שכונת מורשת ההולכת ונבנית, ובחלקה כבר מאוכלסת, מתאפיינת גם בשינוי בולט במיוחד לעומת שכונות העיר הוותיקות, כאשר לראשונה במודיעין היא תוכננה עם עירוב שימושים מסיבי בין מגורים לשטחי מסחר ומשרדים.

יודע כל מי שהתגורר באחת הערים הוותיקות יותר בישראל, שלאורך הרחובות הראשיים ישנן חנויות ומשרדים בחזיתות הבניינים. במודיעין זה לא נעשה, הודות לתכנונו של האדריכל משה ספדיה, ואת המחיר שילמה מודיעין ברבדים רבים לאורך השנים. בשל העובדה כי שטחי המסחר נבנו בעיר רק במרכזים המסחריים, בעיקר בשדרות הראשיות, בתוך השכונות עצמן כמעט ואין שטחי מסחר וחנויות. בשל כך, תושב שנזכר בשעות הערב כי חסר לו חלב או לחמניות לכריכים לילדים לבית ספר, נאלץ ברוב המקרים להיכנס לרכבו ולנסוע אל המרכז המסחרי הסמוך. השלכה נוספת של בחירה תכנונית זו היא שבמודיעין אין תנועת הולכי רגל כמעט, דבר שאף הוא תרם לקשיים שחוו וחווים בעלי העסקים במרכזים המסחריים.

כאמור, בעיריית מודיעין הבינו כבר לפני שנים את הבעיה התכנונית, ובעקבות זאת החליטו שבשכונות החדשות תמונת המצב תהיה שונה. אמנם שכונת מורשת עדיין בתהליכי בנייה, אבל כבר ניתן לראות את השינוי הנרקם. מתנאל אילוז, ממשרד התיווך שומכר נדל"ן, הסביר השבוע: "בשכונת מורשת מרבית שטחי המסחר נמצאים בחזיתות מסחריות של בנייני מגורים. זו אמנם לא תופעה נפוצה בעיר מודיעין, בה מרבית שטחי המסחר מרוכזים במרכזים מסחריים, אבל כבר ראינו אותה במספר מועט של אזורים בעיר, ובאופן מובהק יותר כעת בשכונת המע"ר. בשכונת מורשת מרבית שטחי המסחר התנקזו לרחוב חיים וייצמן, שיהיה "מיני-מע"ר". כבר היום ניתן לראות רשתות גדולות כמו רולדין, סופר פארם, שיבולת השרון ועוד שמתחילות בעבודה על החנויות שיפתחו ברחוב זה".

איך ייראה הרחוב בעתיד?

"מדובר בטיילת שמתחילה ממגדלי ארגמן ויורדת עד גבעת א-שון, בה הוקם הפארק הארכיאולוגי הגדול. לטיילת יש חניון ענקי, בן שני מפלסים תת-קרקעיים, שמאפשר גישה נוחה לבאים. בנוסף, יהיו חזיתות מסחר ברחובות גולדה מאיר, חיים הרצוג ומעט גם ברחוב יהודה המכבי. ברחובות אלה נוכל לראות חנויות נוחות, קופות חולים ומגוון עסקים".

בסך הכל צפויים שטחי המסחר בחזיתות בנייני המגורים בשכונת מורשת לעמוד על כ-8,900 מ"ר, מעריך אילוז, בעוד שבשני מתחמי מרכזים מסחריים בשכונה יהיו 5,400 מ"ר של שטחי מסחר, עם זכויות בנייה נוספות של כ-15 אלף מ"ר לטובת שטחי משרדים. לגבי המרכזים המסחריים בשכונה אומר אילוז: "ישנם בעלים של מגרשים שמבקשים הגדלת זכויות, ויש אחרים שאינם מנצלים את כל הזכויות. לכן, כדאי לקחת בחשבון שהנתונים הללו עשויים להשתנות".

"במורשת קורה דבר מאד מעניין, שאולי נראה בהמשך גם בשכונות החדשות של מודיעין, כאשר המתחמים השכונתיים בשכונה יכללו בתוכם גם שטחי משרדים. בשכונה יהיה בניין משרדים עם חזית מסחרית וקומות מסחר. זו תופעה שקיימת היום במידה מסוימת רק בלב העיר, וכלל לא קיימת במרכזים שכונתיים", מוסיף אילוז ומזכיר בהקשר זה כי במרכז המסחרי הוותיק מודיעין סנטר קיימת תוכנית לבניית קומות משרדים מעל המרכז הקיים.

על המרכזים המסחריים המתוכננים לקום בשכונה הוא מספר כי "במורשת מתוכננים שני מתחמים מסחריים, האחד בכביש העוקף הראשי של מודיעין רחוב יהודה המכבי והשני במע"ר הקטן ברחוב חיים וייצמן. בנוסף, תהיה חזית מסחרית קטנה לפרויקט 'בית בכפר', שממוקם ברחוב וייצמן בצמוד לפארק א-שון."

לגבי רמות הביקוש והמחירים לשטחי מסחר בשכונה החדשה הוא מספר: "כרגע אין בכלל אפשרות לקנות חנויות במורשת. כל המתחמים צפויים להיות בבעלות יחידנית, והשטחים יוצעו להשכרה על ידי הבעלים. החנויות מוצעות כעת להשכרה בלבד במחירים שנעים בין 180 ל-200 שקל למ"ר. יש התעניינות בהשכרת שטחי מסחר ומשרדים במורשת, מגיעות אלינו המון פניות, חלקן מרשתות מוכרות שכבר נמצאות בעיר ואחרות מעסקים חדשים. הרבה מאד מהפניות הן מתושבי העיר ותושבי שכונת מורשת בפרט, שרוצים להקים את העסק שלהם קרוב לבית".

על השאלה איך תכנונה החדשני, יחסית למודיעין, של השכונה החדשה משפיע על רמות הביקושים ומחירי הדירות, עונה השבוע תחיה להב, זכיינית סוכנות התיווך קלר וויליאמס במודיעין. "באופן מפתיע, ובניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, שילוב של דירות מעל מרכז מסחרי זה הכל שאלה של תכנון נכון. מסתבר שבפרויקטים שיצרו סביבה בה יש תמהיל של מגורים ומסחר לא רק שהשילוב לא הוריד את ערך הדירות, אלא הוא אף העלה, בדיוק כמו המע"ר במרכז העיר ובבניה כעת במע"ר במורשת".

למה בעצם?

"כי במע"ר עשו הכל נכון. יצרו גישה נפרדת לבנייני המגורים וגישה נפרדת למסחר, דאגו לבידוד טוב מרעשים ויצרו תקרות גבוהות ודירוג המבנה כך שיש הפרדה גדולה יותר בין הדירות לחנויות. חשוב להבין שאחד החששות העיקריים שיש לקונים הוא הרעש שעלול להפריע. בנוסף, ולא פחות חשוב, יצרו חניון תת-קרקעי למגיעים למע"ר עם רכב, כך שאין שלדיירים אין בעיית חניה ברחוב. בנוסף, יצירת מקומות בילוי ממש מתחת לבית זה משהו שכבש את תושבי מודיעין, בין אם זה בית הקפה השכונתי או בירה בבר. כבר אין צורך לקחת את הרכב ולנסוע לקצה העיר, אפשר פשוט לרדת מהבית עם כפכפים. בנוסף, קיימים כמובן גם הסופרים, המאפיות והמעדניות ותושבים מקבלים את הכל במרחק הליכה קצר. כך ניתן ליהנות מכל העולמות במרחק ירידה במעלית, מצד אחד קרבה לחנויות ומקומות בילוי ומצד שני שקט ופרטיות בזכות בניה מתאימה".