אם אתם תושבי שכונת המגינים בעיר (שמשוני לשעבר למי שעדיין רגיל לשמות הקודמים), יש סיכוי גדול שקיבלתם מתנה יקרת ערך מעיריית מודיעין, שעשויה להיות שקולה לעשרות אלפי שקלים לכל משפחה ואולי אפילו מאות אלפי שקלים. זאת מכיוון שבימים אלה גיבשה העיריה תכנית ניסוי רחבת היקף, שנועדה למצוא פתרונות לתושבים המעוניינים להרחיב את דירותיהם.

התכנית גובשה על רקע מדיניות הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה של מחוז המרכז, שמודיעין משתייכת אליה. זו הנחתה באופן גורף את הוועדה המקומית לתיכנון ובניה של עיריית מודיעין להכין תכניות כוללות למספר מתחמים וגם לשכונות שלמות בעיר, שבהן מתאפשרות תוספות בנייה או הרחבות בנייה בהיקף הבניינים עצמם.

מדובר על תוספות בניה לדירות קיימות ולא בניה חדשה של מבנים חדשים לגמרי על מגרשים ריקים. על פי ההנחיות שקיבלה, איתרה הועדה המקומית בשכונת המגינים את הפוטנציאל הזמין ביותר שמאפשר את ביצוע הרחבות הבניה ולכן הוחלט בעירייה לבצע את הפיילוט הראשון בשכונת המגינים ולאפשר לבעלי הנכסים להוסיף שטחי בניה לדירות הקיימות.

התכנית מאפשרת להגיש באופן מיידי בקשות לקבלת היתר בניה להרחבת יחידות הדיור בהיקף הבניין הכולל תוספת מרתפים, תוספת עליות גג, סגירת מרפסות, קירוי חצרות משק, הקמת מחסנים על שטח הגינות הפרטיות ועוד תוספות. כל זאת על פי תכנית בנין עיר מאושרת וכמובן על פי צורת הדירות בשכונה.

חרגת? אפשר להסדיר

המתחם שנבחר בשכונת המגינים משתרע בין הרחובות חטיבת הצנחנים בדרום ורחוב דוד אלעזר בצפון, ובין רחוב יגאל ידין במזרח וחיים לסקוב במערב. בתוכנית נכללות כ-650 יחידות דיור. בעבר הגישו דיירים במתחם תכניות רבות לתוספת זכויות בנייה בהיקף הבניין, שלא אושרו עד היום לאור מדיניות הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה.

עכשיו הגיע השינוי המיוחל בדמותה של תכנית 420-0128678 / מד/מק/2/ 22 שאושרה. על פיה ניתן לפנות לאגף ההנדסה על מנת להגיש בקשות להיתר לצורך מימוש זכויות הבנייה החדשות או להסדרת חריגות הבנייה הקיימות טרם נקיטת הליכי אכיפה.

מעיון בתוכנית המתחם ניתן כבר לבשר כי בממוצע כמעט כל בית אב במתחם יוכל להוסיף עוד שטח של כ-30 מ"ר לדירתו. אך חשוב להדגיש כי מדובר במספרים משתנים, מכיוון שיהיו גם דירות שלפי צורת בנייתן ומיקומן בבניין לא יהיה ניתן להוסיף להם שטח בניה.

המרוויחים הגדולים צפויים להיות הדיירים בקומות הקרקע ובקומה העליונה. הדיירים בקומת הקרקע יוכלו על פי התוכנית להוסיף שטח בנוי שישמש כמחסן וגם להרחיב את המטבח של הדירה הקיימת. חלקם גם יוכלו לחפור קומת מרתף. דיירי הקומה העליונה יוכלו (לא כולם) להוסיף עליית גג לדירה ולהפכה לדופלקס. הדיירים בקומות הביניים יהיו אלה שייהנו פחות מהאחרים מאפשרויות ההרחבה, והם יקבלו זכויות לתוספת בשטחים קטנים יותר.

לא יהיו יחידות נפרדות

מי שהופקדה על גיבוש התוכנית היא האדריכלית רחל ברגר.  היא מסבירה: "טיפוסי הבניה במתחם כוללים אפשרויות מגוונות לתוספות זכויות בניה בתוך קונטור הבית. שטח התוכנית עומד על 183.9 דונם, כאשר השטח העיקרי למגורים בתוכו מגיע ל- 94,837 מ"ר בנויים, כשתוספת השטח הבנוי המוצע מגיע ל- 21,590 מ"ר. כלומר – תוספת של 25% לשטח הבנוי של הדירות בכל המתחם, שכאמור בממוצע כל דירה תקבל אישור להוספת 30 מ"ר בממוצע כמובן".

התוכנית מציבה מספר הגבלות בניה לתושבים. בעיקר לאלה שיבקשו להוסיף קומה נוספת כעליית גג לדירה. ברגר מחייבת עמידה במגבלות גובה של לפחות 1.80 בחלק הנמוך של עליית הגג ושל 2.5 מטרים בחלק הגבוה. כמו כן מחייבת התוכנית חיבור ישיר ומעבר מתוך הדירה לחלק הבנוי החדש. זאת כדי לא ליצור יחידות דיור נפרדות בעלות כניסה נפרדת, שישמשו כהשקעה ולהשכרה. המטרה – לפי המתכננים – היא באמת להקל על תושבים שירצו להגדיל את שטח הדירות לצרכי מגוריהם.

לא לשכוח – יהיה מס שבח

מיכאל חרל"פ, סגן ראש העיר ומחזיק תיק התיכנון והבניה, מהיכן פתאום צצו זכויות הבניה במגינים?

"הכל בגלל בנייני דימרי. כולם בעיר מכירים את הבניינים של דימרי שנמצאים בצלע המזרחית של מתחם המגינים. יש לנו בעירייה תוכנית להמשך הבניה ברצועת הקרקע בהמשך לבנייני דימרי ולצידי שדרות החשמונאים. אבל לא רצינו בניה דומה לבנייני דימרי, שהיא בניה שלא מושכת את העין. לכן דיללנו את אחוזי הבניה של המשך הרצועה".

מה זה קשור לתוכנית החדשה?

"זה קשור מאד היות ויש לכל עירייה סך כולל של אחוזי בניה שמותר לבנות עליהם. כתוצאה מדילול אחוזי הבניה בשדרות החשמונאים, מכשלושים אלף מ"ר בנויים לכשמונת אלפי מ"ר בנויים בלבד, נוצר לנו עודף גדול של אחוזי בניה והחלטנו ולנצל זאת לצורך הענקת הזכויות לתושבי המתחם הצמוד כדי שהתושבים יוכלו להרחיב את הדירות שלהם".

ואיך זה קשור לתוכנית המתאר החדשה שהעירייה שוקדת על הכנתה?

"זה קשור בכך שראשית כל נוכל לבדוק את עצמנו. אם הפרוייקט יצליח ובאמת אנשים ירחיבו את הדירות שבבעלותם, זה יהיה מעין ניסוי כלים עבורנו לקראת הכנת תוכנית המתאר הגדולה, כי נוכל כבר ממתחם המגינים להפיק לקחים ולהסיק מסקנות שאותן נוכל ליישם בהכנת תוכנית המתאר החדשה. דבר שני, נוכל לראות איך תיכנון של מתחם שלם משתלב בתוך תוכנית המתאר החדשה של העיר וזה חשוב עבורנו".

מה למשל תוכלו להסיק מהפיילוט הזה?

"נוכל לראות כמה באמת מקרב תושבי השכונה מגישים בקשות לקבל היתר להרחיב את הדירות שלהם. נוכל לראות כמה באמת נכנסים לעבודה מעשית ומוסיפים עליית גג או מרתף, מה היקף הביקושים לסוג מסויים של הרחבה ועוד הרבה מאד נתונים שנאסוף מהשטח ומהתנהלות התושבים בפרוייקט".

ומי שלא ירצה לבנות עכשיו דווקא?

"אנחנו כמובן לא מכריחים אף אחד לבנות דווקא עכשיו. זכויות הבניה של כל תושב שימתין אפילו עוד שנים, נשמרות. הוא יוכל להרחיב בעתיד את דירתו אם ירצה בכך. צריך רק לזכור שכל מי שירחיב יצטרך לשלם מס שבח, כי הוא השביח את דירתו. גם מי שלא ירחיב אבל ימכור את הדירה ישלם מס שבח, כי הוא מוכר גם זכויות בניה ששוות הרבה כסף לבעלים החדשים".

מעבר לרצון לתת לאנשים אפשרות להשביח את נכס הנדל"ן שבבעלותם, יש אידיאולוגיה מאחורי התוכנית?

"כן בוודאי. זה חלק מתיכנון כולל כאן. מדברים הרבה על מעמד הביניים ועל הפגיעה במעמד. לדעתי הגענו לנקודה שבה הממשלה מתחילה להבין את מצוקת מעמד הביניים ושאי אפשר לפגוע עוד במעמד הביניים וחייבים לעזור לו להגיע לדירה. התוכנית הזאת היא חלק מתפיסת עולם שעדיף לתת למשפחה לבנות בעלות נמוכה יותר תוספת לשטח הדירה, במקום שהמשפחה תיאלץ למכור את דירתה בת שלושה חדרים ולרכוש דירה בת ארבעה חדרים יקרה בהרבה".

אז על הדרך אתם נלחמים גם נגד ייקור הדיור?

"אנחנו עיר ואנחנו לא קובעים את מדיניות הדיור הלאומית, אבל אנחנו תורמים באמצעות התוכנית לכך שעוד זוגות צעירים לא יעזבו את מודיעין ויעברו למקומות פחות יקרים כדי להגדיל את ביתם. ואם זה כך, הרי שהעיר הרוויחה".

אבל בתוך כל הסיפור יש גם מתן הכשר לחריגות בניה שנעשו בעבר במתחם המגינים והנה עכשיו אולי נותנים פרס לעבריינים…

"אני לא רוצה לדבר במונחים של פרס לעבריינים. אני רק יכול לומר שבחלק מהמקרים שבהן חריגות הבניה מתיישבות עם התיכנון של המתחם וההרחבות, ניתן בדיעבד את האישור. זה לא מבטיח שכל מי שחרג ועבר עבירות בניה יקבל אישור, אלא רק אם החריגה נכנסת לתוך הוראות התוכנית החדשה הכוללת את התוספות. מי שחרג בבניה וחרג מהתוכנית, יטופל בדרכים המשפטיות".

(צילום ארכיון)