נכון ששוק הנדל"ן בישראל ובאזור מודיעין בפרט הוא שוק מטורף ומחירים שנמצאים במגמת עליה חדה, אבל גם בשוק הזה יש תופעות יוצאות דופן. את זה הבינה גם ח', מתווכת נדל"ן ותיקה בעיר. לפני כחודשיים היא דיפדפה בפירסומים לגבי מכירת בתים בעיר ולפתע זיהתה נכס שהכירה טוב מאד, שכן היא מכרה אותו לפני פחות משנה לקונה שהגיע למשרדה.

מבט שני במודעה גרם לה לשפשף את עיניה בתדהמה. "אני מכרתי לפני שנה את הבית ב-4.65 מיליון שקל והיום מבקשים על הבית הזה לא מעל עשרה מיליון", היא מספרת. "הייתי בהלם".

"תופעה מדאיגה"

מדובר בתופעה מוכרת למתווכים ולעורכי דין העוסקים בנדל"ן – פירסום נכס במחיר מנופח, לא ריאלי. השבוע איתרנו נכס כזה, ברובע מכבים רעות, שמוצע למכירה ב-7.5 מיליון שקל. גודלו, שטחו ומספר חדריו אינם יוצאי דופן מול בתים אחרים באיזור, שמחירם אינו עולה על 4.5 מיליון.

עו"ד טל יקר, העוסק בנדל"ן ומתמחה בעיקר ברובע מכבים-רעות: "אני רואה את התופעה הפסולה הזאת של ניפוח מחירים בחודשים האחרונים, בעיקר במכבים וברעות וזה מדאיג. זו תחילתה של תופעה אבל אם היא תימשך ותתרחב הדבר יביא לכאוס בענף הנדל"ן, כי כולם ייפגעו מזה. גם המוכרים וגם הקונים וגם המתווכים ועורכי הדין".

אנשי נדל"ן בעיר מודים כי התחושה היא שבמכבים וברעות מחירי הבתים כפי שהם מופיעים בפירסומים גבוהים הרבה יותר ממה שבאמת נסגרו בסיום העסקה. "אם תוסיף לזה מס רכישה, דמי תיווך ועלויות עורך דין, עוד לפני שיפוצים הכרחיים, תגיע לתוספת של עוד חצי מיליון שקל, ואם הבית נזקק לשיפוץ תוסיף על המחיר הבסיסי עוד מיליון שקל, במחירים האלה זה לא ריאלי", אומרת בתיה חן, מתווכת נדל"ן ותיקה בעיר.

מס שבח מגלה הכל

מעיון ברשימת העיסקאות שנסגרו ושדווחו לרשויות המס מתברר כי המחירים ברעות ובמכבים נמוכים יותר ממה שנדמה. למשל קוטג' בן שבעה חדרים שנמכר באפריל 2014  ב-2.37  מיליון שקל, או קוטג' בן שבעה חדרים ששטחו הבנוי 200 מ"ר שנמכר ב-3.85 מיליון. או קוטג' בן שישה חדרים שנמכר לפני שמונה חודשים ב-3.9 מיליון. הבית היקר ביותר ברעות נמכר ב-4.6 מיליון שקל.

כמובן שיש הבדל בין בית שנזקק לשיפוץ וצריך להשקיע בו עוד מיליון שקל ובין בית שאיננו זקוק לשיפוץ, לכן גם יש הבדלים גדולים ואפשר גם למצוא בתים במחירים של  4.7 מיליון שקל ואפילו 5 מיליון שקל במכבים וגם יותר "אבל זה בהחלט לא בטווח של עשרה מיליון שקל כמו שדורשים על הבית שהתפרסם במודעה", אומרת המתווכת שמכרה את הבית.

עו"ד יקר: "גם פקיד מס שבח יכול לקרוא את מודעת הפירסום והם עושים את זה כחלק מעבודתם. אחר כך הם מצליבים מידע עם הדיווח על העיסקה ומחשידים את המוכר והקונה בביצוע חוזה פיקטיבי, שחלקו נעשה 'בשחור' כדי להקטין את תשלומי מס הרכישה ומס השבח".

חובת ההוכחה על פקיד מס שבח להוכיח שזה חוזה פיקטיבי?

"לא. חובת ההוכחה על מבצעי העיסקה להוכיח שהחוזה כשר. פקיד מס שבח יכול להוציא שומה ואתה בטח לא רוצה כמוכר הבית לרוץ לבית המשפט ולריב עם רשות המיסים. כולם מפסידים מזה, גם המוכר וגם הקונה".

למה?

"כי למוכר זה לא טוב כי העיסקה תתעכב חודשים ואם הולכים לבית משפט זה ייקח שנים. הקונה עלול להפסיד זמן יקר, בכלל זו לא סיטואציה נעימה ללכת לחקירות של פקיד מס שבח".

אז מי קבע את המחיר הגבוה במודעה?

"כולם יודעים שאת המחיר במודעות המכירה קובעים המוכרים, אבל מי שמוביל ומנחה את המוכר הוא המתווך. המתווך הוא חוליה חשובה וחיובית בהליך המכירה, כי הוא מכיר את האזור ואת השוק, לכן יש חשיבות גדולה להיעזר במתווך. מצד שני יש על המתווך אחריות גדולה מאד לקבוע מחיר ריאלי כדי שלא לגרום נזק עתידי למוכר".

אז יש ניפוח מחירים במכבים וברעות?

"כן. זה בולט בחודשים האחרונים כשמחירי הדירות בעיר זינקו. שוק הנדל"ן במכבים וברעות רותח והמחירים שמוצגים בכמה מודעות הם הזויים. אבל המתווך, כמו עורך הדין שמלווה את העיסקה, מייצג את הקונה והמוכר ולכן הוא מחוייב להם מבחינת האמון. המתווך הוא איש האמון של הצדדים בעיסקה ולכן אסור למתווך למעול באמון המוכר והקונה ולקבוע מחיר גבוה ולא ריאלי".

תן לנו דוגמאות.

"הבית שפורסם במחיר הגבוה מעשרה מיליון הוא דוגמה מצויינת לכך. יש עוד מודעה שראיתי באינטרנט על בית מקומי שמוצע במחיר 7.5 מיליון שקל ועוד בית שמוצע ב- 6.5 מיליון שקל, כשהמחירים הריאליים באזורים האלה הם סביב 4- 4.5 מיליון שקל ואפילו פחות".

אבל אנשים לא טיפשים. גם המוכרים יכולים לזהות שהמחיר מנופח…

"בעלי בתים לא טיפשים ויש מערכת איזונים ובלמים, אבל עדיין אם יבוא מתווך ויציע למוכר לנקוב בתג מחיר גבוה, זה מפתה. לא תמיד חושבים על ההשלכות של פגיעה, כמו בכך שמחיר גבוה ירתיע קונים ואנשים פשוט לא יבואו לראות את הבית, ושאם הבית יעמוד כמה חודשים בשוק, הביטחון העצמי של המוכר יתערער".

אולי יבוא מישהו שיסכים לשלם עשרה מיליון על הבית?

"זה לא יקרה. בעשרה מיליון הקונה יכול לרכוש בית בסביון, בתל אביב או בהרבה שכונות יוקרה אחרות בישראל. אבל בינתיים הנזק ייגרם. נכון שדבר כזה של מודעה יוצאת דופן עם מחיר מופרז ויש כמה וכמה כאלה כעת בשוק במודיעין, יכולים להפיל נקודתית עיסקאות וליצור כאוס כי מוכרים אחרים יגידו לעצמם 'אם השכן שלי מבקש שבעה מיליון, למה שאני אבקש רק ארבעה?' ואז כולם יקפיצו את המחירים והשוק ייתקע כי לא יגיעו קונים".

אז מה עושים?

"הכי חשוב לדעת להיעזר במתווך מקצועי שיידע להעריך בצורה ריאלית את מחיר הבית. זה המפתח לעיסקה מהירה ובטוחה".

צילום ארכיון