עמיקם אורן, יו"ר קבוצת CPM שניגשה למכרז במע"ר וזכתה במגרש מספר 106 לבניה למסחר ולמשרדים, לא רואה בתוצאות המכרז שפורסמו השבוע הצלחה גדולה. להיפך. אורן, שיתחיל בקרוב לבנות בפארק הטכנולוגי את בניין המשרדים השני שלו "אטריום 2", חושב שהמע"ר ממש לא נחשב להצלחה כפי שמנסים קברניטי העיר לצייר.
ראש העיריה ביבס רואה במע"ר את הבייבי שלו וטוען כי הפרוייקט הצליח. איך זה שאתה לא?
"הצלחה זה עניין יחסי. אין ספק שבהשוואה למכרז הראשון שאליו לא ניגש אף יזם, הרי שהמכרז שתוצאותיו פורסמו השבוע הוא הצלחה גדולה, אבל יחד עם זאת מדובר בהצלחה בערבון מוגבל".
מדוע?
"ראשית, פרט להצעות של חברת דונה שהיו אגרסיביות במיוחד ושהיא ניגשה לכל המגרשים, כל שאר עשר ההצעות שהוגשו למכרז היו על סכומים שמתחת למחיר השמאות של המגרש. כלומר חברות הציעו מחירים נמוכים. גם אנחנו הצענו מחיר מתחת למחיר השמאי וזכינו".
כמה הצעתם?
"הצענו עבור הקרקע והפיתוח 25 מיליון שקל. ארבעה מיליון מתחת להערכת השמאי וזכינו במגרש. אבל מעבר לכך אני לא רואה במכרז הצלחה גדולה כי בסופו של דבר הצליחו להביא רק חברות מהדרג השני, חברות לא מוכרות. אף אחת מהחברות הגדולות כמו אפריקה ישראל, אזורים, שיכון ובינוי או קבוצת עזריאלי לא השתתפו במכרז".
אולי הן כן השתתפו אבל לא זכו ולכן אנחנו לא יודעים שהם היו במכרז?
"גם אם הן השתתפו במכרז ולא זכו כי הם הציעו מחירים נמוכים, המשמעות היא שהן לא האמינו כל כך בפרוייקט. חברות ענק כמו אפריקה ישראל או עזריאלי, אם היו רוצות באמת לזכות במכרז במע"ר, היו מציעות סכום שינצח במכרז. יש להן מספיק ניסיון לדעת כמה להציע".
ומדוע לדעתך באמת לא הצלחנו להביא למע"ר את החברות הגדולות?
"חוסר ההצלחה נבע מההחלטה המוטעית לפצל את קבוצת המגרשים למגרשים נפרדים במקום לשווק אותם כבלוק אחד. גם ההחלטה שחברה לא תוכל לזכות ביותר ממגרש אחד מבין חמשת המגרשים, לא עשתה טוב למכרז. מגרש נפרד אחד בלבד, שהוא פרוייקט קטן יחסית בהיקפו, לא מעניין חברות ענק כמו אפריקה ישראל ואזורים".
אם היו משווקים את כל המגרשים כמקשה אחת, הרי במכרז הראשון שנכשל זה היה המצב…
"אם היו משווקים את שורת המגרשים במע"ר כחבילה אחת, היינו עדים להגשת הרבה יותר הצעות בהן גם הצעות של החברות הגדולות מליגת העל וזה לא קרה לצערי. כל הפרוייקט בחמשת המגרשים ששווקו זה פרוייקט של 500 מיליון שקלים שהחברות הגדולות לא היו מתקשות להתמודד איתו מבחינת השגת מימון".
אתה היית ניגש למכרז כזה גדול על כל המגרשים בבלוק אחד?
"כן, בהחלט. גם אם הייתי נאלץ לקחת שותפים אסטרטגיים, היינו הולכים על כל הפרוייקט".
ולטעות הזאת שאתה מגדיר, של פיצול המגרשים, יהיה לדעתך מחיר עיסקי בעתיד לעיר מודיעין?
"אני מאד מקווה שלא. חברת CPM זכתה במגרש 106 במע"ר ולכן אנחנו מושקעים במע"ר ונבנה שם 15,000 מטרים רבועים של משרדים ומסחר. לכן היום יש לנו אינטרס גבוה בהצלחת הפרוייקט כמובן".
והעובדה שפיצלו את המכרז לחמישה מגרשים נפרדים, במה זה עלול לסכן את הפרוייקט?
"צריך להבין שבתסריט שעל פיו יפעלו בשטח חמישה גורמים שונים, ולאו דווקא מהדרג הראשון של חברות ותיקות ומנוסות בנדל"ן מניב, חלקן אפילו קבוצות רכישה או בסגנון קבוצת רכישה, לתמהיל כזה יש לא מעט סיכונים בכל מה שקשור לתיאום התיכנון של המבנים השונים, ללוחות הזמנים של שלב הבניה, לסטנדרטים הנדרשים לבניה, כולל איכות החומרים, הסגנון, ביצוע עבודות הבניה בשטח. אפילו שיווק הפרוייקט עד שלב האיכלוס ואחר כך ניהול הפרוייקט".
אז אתה מצטער שנכנסתם בכלל לפרוייקט הזה?
"מצטער לא, אבל אני צופה בעיות. תחשוב מה יקרה אם רק אחד מהיזמים ייתקע והבניה תתעכב? מה זה יגרום לכל שורת המשרדים והמסחר, בניה לא גמורה או בניה שהופסקה, אבק, ליכלוך, או בור גדול שתקוע באמצע השדרה המרכזית. זה ישפיע על הכל, כולל על מחירי השכירות שנוכל להשיג בבניינים הסמוכים".
אם היית יודע את מראש, אולי לא הייתם ניגשים למכרז?
"לא, כי ההשקעה בנדל"ן במודיעין היא חלק מהאסטרטגיה המרכזית של חברת CPM, שבמרכזה ההחלטה להעביר את החברה מתל אביב למודיעין לקראת העמקת האחיזה בעיר. ואכן, כבר היום אנחנו מושקעים בארבעה פרוייקטים בעיר בהיקף השקעה של 400 מיליון שקל ונמשיך במגמה הזאת בשנים הבאות".
מה אתה מצפה עכשיו מקברניטי העיר לעשות בנושא המע"ר?
"לדבר אחד בלבד: שרק לא יפריעו לפרוייקט. אם היו באות חברות הענק היה יותר קל, כי הן יודעות איך לדבר עם העירייה. יש להן יותר כוח מלחברות הקטנות ויכולים בעירייה להקשות בהרבה דברים, כמו להפריע בתהליך קבלת ההיתרים, ובהקלות הבניה ולהקשות. לכן אני מבקש – רק אל תפריעו לנו".
בכל זאת ההשקעות במודיעין עדיין היא לא מרכז הפעילות שלכם.
"לא, אבל זה יקרה. אנחנו פועלים בטבעת השניה של גוש דן לאורך כביש 6, לכן הפרוייקטים שלנו הם מכפר יונה לכיוון ראש העין, מודיעין עילית ומודיעין. אבל כאמור אנחנו עמוק בארבעה פרוייקטים בעיר. בנינו את בניין אטריום שבו אנחנו יושבים ובתוך כמה ימים נתחיל לבנות את אטריום 2 במרחק של מאה מטרים מכאן. אחריו נמצא אטריום 3 שבשלבי תיכנון ראשונים וכמובן מגרש 106 במע"ר שזכינו בו".
בראש העין אתם בונים היום אלף יחידות דיור. מתי מודיעין תהיה המרכז שלכם?
"אני מקווה שבתוך מספר שנים, העיר מודיעין תהיה מוקד ההשקעות הגדול ביותר שלנו וזו הסיבה שהעתקנו את משרדי החברה לכאן".
בתמונה: עמיקם אורן. צופה בעיות (צילום ארכיון מודיעין ניוז)
