2013 היתה, בוודאות, השנה שבה התברר כי מודיעין ממשיכה להיות להיט הנדל"ן הישראלי. על פי נתוני משרד השיכון – מחירי הנכסים החדשים בעיר עלו בשנה החולפת בשיעור ממוצע של 27.6 אחוז – הגבוה בישראל. מחירי דירות יד שנייה עלו ב-5.7% בלבד.
המסקנה העיקרית שעולה מהנתונים היא שמודיעין מתבגרת. כלומר – פחות זוגות צעירים יכולים להרשות לעצמם לרכוש את הדירה הראשונה שלהם כאן. ומכך – זהות רוכשי הדירות החדשות הולכת ולובשת צורה של בני 45-65, שיכולים להרשות לעצמם הוצאה גדולה יותר (בעיקר הודות למכירת נכס קודם שנמצא ברשותם).
כדי לקבל מושג על השכונות שהיו פופולאריות יותר ופחות בעיר, על זהות הרוכשים, גילאיהם ומאין הם באים ועוד, יצאנו לסיבוב בין סוכני נדל"ן מרכזיים בעיר. מהם גם למדנו מה היו השנים ה"חמות", שמענו הערכות על המשך עליית מחירים (או לא), גילינו שתופעת הקניה להשקעה נמצאת כאן (אם כי בקיטון) וכי תופעת ה"מימוש" מתקיימת בעיקר במכבים ורעות.
• • •
בתיה חן בעלת"עמית נכסים", את מכירה את המספרים שפרסם משרד השיכון?
"אני מכרתי הרבה בתים במכבים ורעות ושם עלו המחירים ב-30%. ואנחנו מדברים על בתים קיימים, לא חדשים".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"פחות או יותר אותו הדבר. למעשה, ב-2013 הייתה קצת האטה".
וכיצד התאפיינה השנה מבחינת זהות הרוכשים או השוכרים?
"רוב הרוכשים מגיעים מירושלים. יש משפרי דיור בעיקר ממודיעין. ויש גם יוצאי דופן כמו זוג מהצפון וזוג בבאר שבע שרכשו דירות ברעות. אצלי, רוב הרוכשים הם בגילאי 35-45 עם שלושה ילדים".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"מוריה, אבני חן, הנביאים והמגינים פעילות ביותר. בשכונות הנביאים והמגינים אין כמעט נכסים למכירה. לאחרונה גם שכונת הכרמים מאוד מבוקשת".
ואיפה הכי חלש?
"יש ביקוש בכל העיר אבל בשכונות בהם הנכסים ישנים צריך יותר להשקיע. שכונת הפרחים פחות מבוקשת אצלנו".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
"השנים 2011-2012".
יש במודיעין תופעה של 'מימוש'? כלומר מוכרים במחיר גבוה כאן וקונים זול יותר במקום אחר?
"לא שאני נתקלתי. יש כאלה שלא יכולים לעמוד במשכנתא והם מוכרים נכס ששווה 2.5 מיליון שקל ומחפשים נכס של 4 חדרים ב-1.6 מיליון שקל".
מה להערכתך היה אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
"כשני אחוז מהקונים שלי".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע?
"לדעתי המחירים בקרוב לא יעלו. אם מסתכלים על גרף הנדל"ן מ-1975, כל שבע שנים יש עצירה ואז שוב עלייה. ב-2008 מחירי הנדל"ן עלו בצורה חדה ולדעתי השנה זה נעצר שוב".
• • •
יגאל יונה מ"אנגלו סכסון", נתוני משרד השיכון מראים שבמודיעין הייתה העלייה הגבוה בארץ במחירי הנדל"ן. אתה מסכים?
"ממש לא. הנתון לדעתי שגוי. השוו בין דירות לא נכונות. אם בתחילת השנה נמכרה דירת 4 חדרים ממוצעת בסביבות 1.5 מיליון שקל, עכשיו היא עולה 1.6 מיליון שקל. אני לא רואה צמיחה של 27% לא במכירה ולא בהשכרה. זו הטעיית הציבור. כנראה לא בדקו נכסים לפי קריטריונים של גודל/יד ראשונה/יד שנייה וכו'. מחירי הנכסים אצלנו השנה היו יציבים עם זחילה קלה כלפי מעלה".
האם הייתה עלייה במספר העסקאות השנה לעומת השנה שעברה?
"אצלנו במשרד גדלנו הן במחזור המכירות והן בנפח העסקאות. התקדמנו גם בדירוג הארצי של הרשת שלנו".
מה אפיין את הרוכשים אצלכם השנה לעומת השנה שעברה?
"רוב האוכלוסייה הינה משדרגת דיור. 75% משדרגים וכל השאר מגיעים מחוץ לעיר כשרובם הם זוגות צעירים. בנוסף יש הרבה הורים שמגיעים לגור ליד הילדים שלהם. היום, באופן יחסי לאזור המרכז, המחירים יקרים יותר וזה מונע מהרבה זוגות צעירים להגיע".
היכן בוצעו רוב העסקאות אצלכם במשרד השנה ?
"בשכונות מוריה ואבני חן".
והיכן הכי פחות?
"בשכונת משואה".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות ?
"השנה הזאת הייתה הפעילה ביותר. גדלנו במחזורים כמעט פי שניים ואנחנו חולשים כיום על 25% מהעסקאות ע"י מתווכים בעיר".
יש במודיעין תופעה של 'מימוש'?
"כמעט ולא. רוב המוכרים שלנו ממשיכים לגור בעיר ומשדרגים. מי שעושה מימוש הם יותר תושבי מכבים ורעות".
היו הרבה אנשים שרכשו נכסים להשקעה השנה?
"זה ירד מאוד. רק חמש עסקאות שעשינו השנה היו להשקעה. פחות מחצי מהשנה הקודמת".
אתה צופה עלייה נוספת של המחירים?
"המחירים די יציבים בסה"כ. ברגע שהריבית במשק תתחיל לעלות המחירים יעצרו. כל עוד הריבית נמוכה המחירים ימשיכו לעלות".
• • •
אלי נחמה מ"נדלן ONE", המחירים אצלכם עלו?
"האמת היא שעליית המחירים נעשתה בשנה שעברה והמחירים השנה התייצבו. לדעתי השנה לא הייתה עלייה של 27 אחוז. אולי נכסים ספציפיים שהיה להם ערך מוסף עלו, הנתונים האלה מדברים על פרויקטים חדשים לא על יד שנייה".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"נפח העסקאות אצלנו לא שונה משנת 2012".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת זהות הרוכשים והשוכרים?
"הרוב העיקרי הוא משדרגי דיור בתוך העיר. לא מעט זוגות מבוגרים חיפשו נכסים בתוך העיר בכדי להיות קרובים לנכדים ולילדים".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"השבטים, מוריה וכרמים".
ומה השקטה ביותר?
"שכונת הנביאים ושכונת הפרחים".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
"2012 הייתה מאוד פעילה".
מכיר כאן את תופעת ה'מימוש'?
"מעט מאוד. ממש בודדים".
מה להערכתך אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
"קטן מאוד. כיום מודיעין לא אטרקטיבית מבחינת המשקיעים. הדירות יקרות והתשואה עליהן נמוכה".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע?
"עליית המחירים התמתנה ואפילו נעצרה. לדעתי צפויה לנו ירידת מחירים על דירות יד שניה ועל דירות ישנות. אני צופה גם עלייה באזורים חדשים כמו בשכונות הכרמים, אבני חן והשבטים".
• • •
זאב שומכר מ"שומכר נדל"ן, מה השקפתך?
"אנחנו רואים עליית מחירים ברורה אבל של 10%. הנתונים של משרד השיכון מדברים בעיקר על דירות יד ראשונה מקבלנים".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"יחסית דומה ל-2012. אין עלייה או ירידה משמעותית, במכרז שזכינו מטעם משרד השיכון מכרנו מראש 78 דירות, מה שהגדיל את נפח העסקאות בצורה דרמטית".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת זהות הרוכשים והשוכרים?
"השנה יש יותר רוכשים מירושלים, בגלל שהם מגיעים עם תקציב גדול יותר ממישהו שמגיע מאיזור השפלה. יש גם משפרי דיור והם מתחלקים גם לזוגות צעירים וגם למבוגרים שמגיעים עם תקציב גבוה יותר".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"שכונות הכרמים, השבטים, מוריה ואבני חן".
מה השקטה ביותר?
"שכונת הפרחים".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
"כל שנה אנחנו עוברים את השנה שעברה. השנה הזאת הייתה הכי טובה מבחינתנו".
האם יש במודיעין תופעה של 'מימוש'?
"כן. בקבוצת רכישה בשכונת משואההיו מספר אנשים שרכשו נכס למימוש והרוויחו בארבע שנים האלה בין 400-900 אלף שקל".
מה להערכתך אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
"משהו כמו 30%. אצלנו יש קבוצות רכישה ואין את זה לכולם. היו הרבה משקיעים מהארץ ומחו"ל".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע?
"אני חושב שהמחירים ימשיכו לעלות ובמרץ. לדעתי תהיה קפיצה נוספת של המחירים. שכונת אבני חן החדשה ושכונת כרמים ישווקו דירות יקרות ובעקבות זה כל המחירים יעלו שוב".
• • •
חזי סייר מ"אדמה נדלן", המחירים עלו כמו שאומרים?
"במקומות מסוימים הייתה עלייה. רוב הדירות עלו בעשרה אחוז לכל היותר. בדירות 5 חדרים מחיר הנכס כמעט ולא עלה".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"השנה התחילה קשה מאוד ומאוחר יותר צברנו תאוצה. אני יכול לסכם שבסך הכל היתה שנה טובה, אך לא כמו שנת 2012".
כיצד התאפיינה השנה מבחינת זהות הרוכשים?
"השנה לא הגיעו הרבה צעירים לעיר. רוב הרוכשים היו מבוגרים שהגיעו לגור ליד הבנים
שלהם".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"שכונות הכרמים, הנביאים והמגינים".
מה השקטה ביותר?
"שכונות השבטים ומוריה".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
"שנת 2012 הייתה הפעילה ביותר".
האם יש במודיעין תופעה של 'מימוש'?
"יש מימוש, בעיקר ברעות ומכבים. פחות בעיר עצמה".
מה להערכתך אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
"אצלנו הייתה פעילות יחסית גדולה. כמעט 30% מהדירות שנקנו אצלנו היו להשקעה".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע?
"אני עובד משנת 1991 בתחום הנדל"ן ומאז המחירים רק עולים. תמיד השאיפה תהיה למעלה. אני לא מאמין שתהיה ירידה. הפעם האחרונה שהייתה ירידה היה כשרבין נרצח. כל עוד אין מיתון רציני במדינה, המחירים יעלו".
• • •
משה מנצור מ"מנצור נכסים", מה דעתך על עליית המחירים כפי שמפרסם משרד השיכון?
"זה מאוד תלוי על איזה דירות מדובר. לא היה היצע גדול לדירות 3 חדרים והם אכן עלו. לעומת זאת, בדירות פחות אטרקטיביות המחירים נשארו אותו דבר או לחילופין עלו בסביבות ה-10%".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"השנה נפח העסקאות ירד לעומת שנה שעברה, בעיקר בגלל העובדה שהתווספו הרבה מתווכים והעסקאות מתחלקות בין כולם".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת זהות הרוכשים / שוכרים?
"רוב הרוכשים מגיעים מאזור ירושלים. יש פחות זוגות צעירים בגלל העלייה של המחירים. מודיעין נהייתה עיר לעשירים. בנוסף בעבר שידרגו תושבי העיר בתוך העיר וכיום יש פחות רוטציה".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"שכונת כרמים".
מה השקטה ביותר?
"שכונת משואה".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
שנת 2010 הייתה השנה הפעילה ביותר".
האם יש במודיעין תופעה של 'מימוש' נכסים?
"יש אוכלוסייה שמתבגרת ומממשת נכסים, אותם מממשים עוברים לערים אחרות או לדירות קטנות יותר בתחומי העיר".
מה להערכתך אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
"אצלנו משהו כמו 15% מכלל מכירת הנכסים היו נכסים להשקעה".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע?
"כרגע יש מגמה שלילית ואנשים מחכים כדי לדעת מה קורה. חשוב לציין שהרוכשים המבוגרים יותר מרימים את מחירי הדירות בעיר".
• • •
ליזה טולדנו מ"רימקס מור", ספרי לנו על עליית המחירים…
"מחירי הנכסים במודיעין עלו בשנה האחרונה בהתאמה לנתוני משרד השיכון. קיים ביקוש גבוה לנכסים בעיר שהביא לעלייה ניכרת במחירי הנכסים יחד עם זאת 27% הוא נתון ממוצע שמעיד כי חלק מהנכסים עלו מעל ל-27% ובחלק העלייה הייתה מתונה יותר".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת נפח עסקאות?
"בשנת 2013 חלה עלייה של 77% בנפח העסקאות שביצע משרד רימקס מור ביחס ל-2012. משרדנו מונה כ-20 סוכנים ושולט בנתח השוק הגדול ביותר מבין משרדי התיווך".
כיצד התאפיינה אצלך 2013 לעומת 2012 מבחינת זהות הרוכשים / שוכרים?
"רוב הרוכשים הם משפרי דיור בשכונה בה הם גרים. עיקר הקושי למצוא נכסים גדולים בשכונות בהן קיים היצע קטן של נכסים".
מה הייתה השכונה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות השנה?
"השכונות הפעילות ביותר הם השבטים ומוריה".
מה השקטה ביותר?
"שכונת הפרחים".
מה הייתה השנה הפעילה ביותר מבחינת עסקאות בשנים האחרונות?
"השנה, כאמור, הייתה שנת שיא בכמות העסקאות שביצע משרד רימקס מור. בכל שנה אנו נמצאים בגדילה משמעותית בנפח הפעילות העסקית שלנו, אולם השנה הייתה גדילה של 77% הודות למקצועיות, הידע ורמת השירות שהסוכנים שלנו נותנים".
האם יש במודיעין תופעה של 'מימוש' נכסים?
"במודיעין לא קיימת תופעה של מימוש ואם כן היא זניחה. המחירים אמנם עלו אבל קיימת ציפייה לעלייה נוספת של מחירי הנכסים. למשקיעים שווה לקנות דירות במודיעין כיוון שהדירות חדשות, אינן מצריכות השקעה בנכס בזמן ההשכרה וערכן הולך ועולה כל הזמן".
מה להערכתך אחוז הרוכשים נכסים להשקעה השנה?
כ-15-20% מהרוכשים הם משקיעים, מכל הסיבות שמניתי עד כה".
מתי לדעתך תיעצר עליית המחירים כאן ולאיזו רמה עוד תגיע ?
"להערכתי כל עוד יהיה ביקוש הגדול מההיצע ברמה הלאומית מחירי הנכסים יעלו ובעיקר במודיעין. העיר ממוקמת במרכז הארץ, בעלת אוכלוסיה איכותית, חינוך ברמה גבוהה, שירותים עירוניים טובים שכדאי לגור בה מכל הסיבות הללו. לכן, בעלי נכסים משדרגים בתוך העיר בנוסף להגירה חיובית קיימת בעיקר מירושלים, בית שמש וערים מסביב לת"א".
(צילום פרטי)
