ליזה טולדנו, רי/מקס מור
"כבעלת המשרד הוותיק ביותר במודיעין, הפועל בעיר מזה כ-20 שנה, אני יכולה להעיד כי שנת הנדל"ן האחרונה הייתה בעלת מאפיינים ייחודים שלא היו דומים לאף אחת מ-20 השנים האחרונות. מאפיינים שבאו לביטוי בעליית מחירים "הזוייה" בעקבות ביקוש עצום והיצע דל של נכסים. בשנה רגילה, בשוק מאוזן, מחצית מהלקוחות הם קונים ומחציתם מוכרים. במחצית הראשונה של השנה שוק הנדל"ן היה "שוק של מוכרים". ב"שוק מוכרים" בעלי דירות חוששים למכור לפני שהם קונים, וכך השוק מוצף קונים והיצע הנכסים דל. נוצר מצב שהמחירים עלו מיום ליום, והמוכרים קיבלו כל מחיר בו נקבו.
בעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים בדצמבר 2021, ירדו המכירות למשקיעים ב-82% בהשוואה לרמה חריגה שנרשמה חודש לכן בנובמבר 2021. נתון זה מבטא השפעה ישירה של העלאת שיעור המס למשקיעים שנמשכה גם ב-2022. גורם נוסף שנכנס למשוואה הוא שינויי הריבית על ידי בנק ישראל, שהחל אט-אט לחלחל ולהשפיע על כמות העסקאות ביד שנייה, ושיקף ירידה של 11% לעומת דצמבר 2010 ו-38% בהשוואה לרמה הגבוהה של נובמבר 2021.
עליית מחירי הדיור היא תוצאה של מספר גורמים: הביקוש הגבוה של משקיעים הביא לעלייה חדה במחירים והפיכת הדירה ל"משאב במחסור". גורם נוסף שהשפיע הוא עליית מדד תשומות הבנייה, אשר הביאה לעלייה במחירי הנכסים. בנוסף, התכניות הממשלתיות הלא סדורות הביאו לפער בין הביקוש הגבוה להיצע הדל.
מה קורה בשוק הנדל"ן כיום? ניתן לראות שינוי מגמה בביקוש. היקף המשכנתאות שנלקחו באוגוסט 2022 ירד ב-19% לעומת החודש הקודם. בשנת 2021 אושרו 101,589 דירות לבנייה, ובשנת 2022 אושרו עד כה רק 62,840 דירות. הנתונים מדברים בעד עצמם. בשטח ירד הביקוש, הקונים לא מוכנים לקנות בכל מחיר ויש תחושה שמחכים לראות מה יקרה".
מה צפוי לנו בשנה הבאה?
"התשובות לשאלות האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות והאם תימשך מגמת הירידה בביקוש טמונות במענה לשאלות הבאות: האם תימשך מגמת עליית הריבית? האם יתקבלו החלטות ממשלתיות ויוצעו תכניות משמעותיות לתכנון ובנייה? האם יימשך קצב הבנייה הנוכחי ללא ביצוע רפורמות וקיצוץ בירוקרטי ? האם יתגבשו תכניות ממשלתיות לשחרור מסיבי של קרקעות מדינה והעלאת ההיצע ?
סביר להניח שבמצב הפוליטי הבעייתי במדינה לא נראה בקרוב שינויי בהיצע ולא במגמת עליית המחירים. ב-2022 צפוי קצב עליית המחירים להיות גם הוא דו ספרתי, בעקבות פערים מתמשכים בין תכנון, אישור ובניית דירות לבין קצב התחלות בנייה בפועל".
זאב שומכר, קבוצת שומכר נדל"ן
"תחילת שנת התשפ"ב התאפיינה בביקושים גבוהים וירידה בהיצע הדירות במודיעין, וכתוצאה מכך היינו עדים לעליית מחירי הדיור בעיר.
דירות נמכרו בתוך פרק זמן קצר מאד, והיינו עדים לתופעה מאד מטרידה שטרם נראתה בעיר: עליית מחירים תוך כדי המשא ומתן. המוכרים והקונים הסכימו על מחיר, הגיעו לעורכי הדין לחתימה על חוזה והעסקאות התפוצצו, לאחר שהמוכרים ביקשו עוד כסף עבור הדירות.
אני מעריך שבמהלך השנה החולפת מחירי הדירות עלו בכ-30%, אבל מחודש יולי 2022 אנחנו מרגישים שינוי משמעותי של המגמה הזאת. ניתן לתלות את השינוי הזה בצירוף של כמה גורמים: עליית הריבית, האינפלציה, המחירים שהגיעו לשיא שלא הכרנו והבחירות שצפויות לנו בחודש נובמבר.
תושבי העיר שבקשו לקנות דירות במודיעין התקשו למצוא דירות בעיר, וכשמצאו המחירים היו גבוהים מדי עבור חלקם. עם ההיצע הנמוך של הדירות, המחירים שעלו והמשכנתאות שהתייקרו עוד יותר, הקונים החליטו לשבת על הגדר. לתושבי מודיעין היה קשה להשלים עם עליית המחירים בעיר, והם הפסיקו לקנות. כתוצאה מכך הייתה ירידה חדה בביקושים. במקומם של הקונים בני העיר ראינו תנועה של קונים שהגיעו מחוץ לעיר.
בשוק הדירות להשכרה ראינו לקראת הקיץ עלייה משמעות במחירים במודיעין. הדירות התייקרו בכ-15% (לעתים קצת יותר). עלייה זאת נבעה מהעדר היצע, שקשור בכך ששכונת מורשת טרם אוכלסה במלואה. לא רק שהדירות במורשת טרם נכנסו לשוק הדירות להשכרה, אלא שגם תושבים שאמורים להיכנס לדירות שלהם בשכונה עדיין מחכים לאכלוס ובינתיים מתגוררים בשכירות בשאר חלקי העיר. ברגע שהדירות במורשת יהיו מוכנות, יהיה בעיר דאבל דירות להשכרה: גם הדירות שנקנו כהשקעה יצאו לשוק השכירות, וגם דירות בהן גרים בשכירות תושביה העתידיים של מורשת ייכנסו למלאי הדירות להשכרה".
בשנה הבאה:
"אחרי תקופה עם הרבה מאד עסקאות הגיעה תקופה של ישיבה על הגדר, והמספרים יתאזנו. לא יהיו התחלות בנייה במודיעין, לא בשנה הקרובה וגם לא בזו שתבוא אחריה.היעדר התחלות בנייה הוא שמונע את ירידת מחירי הנדל"ן במודיעין.
גם במקרה של דירות יד שנייה אנשים לא יושבים על הגדר לאורך זמן. הקונים יבינו שזה המצב, ישלימו איתו ויחזרו לקנות. אני לא צופה ירידה של מחירים, אבל אני כן מאמין שתהיה גמישות רבה יותר במשא ומתן. אם בעבר ירדו כ-3% במחירים, בשנה הקרובה אולי תהיה גמישות רבה יותר במשא ומתן, ותהיה ירידה של כ-6% במחירים מהמחיר המבוקש.
הקונים יחזרו למשחק, ומי שלחוץ למכור יסכים לרדת קצת במחירים, אבל זו לא תהיה ירידה דרמטית להערכתי. אני, אישית, לא ממליץ לאנשים לחכות. אני אומר להם שאם הם ראו בית שהם אהבו, שמתאים לצרכים שלהם ומתאים ליכולת שלהם, חבל שיפסידו אותו. גם אם תהיה ירידה קלה במחיר בהמשך, היא לא תצדיק את הפסד הדירה.
אני מאמין שבמחירי השכירות נחזור למחירים שהכרנו עד לא מזמן, ולא נראה המשך עלייה במחירים".
כרמית פינקר, U נכסים
איך את מסכמת את שנת הנדל"ן במודיעין?
"השנה האחרונה סיפקה לנו לא פחות מסרט אקשן הוליוודי. ברכישה ומכירה עד לפני 4 חודשים הביקוש גבר על ההיצע באופן חריג מהרגיל, מה שגרם לעליית מחירים קיצונית של עד ל-30%. מוכרים קיבלו כמעט כל מחיר שדרשו, והקונים מצאו עצמם נלחמים מול קונים אחרים על אותה דירה. ראינו קונים שמתפשרים על דירות שבשוק רגיל היה קשה מאוד למכור אותן, ופתאום הן הפכו לאטרקטיביות. משך הזמן הממוצע למכירת דירה נע בין שבוע לחודש בלבד, כאשר בשוק רגיל מדובר על בין 3-6 חודשים.
הטירוף לא פסח גם על שוק השכירות. לצערנו, גם כאן הביקוש גובר על ההיצע ונוכחנו לראות עלייה חדה במחירי השכירות. מה שהכי קומם את השוכרים זו העובדה כי מי שנהנה מההטבה של המדינה ורכש דירות במחיר נמוך בכ-30% מהמחיר הריאלי, ניצל את מצוקת השכירות ודרש מחיר מופקע על הדירות.
נכון להיום השוק האט את הקצב. יש יותר דירות למכירה, הרוכשים יכולים לחפש בנחת והמחירים התמתנו. גם אצל הקבלנים, שנהנו מחודשים של חגיגת מכירות מטורפת, יש האטה והרוכשים שהיו במרתון קנייה לוקחים צעד אחורה. מה גרם לכך? נוכחנו לראות לאורך השנים ששינויים קיצוניים גורמים לטלטלה אצל הרוכשים. הנוסחה פשוטה: מחירי הדיור גבוהים, הריביות עלו, ההחזר החודשי הופך גבוה יותר ורק המשכורת נשארה אותו הדבר. אנשים לא עומדים בהחזרים".
מה צפוי לנו בשנה הבאה?
"כמובן שאף אחד לא יוכל לחזות במדוייק מה בדיוק יקרה בשנה הבאה. נוכחנו לדעת שהשוק יכול להפתיע גם את החזאים הגדולים ביותר בתחום. אך עם זאת, לאורך השנים מחירי הדיור רק עולים. לפעמים יש עצירה, לפעמים גם ירידה לתקופה מסויימת, אבל לטווח הארוך זה עולה.
להערכתי בשנה הבאה מחירי הדירות יעלו בין 2-5% בדירות יד 2. בשכונת מורשת תהיה עלייה גבוהה יותר, מאחר ואנחנו בשליש האחרון של השיווק בשכונה. עדיין, ההיצע במודיעין יישאר קטן מול הביקוש, מאחר ואין שכונה חדשה שתבנה באופק של תשע שנים מהיום.
גם בשוק השכירות עדיין תהיה מצוקה. גם כאן הביקוש עולה על ההיצע, וצפוי אפילו להתגבר בשנה הבאה, מכיוון שלא כולם יצליחו לרכוש דירה ועל מנת לגור בעיר יעדיפו לשכור ולא לקנות".
סופי ימיני, נדל"ן MYHome
איך את מסכמת את השנה?
"מאוד לא פשוט לסכם שנת נדל"ן כל כך מתעתעת ומלאת תהפוכות. זה התחיל עם עלייה מתונה של 5% במחירי הדיור מ-2019 ועד לאמצע 2021, ואז זינוק חסר תקדים 15-18% במחיר לנכס. העקומה החדה הייתה בין אוקטובר 21 למרץ 22', ואז התמתנות הביקוש, אך עדיין מחירי השיווק נשארו בפיק הגבוה.
ישנם מספר גורמים לנסיקת מחירי הדיור בשנה האחרונה. מגפת הקורונה השאירה את רובנו סגורים ב-ד' אמותינו, נעצרו הביקושים ושוק הנדל"ן נעצר באחת לתקופה של מעל לחצי שנה. כתוצאה מהמגפה והסגר הכפוי הגיעה דרישה עצומה לבתים ולדירות צמודי קרקע. כמעט כל דירה או בית שיצאו למכירה נמכרו במהירות שיא. נכסים שנחשבו ללא אטרקטיביים ו"לא מכירים" נמכרו לפתע, ואף במחירים גבוהים במיוחד, מה שיצר ביקושים אדירים ללא היצע של נכסים למגורים.
גורם נוסף הקשור בקורונה הינו התחלות הבנייה ו/או פרויקטים שהיו בתהליכי התחלות בנייה ונעצרו. גורם זה פגע בהיצע הדירות, הביא לביקוש רב, והתוצאה היא עליית מחירים מטאורית.
שוק השכירות מצוי גם הוא בסחרחרת עליות מחירים. ככל שהחלום על רכישת נכס למגורים הולך ונגוז בשל מחירי הנכסים הגבוהים, מתגבר הביקוש לשכירות. היצע נמוך = מחירי שכירות גבוהים".
ובשנה הבאה?
"אינני נביאה, אך לתחושתי קיימת האטה זמנית בביקוש לרכישת נכס למגורים. מוכרי הבתים נמצאים עם מחירי שיווק מכירה גבוהים, שהם תולדה ישירה של עליות המחירים של השנה האחרונה. תהיה הצפה של דירות למכירה, שהן תוצאה של איכלוס פרויקטים שבנייתם הסתיימה.
רבים מהרוכשים בפרויקטים המסתיימים מוכרים את בתיהם. ההיצע יגדל, למול ביקוש יחסית דל. לקוחות אינם ממהרים כעת לרכוש בית/דירה, ורובם "מחכים על הגדר" כעת בתקווה שבועת הנדל"ן תתפוצץ והמחירים יחזרו לשפיות. לדעתי מגמה זו עתידה להיות קצרת מועד.
אנו מדינה קטנה מאוד ללא עתודות בניה מספקות עבור קצב גידול אוכלוסין מהיר, הרגולציה מכבידה ואין ממש היצע ביחס לגידול האוכלוסין. ברגע שהקונים יבינו זאת נהיה צפויים לגל ביקושים מטורף, ועימו עליית מחירי הדיור".
מנשה צורי, "צוריאל בנדל"ן"
"המחירים בשוק הנדל"ן בישראל רשמו בשנה החולפת שיא היסטורי בכלל, ובמודיעין בפרט. מחירי הדירות למכירה עלו במודיעין בשנה החולפת בשיעור מצטבר של כ-40%, עלייה דרמטית לכל הדעות.
לדוגמה, דירה ממוצעת של 4 חדרים עלתה במודיעין לפני כשנה 2.1 מיליון שקל. מחירה של אותה דירה ממוצעת כיום עומד כבר על 3 מיליון שקל. עליות מחירי הנדל"ן בארץ בשנה האחרונה הן תוצר של שרשרת תהליכים מורכבת, כאשר ראשית הנסיקה החלה כבר בשנת 2007. עליית מחירי הנדל"ן והדיור היא תולדה של גורמים רבים. מבין הסיבות לעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה, ככל הנראה הבולטת ביותר היא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה.
בשנים הקרובות אין צפי לבנייה חדשה בעיר. שכונת נופים ברובה כבר מאוכלסת, שכונת מורשת ברובה כבר נמכרה, כך שההיצע הולך וקטן. שיווק קייזר דרום יחל כנראה רק בעוד מספר שנים. לצד ההיצע הדליל והביקוש המתעצם, ישנו גורם נוסף להאמרת מחירי הדיור. על פי מדד תשומות הבנייה למגורים, חל זינוק של כ-3.4% מתחילת שנת 2022 בעלויות הבנייה, כולל מחירי החומרים ועלות העבודה. כך למשל, בחודש יוני האחרון מחירי העץ עלו בכ-9%, מחירי המוצרים למיזוג אוויר זינקו בכ-8.4% ומחירי הברזל האמירו בכ-3.9%. בשנה החולפת מחירי הברזל זינקו בפראות בלא פחות מ-30% ביחס לשנה הקודמת. ייקור עלויות הבנייה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, דבר שמכביד בעיקר על קונים חדשים ורוכשים בתשלומים. משמעות הדבר היא שרף הכניסה לשוק הנדל"ן רק הולך ועולה. יחד עם זאת, אנו רואים האטה משמעותית בכמות העסקאות, וזאת עקב ההעלאות בריבית בנק ישראל שכמעט והכפילה את עלות הכסף, מה שמקשה מאד על נוטלי המשכנתאות".
מה צפוי לנו בשנת תשפ"ג?
"מכיוון שהיצע הדירות במודיעין ימשיך להיות דליל, ומחירי חומרי הגלם ביחד עם מחירי שכר עבודה צפויים לעלות, הנגזרת היא אחת ויחידה – עלייה במחירי הדירות. כל זאת ביחד עם ירידה חדה בכמות העסקאות מהסיבות שמנינו לעיל, חוסר בהיצע וצינון הביקוש על ידי העלאות הריבית".
אורי ונקרט, הורייזן נדל"ן
"זו הייתה שנה מוזרה מאוד. שנה עם הרבה תהפוכות, עליות מחירים של 20-40%, ביקושים גבוהים והיצע נמוך.
בתחילת השנה השוק היה שוק של מוכרים. לקראת סוף השנה המגמה התהפכה, והשוק הפך לשוק של קונים.כמובן שגם שוק השכירות התנהג בהתאם, והרגשנו עליות של כ -15%. גם פה נרשם היצע נמוך וביקוש גבוה".
הצפי לשנה הבאה?
"לא ברור. מורגשת מגמת עצירה בעליית המחירים, ואף מגמת ירידה בחלק ממחירי הבתים, כמו גם בשוק השכירות".
