אחרי המפץ הגדול של שנת היציאה ממשבר הקורונה, שנת 2022 בשוק הנדל"ן במודיעין מסתמנת כ"שנת ההאטה". על פי נתוני האתר מדלן, נרשמה השנה ירידה משמעותית ביותר במספר עסקאות מכירת דירות יד 2 בעיר. אמנם הנתונים לא סופיים, מאחר ואת נתוני חודש דצמבר נראה רק בעוד כחודשיים, אולם המספרים מצביעים על מגמה שאי אפשר להכחיש, שעל פי ההערכות תמשיך איתנו גם בשנה הבאה.
כאמור, על פי הנתונים נמכרו במודיעין השנה רק 434 דירות, זאת לעומת 1,121 אשתקד. יש לציין כי אנשי הנדל"ן בעיר מתייחסים אל השנה שעברה כיוצאת מן הכלל, כתוצאה מהיציאה ממשבר הקורונה, אולם הירידה השנה משמעותית גם ביחס לשנים קודמות. כך למשל, בשנת 2020 נמכרו בעיר 703 דירות, בשנת 2019 755 ובשנת 2018 עמד מספר העסקאות על 637.
איש הנדל"ן המקומי זאב שומכר התייחס השבוע לנתונים: "ניתן לשער שהעלייה בשנת 2021 נבעה מהיציאה משנת הקורונה, ומההחלטה של תושבי העיר לקנות היום, מתוך הבנה שמחר המחיר עלול להיות יקר יותר. כעת, בשלהי שנת 2022, תושבי העיר הגיעו למצב בו המחירים כבר יקרים להם מדי, והשוק נמצא בתקופת הקפאה. אני מניח שכשיהיו בידינו הנתונים המלאים לשנת 2022 המספרים יהיו קצת יותר גבוהים, ועדיין, רמת המחירים במודיעין הביאה למצב בו עסקאות הנדל"ן עצרו. את העסקאות שכן מתבצעות סוגרים מי שכבר הפנימו שיש צורך לעדכן את המחיר המבוקש לנכס, ולהתאים אותו למצב השוק הנוכחי".
עוד מוסיף שומכר כי הירידה במספר העסקאות במודיעין נובעת מכמה גורמים: "מלאי הדירות החדשות קטן, ולכן אנשים לא מוצאים דירה שמהווה עבורם שדרוג, וכתוצאה מכך לא מוכרים את הבית שלהם; רמת המחירים הגבוהה וגובה הריבית שגורמות לאנשים לשבת על הגדר; אווירת המיתון בשוק וחוסר ודאות של כלל הציבור. בעלי עסקים לא מרגישים מספיק איתנים פיננסית ושכירים לא בטוחים במקומות העבודה שלהם. השוק מלא בסימני שאלה, וכתוצאה מכך סדרי העדיפויות של אנשים השתנו".
אם נוסיף לכך את העובדה שבשנים הקרובות לא צפויה בעיר בנייה חדשה, מה צפוי לנו מבחינת רמות המחירים?
"עיריית מודיעין מתכננת להוציא כמות גדולה מאד (כ-40,000) של דירות לפי תכנית המתאר החדשה. עד שהדירות האלו ייצאו לשוק ויוצעו למכירה יעברו בין 3 ל-5 שנים. בתקופה הזאת, כשלא יהיו דירות חדשות, אנחנו נראה ירידה משמעותית במספר העסקאות. אנשים לא יעברו דירה, וייתכן שזה ימנע ירידת מחירים, שאותה נראה אולי במקומות אחרים בארץ. בגלל העדר היצע במודיעין, ירידת המחירים בעיר תהיה פחותה ממה שמצפים במקומות אחרים לאור המיתון. במילים אחרות, חוסר ההיצע במודיעין יעצור את ירידת המחירים שצופים ברמה הארצית עקב המיתון והריביות הגבוהות".
זזים בכרמים
נתונים מסקרנים נוספים העולים מפילוח נתוני האתר מדלן נוגעים להתפלגות עסקאות המכירה בין שכונות העיר (ראו טבלה), אותן מובילה שכונת הכרמים עם 80 דירות שנמכרו מינואר ועד ל-1 בדצמבר השנה.
על פי הנתונים, בצמרת הטבלה, אחרי שכונת הכרמים, נמצאות השכונות אבני חן (62 דירות), הפרחים (44) והנביאים (41). בתחתית הטבלה מצאנו את שכונת השבטים, בה נמכרו השנה רק 3 דירות, ומורשת עם 4 עסקאות בלבד. יש לציין כי מרבית הדירות בשכונת מורשת שווקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן, האוסרת על הזוכים בהגרלות למכור את הדירות במשך חמש שנים.
"שכונת כרמים אוכלסה על ידי זוגות צעירים וזוכי "מחיר למשתכן". תושבי השכונה הגיעו לשלב בו הם רוצים להשתדרג, והם בוחרים לעבור לשכונות חדשות יותר בעיר, כמו מורשת ונופים", מסביר שומכר. "חשוב לזכור ששכונת כרמים היא שכונה גדולה יחסית, ולכן יש בה יותר עסקאות מאשר בשכונות אחרות".
| שכונה | מספר עסקאות 1/1-1/12/2022 |
מחיר ממוצע (₪ למ"ר) |
| הכרמים | 80 | 30,200 |
| אבני חן | 62 | 31,500 |
| הפרחים | 44 | 28,900 |
| הנביאים | 41 | 29,300 |
| הנחלים | 39 | 29,900 |
| המגינים | 38 | 28,800 |
| הציפורים | 38 | 29,100 |
| משואה | 36 | 28,400 |
| נופים | 25 | 30,600 |
| מוריה | 18 | 33,200 |
| מע"ר | 6 | 35,900 |
| מורשת | 4 | 28,500 |
| השבטים | 3 | 34,000 |
| 434 עסקאות | 30,638 ₪ למ"ר |
עוד מתייחס שומכר גם אל רמות המחירים שנרשמו בעסקאות הנ"ל, על פי המחיר למ"ר: "המחירים הגבוהים ביותר למ"ר היו בשכונת השבטים (בוכמן) ומוריה (בוכמן דרום), ומעל כולן במע"ר. המחירים הנמוכים ביותר היו במשואה, מורשת והמגינים".
מהנתונים עולה כי רמות המחירים למ"ר במודיעין עלו במהלך חמש השנים האחרונות ב-34%, ובשיעור של 23.6% לעומת השנה שעברה. מניתוח העסקאות השנה עולה כי המחיר הממוצע למ"ר במודיעין עמד על 30,638 שקל, זאת לעומת 24,775 בשנת 2021, 21,747 בשנת 2020, 22,827 בשנת 2019 ונתון כמעט זהה שנרשם בשנת 2018.
"כפי שניתן לראות מהעמודה השנייה בטבלה, בשנת 2021 חלה עלייה של 3,000 שקל למ"ר לעומת שנת 2020, ובשנת 2022 נוספו עוד 6,000 על כל מ"ר", אומר שומכר. "המחיר הממוצע למ"ר עלה במודיעין, ואני לא מאמין שתהיה ירידה דרמטית במחירים. אני סבור ששווה לשלם עוד קצת, ושלא נכון להמתין ולהפסיד את בית החלומות בגלל ציפייה לירידה שאולי בכלל לא תגיע. אני עוסק בשיווק נדל"ן במודיעין כבר 22 שנה, וההיסטוריה הראתה שלא היו ירידות במחירי הנדל"ן בעיר".
