משרד הבינוי והשיכון פירסם השבוע את תנאי הסף למכרזי מסלול "מחיר המטרה" שהמשרד יזם, ושיוכנסו בחודשים הקרובים לפרוייקטים רבים בהם חלק מהשכונות החדשות במודיעין.

בשכונת "נופים" נמכרים המגרשים בשיטת מכרז רגיל (הסכום הגבוה זוכה), מה שהביא לאינפלציה של קבוצות רכישה הניגשות למכרזים. בפרוייקטים הבאים השיטה תתבסס על "מחיר מטרה". כלומר – היזם והקבלן מתחייבים למכור את הדירה במחיר שנקבע מראש ובהנחה של 20% מתחת למחיר השוק של דירות דומות באותה סביבה.

בתנאי מסלול "מחיר מטרה" קובעת הממשלה כי קבוצות רכישה, קבוצות רוכשים, עמותות וכל סוג של התקשרות קבוצתית של אנשים שמתארגנים לבנות לעצמם דירות על הקרקע – כל אלה לא יוכלו לגשת למכרזים. רק קבלנים רשומים יוכלו לרכוש את הקרקע ולבנות דירות בשיטת "מחיר מטרה".

אבל לא רק קבוצות הרכישה קיבלו כאן מכה אלא גם הקבלנים. נקבע כי במסגרת "מכרזי מטרה" הם יוכלו לשווק את הדירות רק לאחר קבלת היתרי הבניה. כלומר – לא עוד מכירה מוקדמת של הדירה, "על הנייר".

אבל המשמעות הנוספת ואולי הקשה ביותר היא שהקבלנים ייתקלו בקשיים להשיג אשראי בנקאי, שכן הבנקים דורשים מחברות קבלניות, כתנאי למתן אשראי, מכירה מוקדמת של דירות בהיקף מינימלי והוכחת תזרים הכנסות ממכירות אלה כתנאי לקבלת האשראי. אם אסור יהיה לחברות הקבלניות למכור דירות לפני היתרי הבניה, הקושי בהשגת האשראי יהיה משמעותי מאד.

ויש עוד מגבלות שהוטלו על מכרזי מחיר מטרה: קבלנים יחוייבו להעמיד ערבות בסך 25 אלף שקלים עבור כל דירה במסלול "מחיר מטרה" שיבקשו לבנות. גם מגבלת שטח הוטלה על הקבלנים: שטח הדירה במסגרת "מחיר מטרה" יהיה רק בין 60-150 מטרים רבועים.

עוד מגבלה: במסגרת "מחיר מטרה" יוכלו זוגות ויחידים לרכוש דירה גם אם ברשותם דירה קיימת, אבל הם ייאלצו למכור את הדירה הקיימת וייאסר עליהם להחזיק שתי דירות במקביל. כלומר –  משפרי הדיור יוכלו להיכנס לפרוייקטים של "מחיר מטרה", משקיעים לא יוכלו לרכוש דירה נוספת.

אבל בשורה אחת בכל זאת קיימת: זה ממש עדיין לא החלטות סופיות ולקבלנים ניתנת ארכה של מספר שבועות שבמהלכה יוכלו להגיש את השגותיהם על סעיפי התנאים, ובמשרד הבינוי מבטיחים שבמידה שהשגות הקבלנים ישכנעו, התנאים ישונו בהתאם.

הצד השני של המטבע

"למחירי מטרה יש שתי בעיות מרכזיות", אומר מתווך הנדל"ן המקומי זאב שומכר. "אחת ארצית ואחת מקומית. הארצית היא של הקבלנים שנמצאים בבעיה ויש להם חששות כבדים: הם קונים היום קרקע במחיר מסוים ואחרי שנה הם עלולים לגלות שקבלן אחר מוכר דירות ב'מחיר מטרה' הזולות יותר מהמחיר שהם עצמם מבקשים".

ומה הבעייה במודיעין?

"הבעיה המקומית היא המיקום. 'מחיר מטרה' הוא אמנם רעיון טוב, אבל המיקום המיועד לדירות אלה במודיעין אינו נכון כלל. הכוונה היא לרכז את הדירות במחיר מטרה במע"ר של מודיעין ולדעתי, המע"ר הוא לא מיקום מתאים ל'מחיר מטרה'. מדובר בהרבה דירות קטנות שמתאימות לשכירות. משקיעים הם קהל היעד העיקרי של המע"ר, אולם משקיע לא רשאי לקנות במסגרת 'מחיר מטרה'. דירות שלושה חדרים הן אמנם מוצר מאד מבוקש במודיעין, אולם כיון ש'מחיר מטרה' מיועד לאנשים שזו דירתם היחידה, אין בכך כל הגיון. המע"ר מחייב דירות קטנות בעוד 'מחיר מטרה' אינו מחייב דירות קטנות. זוג צעיר או סטודנטים לא יוכלו לקנות דירה שתהיה מוכנה למגורים רק בעוד שלוש שנים".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג היוזמת ובונה את פרויקט "אלמוג הציפורים" במודיעין, מזהיר מקשיים שבהם ייתקלו הקבלנים: "אין ספק שההנחיות החדשות של משרד השיכון תוקעות מקל נוסף בגלגלי השוק שנראה כי בעת האחרונה חוזר למסלול  לאחר מיתון וקיפאון בענף. בבסיסה תכנית 'מחיר מטרה' הינה חיובית ביותר והרעיון של ביסוס מכרז על מחיר דירה אטרקטיבי שיציע היזם אמור להחזיר את שוק הנדל"ן להיות שוק חופשי ולא תלוי בעלויות מצד המדינה, בטח שלא על הגב של האזרח. אך כרגיל, בכל תכנית של משרד השיכון שבבסיסה יש כוונה טובה היא חייבת לקלקל. באים לברך ויוצאים מקללים".