המכרזים למכירת שלושים מתחמי בניה בשכונת "נופים" החדשה פורסמו אמנם ביום חמישי האחרון ע"י רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) , אולם גורמים בענף הנדל"ן בעיר חוששים מכישלון מהדהד למכרז. להערכתם,  לא בטוח שכדאי בכלל לגשת למכרזים הללו ולהגיש הצעות רכישה, במיוחד כאשר בקנה נמצאת תוכנית "מחיר מטרה" שיזם משרד הבינוי והשיכון, שבמרכזה נקבע מחיר קבוע לדירה שיהיה זול ב-20% ממחירי השוק.

"מה ייצא מכל זה? אם אקנה עכשיו מגרש ב'נופים' לפי תחשיבי שוק של מחיר דירה רגילה ובעוד שנה קבלן בשכונה אחרת יוכל למכור את אותה דירה במחיר נמוך בעשרים אחוז? אני אשאר תקוע עם הדירה". הדובר: קבלן שבונה במודיעין.

"האמת, אני מאד מבולבל וכרגע לא בטוח שניגש בכלל למכרז ב'נופים', כי זה לא כדאי לנו", אומר יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק של חברת אביסרור. "הממשלה פועלת בצורה לא טובה. קודם מכריזים הצהרות מפוצצות ואחר כך מתחילים לחפש את הפתרונות. במקום לעבוד הפוך. נקלענו למצב ביש שאם ניגש למכרז ב'נופים' אנחנו עלולים למצוא את עצמנו מול שוקת שבורה כשקבלנים במתחמים אחרים יימכרו דירות בהנחה של עשרות אחוזים. אני לא רוצה להישאר תקוע עם קרקע ודירות ששילמתי עליהם יקר במכרז ושאין לי קונים עבורם. זה מצב מאד לא בריא".

גם אוהד סבן, סמנכ"ל חברת הבניה "דונה" שגם היא בונה בהיקפים גדולים במודיעין וכנראה תיגש למכרזים בשכונת 'נופים', מתח ביקורת נוקבת על ההתנהלות: "אנחנו בתקופת אי ודאות מוחלטת. התנהלות הממשלה בתחום הדיור לא מסייעת לרוכשי הדירות ובטח לא לקבלנים, כי אני היום לא יודע איך לבנות את התחשיב לגבי המגרשים בשכונת 'נופים' ואני לא יודע מתי ייכנס בכלל פרוייקט "מחיר מטרה" לביצוע. אז איזה מחיר לשלם במכרז עבור הקרקע? מי יודע?".

זאב שומכר, המשווק פרוייקטים עבור חברת הנדלן א.י.ל.ה אגמ, אמר: "נניח שקבלן יגיש הצעה למכרז בשכונת 'נופים', שבה משווקת הקרקע בשיטה הרגילה, כלומר מי שמשלם יותר זוכה בקרקע, ובעוד שנה קבלן בשכונה חדשה יקנה קרקע בהנחה המאד משמעותית במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', הרי שהקבלן הראשון יפסיד ויישאר תקוע עם המגרש או הבניין שבנה".

כמה זה" מחיר מטרה"?

ההבדל נעוץ בכך שכיום עדיין אין הסכמות סופיות בין משרדי האוצר והבינוי והשיכון לגבי הקריטריונים שייכללו בתוכנית "מחיר מטרה". שני המשרדים ניהלו ויכוח ארוך שנמשך כמה חודשים כשמשרד הבינוי שיזם את התוכנית מושך לכיוון אחד בעוד משרד האוצר שרוצה לקדם קודם את תוכנית "אפס מע"מ" של לפיד, מושך לכיוון אחר.

רק לפני שבוע הודיע שר הבינוי אורי אריאל שהושגה סוף סוף הבנה בין שני המשרדים וכי בתוך כמה שבועות יגובשו הקריטריונים ורשות מקרקעי ישראל תוכל לאשר את תוכנית "מחיר מטרה". אלא שבינתיים פורסמו כבר המכרזים לשכונות 'נופים'  החדשה, ולא ניתן להשיב את הגלגל לאחר אלא אם יבטלו את המכרז שזה עתה פורסם ויפרסמו מכרז חדש לפי עקרונות "מחיר מטרה" שייקח בודאי כמה חודשים.

מתוך הנחה שהמתחמים הבאים במודיעין כבר ייכללו בתוכנית "מחיר מטרה", עולה החשש שהקבלנים לא ירוצו במהירות להגיש הצעות לרכישת מגרשים ב'נופים' מחשש שישלמו ביוקר וייתקעו עם המגרשים או הדירות היקרות יותר.

יאיר זגדון מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק "ניהול שיווק וייזום פרוייקטים בע"מ" שמשווקת פרוייקטים של נדל"ן במודיעין, אמר לגבי המכרז בשכונת 'נופים' שהתפרסם השבוע: "זה מכרז שנועד מראש לכישלון וקבלנים יצטרכו לקחת בחשבון את השיקול הלא פשוט שבעוד שנה אפשר יהיה לרכוש מגרשים דומים במחיר נמוך בכעשרים אחוזים. אז מדוע לרוץ עכשיו ולקנות?"  

שעתן של "קבוצות רכישה"

"מחיר מטרה" היא תוכנית שיזם משרד הבינוי והשיכון ובמרכזו החלטת ממשלה שאמורה להיות מאושרת ברשות מקרקעי ישראל, שעל פיה המדינה תשווק ליזמים וקבלנים קרקעות, במחיר שלא יעלה על 80% מהמחיר החציוני הנהוג בסביבה הקרובה שבו נמצאת הקרקע.

הקבלנים מתחייבים תמורת זאת למכור את הדירות במקום קבוע מראש, שיהיה זול בעשרים אחוז ממחירי השוק באותה סביבה. כלומר – המדינה סופגת הפסד של עשרים אחוז על מחיר הקרקע שהיא משווקת תמורת הבטחה של הקבלנים למכירת 80% לפחות של הדירות בהתאם להוזלה הזאת במחיק שנקבע מראש.

ומי עשוי דווקא לקפוץ על המציאה בשכונת 'נופים' אם הקבלנים יירתעו מלגשת למכרזים? קבוצות הרכישה. זאב שומכר מסביר: "קבוצות רכישה גמישות הרבה יותר מבחינת מחירי השוק ולכן נראה לי שקבוצות רכישה ייגשו למכרזים, אם כי הם יגישו הצעות נמוכות יותר ממחירי השוק, כדי להרוויח הוזלה עבור חברי הקבוצה".

בתיכנון: תחילת עבודות תוך 4-5 חודשים

ביום חמישי פורסם המכרז הראשון לשיווק מגרשים ליזמים וקבלנים בשכונת "נופים", שתיבנה מערבית לשכונת "ציפורים", שהתשתית שלה כבר מוכנה. "נופים"  תשתרע על שטח של כ-954 דונם, עם תיכנון של 1,845 יחידות דיור ומרכזים מסחריים. בשכונה ישווקו כשלושים מתחמים לצורכי מגורים, לצד 18 מבני ציבור ובהם בתי ספר, גני ילדים, בית כנסת, מרפאה, טיפת חלב, מועדון נוער ואפילו אתר המיועד להקמת דיור מוגן לקשישים. לצד הכבישים ייבנו שבילי אופניים.

את הפיתוח (בעלות משוערת של כ-450 מיליון שקל) תבצע העיריה, בהתאם לתוכנית הגג החדשה שנחתמה עם משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל). הסכם הגג קובע כי תקציב הפרויקט יתנהל כתקציב פיתוח, כלומר כמשק כספי סגור, לטובת פיתוח העיר בלבד והוא אינו תלוי בתקציב המדינה או באישורה. רשות מקרקעי ישראל תעביר לעירייה, על פי שלבי הביצוע, את התקציב.

בעירייה מעריכים כי לאחר פרסום תוצאות המכרזים, בתוך 4 עד 5 חודשים, יחלו עבודות בשטח לפריצת דרכים והנחת תשתיות.

"יציאת שכונת הנופים לדרך היא הצעד הראשון של הסכם הגג לעיר", אמר חיים ביבס. "הלכנו לביצוע ההסכם מתוך חשיבה כי הדבר יביא לגידול במספר התושבים ויאפשר מחירי דירות זולים יותר עבור זוגות צעירים וילדים ממשיכים שיתגוררו בסמוך להוריהם. בהליכי התכנון והאישור של שכונת נופים דאגנו לתמהיל נכון שיאפשר דירות זולות יותר לזוגות צעירים ומשפחות שאין ברשותן דירה ורוצות לגור בעיר. הקמת יחידות הדיור תתבצענה בד בבד עם הקמת מבני ציבור ולא יהיה יותר מצב בו תושבים ייכנסו לבתים חדשים וימתינו להשלמת הרחוב או בניית גן ילדים סמוך. בצורה כזו תסב העירייה כספים ומשאבים נוספים לפרויקטים לפיתוח עיר לטובת כלל התושבים".

(צילום: יהודה גולן)