בשבועות האחרונים רותחים מדורי הנדל"ן בכלי התקשורת סביב הדיווחים כי לראשונה מזה שנים נרשמת ירידה במחירי הדיור, זאת, בין היתר, בשל העובדה כי למעלה מ-80 אלף דירות "עומדות על המדף".
בעוד שעל נתון זה מתנהל ויכוח, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אכן מצביעים על מגמת ירידה, ברמה כזו או אחרת, והשבוע שוחחנו עם אנשי הנדל"ן המקומיים במטרה להבין האם מגמה זו אכן הגיעה גם למודיעין, כיצד היא תשפיע גם על רמות המחירים בשוק השכירות המקומי, ומה צפוי לנו בשנה הקרובה.
ירידת מחירים?
רונית אלעד, רי/מקס UNIQUE: "כן, ניכרת ירידה בקצב העסקאות, הן בשוק היד 2 והן בשוק הדירות החדשות. חלק מהעסקאות נגררות לאורך זמן ויש יותר משא ומתן מבעבר. במישור המחירים, יש בעיקר בלימה של מגמת העליות. אם בעבר מוכרים ציפו למכור במחיר שהוא גבוה במעט ממחיר נכס דומה שלהם שנמכר לאחרונה, הרי שהקונים בסביבה שהיא 'שוק קונים' מגישים הצעות מחיר לפי הבנתם את השוק ופחות לפי מחיר השיווק. התופעה בולטת בדירות יד 2, בעיקר בשכונת מורשת ובאזור המע"ר, בעקבות היצע משמעותי של דירות שמוצעות למכירה על ידי זוכי 'מחיר למשתכן' לאחר תקופת ההגבלה. בשכונות הוותיקות יותר לא נרשמה ירידת מחירים מובהקת, אך גם בהן יש בלימה של מגמת העליות.
עופר עסיס, אנגלו סקסון: "אין ירידה מהותית במחירים, יש האטה בכמות העסקאות המקומיות. ישנה תופעה שהמוכרים לא מורידים מחירים ומתעקשים על המחיר המבוקש, וממתינים לסיום המלחמה והחזרת החטופים, אז הם בטוחים שיהיה גל של ביקושים".
זאב שומכר, שומכר נדל"ן: "נכון לתחילת חודש אוגוסט ישנה ירידה במחירי הדירות במודיעין. בחצי השנה האחרונה חלה ירידה במספר העסקאות שמתבצעות בעיר, ובעקבות זאת בשלושת החודשים האחרונים אנחנו מרגישים ירידה במחירים. אני מעריך שמחירי הדירות בעיר ירדו בממוצע של עד ל-5%, תלוי כמובן בדירה. ככל שהדירה יותר חדשה, שמורה וייחודית, עם נתונים מבוקשים (כמו מרפסת גדולה או גינה), הירידה במחירים פחות מורגשת. אבל אם לדירה יש נתונים פחות מבוקשים (מרפסת קטנה, היעדר נגישות, דירה לא שמורה או כל דבר שיכול להיתפס כחסרון) נראה ירידה אפילו של 10% במחיר. אמנם לא מדובר בירידה דרמטית במחירי הדירות, אבל אחרי שנים של שוק בעלייה גם ירידה של 1% זו דרמה".
כרמית בירנבאום, לב הנדל"ן: "אני בהחלט רואה ומרגישה את הירידה במספר העסקאות בעיר, שלפי המספרים שלנו עומדת על בסביבות ה-30%. כמובן שגם המחירים בירידה כעת, זה עניין פשוט של היצע וביקוש. יש היצע רב כי אנשים יושבים על הגדר, מפחדים לעשות את הצעד או מחכים שהמחיר יירד, ובזמן הזה ההיצע גדל וגדל והביקוש עומד או יורד. המצב הזה מביא לכך שמוכרים שחייבים למכור את הבית מכל סיבה שלא תהיה פשוט חותכים במחיר. לדוגמה, בחודש האחרון מכרנו מספר דירות 3 חדרים, בקומה 3 ללא מעלית, במחיר שנע בין 2.08-2.35 מיליון שקל. לפני שנה עם פחות מ-2.1 מיליון שקל לא היה מה לחפש דירה במודיעין".
המצב משפיע למרות שאין כמעט דירות חדשות בעיר?
אלעד: "להיפך. במודיעין יש עדיין היצע של דירות יד ראשונה, אך כמעט כולו מרוכז בשכונת מורשת ובמע"ר. לכן העיר מציגה תמהיל חריג יחסית לשוק הארצי: מצד אחד שוק דינמי מאוד של דירות חדשות במורשת (חלקו מגיע ממכירת דירות מחיר למשתכן), ומצד שני שוק יד 2 שמתחיל להתאזן, לאו דווקא בגלל ירידת ביקושים אלא בגלל שינוי בתמהיל ההיצע. לכן, לא ניתן להסיק ישירות מהמגמה הארצית על מודיעין. צריך להבין את המבנה המקומי. מודיעין ייחודית מבחינה נדל"נית, וכבר היו אירועים בעבר שהמגמה במודיעין לא שיקפה את המצב בשאר הארץ".
עסיס: "מספרן של הדירות החדשות שאינן נמכרות עומד על כ-81 אלף יחידות, מה שמייצר עודף היצע ל‑19 חודשים קדימה, במיוחד במרכז הארץ. לכן, במודיעין, שבה היצע הדירות החדשות הוא כמעט אפס, השפעות השוק הארצי פחות באות לידי ביטוי והירידות הזניחות שהיו ברמה הארצית ככל הנראה לא מתרחשות כאן בעיר, בעיקר בגלל מחסור בהיצע".
שומכר: "התשובה הקצרה היא – כן. המצב במודיעין דומה למצב בשאר הארץ, אבל יש הבדל: בערים אחרות רוב מלאי הדירות החדשות הן דירות תמ"א 38 ודומיו, דבר שאינו קיים ולא רלוונטי למודיעין. מודיעין נבנתה אחרי התקנות החדשות, והדירות בה הן חדשות יותר ובנויות לפי התקן החדש. במודיעין אנחנו מתמודדים עם מלאי הולך וקטן של דירות חדשות, והתחלות בנייה עדיין לא נראות באופק הקרוב. למשל, שכונת המעיינות עדיין רחוקה, וגם כשזו תיבנה רוב הדירות בה יהיו דירות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', כך שהשוק החופשי ייהנה מהדירות בשכונה הזו רק כעבור 7 שנים, כשאפשר יהיה למכור אותן".
ומה עם מחירי השכירות בעיר?
בירנבאום: "דווקא במחירי השכירות קיימת עלייה משוגעת, שגם היא נופלת תחת העניין של היצע וביקוש. משקיעים לא נכנסים ויוצאים מהשוק, דירות נשארות באותה בעלות, אין מלאי של דירות חדשות שמספיק לעמוד בביקושים, והמחירים בנסיקה. למשל, אם עד לפני שנה וחצי-שנתיים דירת שלושה חדרים במודיעין הייתה מושכרת ב-4,000 שקל לחודש, הרי שהיום המחיר לא יירד מ-5,500 ברוב הדירות להשכרה בהן אנחנו מטפלים. והביקוש? אדיר. דירות כמעט ולא עומדות על המדף אלא נחטפות מיד".
אלעד: "את הירידה במחירים לא רואים בשוק השכירות במודיעין, שנותר רותח. קיים פער משמעותי בין היצע נמוך לביקושים גבוהים, מה שמוביל למחירים גבוהים ולהשכרות מהירות. ישנה תחושת תסכול בקרב שוכרים, במיוחד משפחות צעירות שמתקשות למצוא דירות בשכונות הוותיקות במחירים סבירים. גם כאן מורגש עומס מיוחד על שכונת מורשת, שבה יש מספר יחידות שמושכרות לראשונה, אך זה לא משנה את התמונה הכללית".
עסיס: "ברמה הארצית מחירי השכירות עולים בשיעור של 4-6%. העלייה נובעת מביקוש גובר להשכרה ככל שהרכישה נעשית פחות משתלמת, אך המגמה הכללית היא עלייה. לדוגמה, דירת 2 חדרים במע"ר, בגודל של 71 מ"ר, השכרנו השבוע ב-6,500 שקל לחודש".
שומכר: "בחודשי הקיץ אנחנו תמיד רואים עלייה במחירי השכירות. כבר 25 שנה אני משווק דירות במודיעין, ותמיד הקיץ הוא התקופה החמה גם בשוק השכירות. השנה אנחנו רואים מחירי שכירות גבוהים יותר מכרגיל. בגלל שיש כעת ירידה בעסקאות הקנייה, יש מי שפונים לשכירות. הביקושים לשכירות עולים, ובהתאמה גם מחירי השכירות עולים. יש מי שרצו לקנות ולאור מצב השוק החליטו לעבור בינתיים לשכירות, יש מי שרצו לשדרג את הבית שלהם אבל במקום למכור ולקנות החליטו לשכור עד שהשוק יתייצב, ויש אחרים שרצו לעבור למודיעין והשאירו דירה בעיר אחרת ובינתיים שוכרים אצלנו בעיר".
מה צפוי בשנה הקרובה?
אלעד: "העיר תמשיך ליהנות מביקוש יציב, בזכות איכות החיים, מוסדות החינוך והתדמית החזקה שלה, החיבור לרכבת ויותר אפשרויות תעסוקה. צפוי שההיצע בשכונת מורשת ימשיך להשפיע על שוק היד 2 המקומי, אך ההשפעה הזו תהיה ממוקדת לאותה שכונה ולא צפויה ירידת מחירים בעיר. ככל שדירות נוספות יימסרו וייכנסו לשוק (למכירה או להשכרה), ייתכן שנראה איזון מסוים ויציבות יחסית של מחירים. בשוק השכירות לא צפויים שינויים דרמטיים כל עוד היצע הדירות להשכרה לא גדל בצורה משמעותית. המגמה תשתנה בעתיד, עם שיווק שכונת המעיינות. להערכתי, כשיתאזן המצב הכללי בארץ נראה עליית מחירים".
עסיס: "בהתבסס על הנתונים והתחזיות הנוכחיות, ובהנחה שהמלחמה תסתיים, החטופים יוחזרו ומצב הרוח הלאומי ישתפר, אנו צופים תנופה משמעותית בשוק הנדל"ן במודיעין. אני מעריך שנראה האצה בקבלת החלטות ובחתימה על עסקאות נדל"ן עם שיפור האווירה במשק, לצד ירידה בריבית שתקל על עלויות המימון ותביא לעלייה בביקושים, בעיקר מצד משפרי דיור ורוכשים חדשים שעד כה המתינו בצד. קצב העסקאות בעיר צפוי לעלות באופן משמעותי, ואנו מעריכים שגם מחירי הדירות בעיר יתחילו לטפס כשהיבוקש יעלה על ההיצע".
שומכר: "אני חושב שנחזור לעצמנו במהלך השנה הקרובה. אני לא יודע לומר אם זה יקרה תוך חצי שנה או יותר, אבל זה יקרה. יש אופטימיות בשוק. אולי זו אופטימיות של אנשים שרוצים להיות אופטימיים, אבל אני מאמין שברגע שהריבית תרד הסיפור ישתנה. יש צפי לירידת הריבית בחודשים הקרובים, ולכן מי שמחפש לקנות כדאי שיעשה את זה עכשיו. הקונים היום חזקים, אבל אני לא יודע להגיד מה יהיה מחר".
בירנבאום: "אנו נמצאים בתקופה מאתגרת בענף נדל"ן, ללא ספק, שתימשך גם בחודשים הקרובים. בסופו של דבר, ובצירוף מספר גורמים, השוק יחווה פריחה מחודשת והנדל"ן יחזור להיות הקטר שמוביל את המשק למעלה".
