אם מישהו חשב ש"הסכם הגג" עליו חתמה עיריית מודיעין מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון והבינוי הוא ה-פרוייקט הנדל"ני של העירייה, כדאי שיחשוב שוב. כי עוד בטרם יבשה הדיו מעל דפי "הסכם הגג" לבניית כמעט 12 אלף יחידות דיור בעיר, כבר מתבשל פרוייקט ענק נוסף שישפיע על רבים מתושבי העיר, בעיקר בשכונות הקיימות והוותיקות. מדובר בהכנת תוכנית מתאר חדשה לעיר, שתשנה את תפיסת הנדל"ן ובעיקר תאפשר להשביח אלפי יחידות דיור ולהרחיב מבנים קיימים, להוסיף חדרים וגם להכשיר בדיעבד נכסים רבים שיש בהם חריגות בניה.
ראש העירייה חיים ביבס רמז כבר לפני שבוע על הכוונה כשאמר כי נעשית "עבודה יסודית בתחום התיכנון והבניה" וכי המטרה היא לאפשר לתושבים להשביח את נכסיהם. מדבריו: "אם ניקח למשל את שכונת אבני חן שיש בה הרבה מאד שטחים ציבוריים שצמודים ליחידות דיור, הרי שאפשר יהיה לתכנן מחדש את הבניה כך שניתן יהיה להוסיף שטחים בנויים שצמודים לדירות ולאפשר לתושבים להשביח את הנכסים שבידיהם ובכך להקל עליהם בעיקר בתחום ההליכים המסורבלים והארוכים, כשתושב רוצה להוסיף חדר ונאלץ לרוץ לוועדה המחוזית".
מודיעין. הכל פתוח לדיון
ביבס התכוון להרבה מאד תושבים שכיום לא יכולים לקבל אישורים להוספת שטחי בניה לדירות מכיוון שהוספת עוד חדר, למשל, נוגדת את תוכנית המתאר שהגדירה בפירוש כמה מטרים רבועים מותר יהיה לבנות במתחם מסויים או במגרש מסויים שעליו הוקם בניין.
גורמים בעיריה מעריכים כי תוכנית המתאר החדשה תהיה גמישה הרבה יותר מהקיימת ותאפשר לבנות יותר בחללים ציבוריים. כך למשל מי שבבעלותו גינה גדולה יוכל בקלות יחסית לקבל היתר להקים עליה עוד חדר. המשמעות: רבים שחשבו על מעבר לדירה גדולה יותר יוכלו למנוע את המהלך היקר.
כבר לא צריך לרוץ ללוד
סגן ראש העיר ומחזיק תיק הבניה בעירייה מיכאל חרל"פ, מה המשמעות של הכנת תוכנית מתאר חדשה?
"הקבלנים שבנו את מודיעין לפני עשרים שנה בנו בנצולת מלאה של מאה אחוז. הם לא השאירו שום רזרבות קרקע ושום שטח שיש לו זכויות בניה ושניתן לבנות עליו. רק תוכנית מתאר חדשה תרחיב את נפח הבניה המותר ותאפשר להוסיף שטחים לרווחת התושבים".
איך זה יביא לרווחת תושבים?
"בכך שתושבים יוכלו להרחיב את הדירות שבבעלותם ולהגדיל את השטח הבנוי במחירים יחסית נוחים".
אי אפשר היה לעשות זאת עד היום?
"ממש לא. עד לפני שנתיים, אם תושב העיר רצה לבנות חדר נוסף על שטח הגינה שלו, הוא היה צריך לפנות לוועדה המחוזית לתיכנון ובניה שיושבת בלוד, שם היה 'פקק תנועה' גדול, הם דרשו מהוועדה המקומית לא לשלוח אליהם לטיפול 'דברים קטנים' כמו הוספת חדר, מה גם שבדרך כלל זה חרג מתוכנית המתאר ולא היו מאשרים את השינוי".
ועכשיו?
"בוועדה המחוזית אמרו לנו 'תעדכנו את תוכנית המתאר כך שהוועדה המקומית של העיר תוכל להתעסק עם הדברים האלה'. בכך הושג עכשיו השינוי הגדול, כיוון שהוועדה המקומית הוסמכה לאשר תוכניות מפורטות בתחום שיפוטה של העיר, ולמעשה להיות מעין ועדה מחוזית של העיר. המהלך הזה בא כחלק מאותו 'הסכם הגג' שנועד לאפשר לעירייה לקבל החלטות בנוגע לנדל"ן בתחומה, באופן עצמאי ומבלי להזדקק לוועדה המחוזית שמטפלת במספר יישובים גדול".
החלק המעניין מתייחס לשכונות שכבר קיימות. מה זה אומר?
"בעיקר הגדלת זכויות הבניה. אנחנו עוסקים כרגע בבדיקת הנכסים כדי להתחיל לקבוע את העקרונות שעל פיהם תוכנית המתאר החדשה תיכתב".
במה זה תלוי?
"בהרבה גורמים, כמו למשל בטיפוסי הדירות, בצורת הרחובות, באפשרויות להוסיף זכויות בניה ליחידות דיור, בסוגי גינות וגודל גינות שיש לדיירים, ובצורה הכללית של הרחוב. אנחנו לא רוצים לכער את העיר אלא לשמור על תצורה אחידה ויפה. לא כמו במקומות רבים שבהם פתאום צץ חדר נוסף ששובר את כל הקו התיכנוני של הבניין".
בשביל מה העירייה צריכה את כאב הראש הזה? לא מספיק שבונים כאן שכונות חדשות?
"כולם מדברים על מעמד הביניים, אבל בתכל'ס, מה עושים כדי לסייע למעמד הכי חשוב והכי יצרני כאן? קח למשל משפחה של שכירים זוג צעיר שהגיע לכאן, אחרי כמה שנים ועוד שני ילדים שנולדו, הדירה מתחילה להיות קטנה, המחירים במודיעין גבוהים מאד, לעבור מדירת ארבעה חדרים לחמישה מתחיל להיות יקר מאד, לכן יש להם אופציה לעבור לעיר אחרת במחיר זול יותר ולהרוויח חדר. כאן העיר הפסידה משפחה. עם שינוי תוכנית המתאר הם יוכלו להוסיף חדר נוסף לדירתם במחיר סביר וללא הוצאות מטורפות והם יישארו כאן בעיר".
מי יפסיד מהשינויים האלה?
"אף אחד. זה WIN WIN WIN . גם העירייה תרוויח היטל השבחה מהתושבים וגם התושבים ירוויחו מכך שבעלות נמוכה יחסית הם יגדילו את דירתם. הרשויות ירוויחו בכך שהבירוקרטיה והליכי התיכנון והבניה יתקצרו משמעותית לעומת הקיים היום, ויהיה פחות עומס על הוועדות לתיכנון ובניה. לכן זה יעשה טוב לכולם"
הלו"ז: שנה וחצי מעכשיו
איך אתם מתכוננים לתהליך?
"בקרוב ייצא לדרך סקר נכסים גדול שבמהלכו יגיעו לכל יחידת דיור אנשים שיבדקו את הנכס, יראו היכן יש חריגות בניה ובעיקר היכן יש אפשרויות להוסיף זכויות בניה. סקר כזה ייתן לנו את הבסיס להכנת תוכנית המתאר החדשה. שכרנו כבר צוות אדריכלים שיושב על הפרוייקט, יש צוות היגוי לתוכנית המתאר בראשות ביבס".
מהם לוחות הזמנים?
"כל הגורמים התחייבו לסייע לכך שנסיים בזמן את ההכנות, זה אומר רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים, הועדה המחוזית לתיכנון ובניה שצריכה לאשר את התוכנית ועוד גופים. השאיפה היא שבעוד כשנה וחצי תוכנית המתאר החדשה תהיה מוכנה ומאושרת במשרד הפנים, ומאותו הרגע יוכלו תושבים להגיש בקשות לבצע הרחבות בניה ושינויים בנכסים שבבעלותם".
מצד שני, יש כאן גם קצת בעיה של משילות. הכשרה בדיעבד של חריגות היא מתן פרס למי שביצע חריגות…
"ראשית – אין כאן הרבה חריגות בניה. רובן מטופל באמצעים שלנו. אבל חשוב שהתושבים יידעו שלמרות שתוכנית המתאר החדשה תפתור הרבה בעיות דיור בעיר, אי אפשר להבטיח שכל שינוי או בקשה להרחיב ולבנות תיענה, כי השינויים יוכלו להתבצע רק אם הם יהיו תואמים את תוכנית המתאר החדשה".
צילום דוברות העיריה
