באבן שיש שחורה. שלוש מעליות מקדמות את הבאים, עם קירות זכוכית אדומה כהה – ארבע קומות בסך הכל.

אורן. כל עוד המינהל אחראי על הפיתוח, ההחלטות לא ישרתו את צורכי העיר"

אנו נכנסים לתוך אחד החללים שעדיין לא אוכלס, החלונות מגיעים לרצפה וחושפים נוף מרהיב עד שפלת החוף. למרות שהבניין מאוכלס רק חלקית עובדי הניקיון לא מפסיקים לצחצח והגינון הסביבתי כבר פורח בסגול. אורן מצביע על החללים למטה, שם עתידים להיפתח בתי קפה ומסעדות. בחלל הפנימי הגבוה יש מדרגות דקורטיביות המובילות לאזור המזון. בקומה העליונה יוצאים למרפסת של עובדי 'בריפקאם' (חברה העוסקת בקיצור סרטי וידאו), ואפשר לשבת על מערכת גן מרופדת או על כסאות ושולחנות ראטן, כאשר הנוף היפה בהחלט מקשה על הכניסה חזרה. בבניין יש גם חדרי דיונים ולובי ענק בגובה 18 מטר.

 את המבנה משווקת ומתחזקת חברת 'נתם', והאחראי הינו ויקטור אוזן, גם הוא תושב רעות.

"אני מתייחס לבניין הזה כאל הבייבי שלי", אומר אורן.

מדוע החלטת להשקיע בעיר מגוריך?

"לפני כשלוש שנים נכנסתי לפעילות באזור התעסוקה של העיר מודיעין, כשנכנסנו לשותפות עם בעל הקרקע, 'סולומון אחזקות', בשני מגרשים בעלי זכויות בנייה של כ-12,000 מ"ר בכל אחד.

הכניסה לפעילות באזור התעסוקה נבעה מאמונה באזור לטווח הרחוק. המבנה הראשון – 'האטריום' – הושלם לפני כחודשיים. בניית המבנה השני תחל רק לאחר שנשלים שיווק ואיכלוס של מסה קריטית (לפחות 50%) בבניין הראשון".

"זו השקעה ראשונה שלי בעיר", מציין אורן, "חוץ מכמה בתים שבבעלותי. ויתרתי כחבר מועצה על ניהול הבנייה בשכונת הכרמים שנקראה אז שכונת ציפור. כמאמין גדול באזור שלנו תרמתי לא מעט להחלטה של ילדיי לרכוש בתים ברעות, והיום ה'חמולה' שלנו כולה גרה ברעות – אמה של אשתי ורה, ילדיי מהנישואים הראשונים וילדיי מהנישואים הנוכחיים, ובסך הכל משפחתנו מאכלסת חמישה בתים בשלב זה, ועוד היד נטויה".

מדוע מצאת לנכון להכין תוכנית אסטרטגית לפיתוח אזור התעסוקה דווקא?

"הצורך בהכנת תכנית אסטרטגית התחיל להעסיק אותי ברגע שנכנסתי לאזור. גיבשתי תכנית כתובה לפני בדיוק שנה, ושלחתי לראש העיר ולחברה הכלכלית. מאז אני עובד עימם בשיתוף פעולה פורה. עיריית מודיעין והחברה הכלכלית לא היו צריכים אותי כדי לקדם את פיתוח האזור, אבל אני מקווה שגם אני תורם במשהו להתפתחות החיובית שלו. התרומה העיקרית שלנו כחברה היא הבניין עצמו, אשר מהווה בעיניי היום את 'היהלום שבכתר', וזוכה בצדק למחמאות מכל גורם שנחשף אליו".

מה עמד על הפרק מבחינת התכנון שלכם?

"ה'אטריום' הוא הבניין היחידי באזור התעסוקה שנבנה ללא לקוח קצה (שלא נבנה מראש עבור או לפי הזמנת חברה מסויימת. ח.ש.) והוא משווק את עצמו תוך כדי בנייה, לאחר שהושקעו בו

כ-50 מיליון שקל. עם כל הסיכון הכרוך בדבר, סיכון שבעירייה יודעים להעריך, המיזם מייצר לתושבי מודיעין הזדמנות גדולה וחשובה. בשלב ראשון קיווינו לשווק את הבניין לחברות גדולות מהרמה הלאומית, בנתחים של אלפי מ"ר לכל חברה. שיווק מאסיבי לחברות גדולות לא הצליח בשלב זה, החלפנו חברת שיווק, התאמנו את תכנית השיווק שלנו לנסיבות ופתחנו את האפשרות להשכיר גם ללקוחות קטנים ומקומיים, בסדרי גודל של מאות מטרים מרובעים. היום אנחנו לא נרתעים גם מלקוח של 100 מ"ר. הסיבה שלא הצלחנו, לדעתי, היא שהאזור עדיין לא נתפס כאזור עיסקי ואנשים לא מכירים את יתרונותיו. אנחנו גם יותר זולים מאזורי תעסוקה דומים, אך הבנו שנצטרך להתפשר על חברות יותר קטנות. מה שחשוב הוא שחברות שפועלות כיום בבנייני 'ליגד' לדוגמה, ורוצות לשדרג ולעבור למקום גדול יותר – יודעות שיש להן פתרון הולם, ויש כבר כמה חברות שנשכיר להן שטחים. לא חשבתי שיהיה כל כך קשה לשווק ואני קצת מאוכזב. יחד עם זאת אני גם אופטימי ואין ספק שמדובר בהחלטה אסטרטגית נכונה. אנחנו לא מחפשים חברות היי-טק דווקא, אלא חברות שימצבו את הבניין כאיכותי. החלטנו לפנות גם ללקוחות מקומיים. אני פונה לכל אותם מקבלי החלטות שגרים כאן בעיר ואומר להם שיש כאן הזדמנות בלתי רגילה ואנו מקווים שהציבור יגלה עניין. הבניין היום מחכה להם. אנחנו גם תולים תקווה בחברות ירושלמיות שהעובדים שלהם גרים בתל אביב ויהיה להם קשה להגיע בגלל העבודות הצפויות בקרוב בכביש 1".

מי מאכלס כיום את הבניין? מה עלות ההשכרה והתחזוקה?

"החברה הראשונה, BRIEFCOM, שכרה קומה שלמה באגף הצפוני של הבניין (625 מ"ר) ואיכלסה אותו כבר לפני חודשיים. הם עברו מנוה אילן. בשבועיים האחרונים חתמנו על עוד ארבעה חוזים ואנו מנהלים משא ומתן עם מספר חברות. אנחנו משכירים מעטפת במחיר של 48 שקל למ"ר, לצד דמי ניהול של 15% ואשר לא יעלו על 15 שקל, ואלו מספרים מוכרים בשוק.                        למי שמעוניין אנו גם מציעים לתכנן את פנים המשרדים, כפי שעשינו ל-BRIEFCOM. העלות עומדת על 1,400 שקל למ"ר' ואנחנו בונים עבורם את הכל.

אנו מקווים להשלים הסכמי שכירות של עד 2,000 מ"ר במצטבר עד סוף השנה, ולהשלים את השכירויות והאיכלוס במהלך שנת 2014".

כיזם וכמשקיע מהם לדעתך החסמים לפיתוח אזור התעסוקה והפארק הטכנולוגי?

"בפני הפארק הטכנולוגי עומדים לא מעט אתגרים, אשר רובם מטופלים ובחלק גדול מהם כבר רואים תוצאות. הבעיות הגדולות שעדיין לא נפתרו, לדעתי, קשורות במיתוג הפארק כאזור תעסוקה ולא כמתחם לוגיסטי. חשוב שיעבירו את הטיפול בפיתוח ובשיווק הפארק ממינהל מקרקעי ישראל לעיריית מודיעין ולחברה הכלכלית. כל עוד המינהל אחראי על הפיתוח ההחלטות ישרתו אולי יעדים לאומיים אבל לא את צורכי העיר. כך, לדוגמא, מכרזים בוטלו רק משום שהצעות המחיר שהתקבלו במסגרתם היו נמוכות מהאומדנים של המינהל, דבר שגרם לעצירת הפיתוח. זה קרה בשיווק האחרון של מתחם המסחר וגם לפני כשנתיים, כשזכינו במגרש של

52 דונם לבניית קמפוס תעסוקה, אך זכייתנו בוטלה רק מפני שבמינהל סברו שההצעה שהגשנו למכרז לא הייתה מספיק גבוהה".

————————————————————————-

(בוקסה)

CPM –  תעודת זהות

החברה בשליטתו של אורן עוסקת במגוון פעילויות בתחום תכנון ופיתוח נדל"ן עסקי ואחר. היא מובילה גם בתחום ניהול פרויקטים, כך לדוגמה עסקה בהקמת קריות הממשלה החדשות בערים השונות, בתי המשפט החדשים, בתי חולים חדשים – בהם 'אסותא' באשדוד ומגדל הקרדיולוגיה ב'איכילוב' בתל אביב, עיר הבה"דים, קריית התקשוב של צה"ל, סמינר הקיבוצים החדש, קרית ספר, העתקת בית חולים 'הרצפלד' מגדרה ל'קפלן', ופרויקטים נוספים. כיום החברה סוגרת מעגל בהקמת שכונה בראש העין (1,036 יח"ד), בשותפות עם 'תדהר' ו'חבר' – עיר שלהקמתה היה אורן שותף עוד במסגרת שירותו הצבאי. כמו כן מקימה החברה פרויקט מגורים חדש בכפר יונה (בן כ-500 יח"ד), ובונה את ה'קאונטרי קלאב' החדש של ראש העין