שוק הדיור הישראלי רותח כפי שלא היה מעולם, כאשר המחסור הכרוני בדירות הזניק את המחירים לרמות שיא, כאלו המטילות חשש רב לעתיד לבוא.
מי שמחזיק בידו מוצר היכול לשנות את תמונת המצב, או לפחות לשפר אותה באופן משמעותי, הוא יוסי שטיינברג, תושב מודיעין המכהן כמנכ"ל חברת הבנייה המודולרית ישראמרין, היחידה מסוגה בארץ, שמצהירה כי ביכולתה לקצר את תהליכי הבנייה במחצית הזמן.
"אנחנו חברה לבנייה מודולרית מפלדה. בבנייה המתועשת הקונבנציונלית בונים קירות מבטון, משנעים אותם לאתר, מחברים את הקירות וממשיכים הלאה. אנחנו לא עושים את זה. אנחנו מספקים מוצר ברמת תלת מימד: רצפה, תקרה, קירות, חתך קיר מלא. כל המודול של היחידה נבנית אצלי במפעלים בכפר קאסם ובפלמחים. אנחנו בונים רצפת בטון וכלוב שהקונסטרוקציה שלו מפלדה. את היחידות אנחנו בונים אחת על השנייה, לגובה או לרוחב, לפי הדרישה, וכשאנחנו משנעים את היחידה לאתר היא כבר מוצר גמור שיכול לקבל טופס 4. אני מדבר על מיזוג, אינסטלציה, חשמל ביוב. כל ההיבטים. ברמה של צילינדר ומפתח בדלת. הלקוח יכול לעשות מסירת ריג'קטים עוד לפני שבכלל הגעתי לאתר עם היחידה".
מה זה אומר לגבי לוחות הזמנים?
"אני מקצר את לוחות הזמנים ב-40-50 אחוז לעומת כל שיטה אחרת. יש לי צוות שמתכנן ועושה את העבודות הסטטוטוריות, כמו רישום וכולי, אבל לפני שיש בכלל היתר בנייה לאתר אני כבר בונה את היחידות במפעל. בהנחה שהכל רץ קדימה ויש לי היתר בנייה, צוותי השטח שלנו יוצאים להכין תשתיות באתר, ובמקביל אני בונה את הבניין בתוך המפעל".
מה זה אומר לגבי אתר הבנייה המסורתי?
"לאחרונה למשל, בנינו מחלקה פסיכיאטרית לילדים בגודל של אלף מ"ר בבית החולים שיבא. להכניס משאיות ולבצע פרויקט כזה בתוך בית החולים זה סיפור ארוך ומורכב, ואצלי הכל נבנה מראש במפעל ובשניים-שלושה ימים הכל מוצב ומושלם באתר עצמו".
כמה זה חוסך בעלויות הבנייה?
"אם אני בונה למשל אסלה תלויה ואתה משווה את המחיר שלי למחיר של קבלן אחר, אז אין לי ערך מוסף בהיבט הזה. איפה מתבטא החיסכון, שנע בין 15-20 אחוז, בהיבט הכולל של כל הפרויקט. בניין של חמש או עשר קומות, כשקבלן בונה לגובה יש פיגומים ועבודה בגובה וכדומה. אצלי גם כשאני בונה את הקומה השמינית היא נבנית על רצפת המפעל. זאת אומרת שיש הפחתה בעלויות ובליווי הבנקאי. בנוסף, בגלל שלוחות הזמנים מתקצרים בחצי, אז גם עלות הפרויקט נמוכה במספרים שציינתי לעומת הבנייה המסורתית".
זאת אומרת שאם המדינה הייתה הולכת למהלך נרחב לכיוון השיטה שלכם, ניתן היה גם להוריד את מחירי הדיור?
בוודאי. אגב, זאת אחת הסיבות מדוע בכירי משרד הבינוי והשיכון ביקרו אצלנו לאחרונה. הם באמת רואים את ההיתכנות. דיברתי גם עם השר אלקין ומנכ"ל משרד הבינוי, והם מאוד מעוניינים לקדם את הנושא בתהליך מהיר. למעשה, הפוטנציאל כל כך עצום, שאתה רואה גם את מפעלי הבטון מתנגדים לזה, כי הם בעצמם מזהים שמדובר פה בנתח מהשוק שלהם בהיקף של 20-25 אחוז".
מה שאומר שמצפה לכם התנגדות קשה.
"בדיוק. כשבמכון התקנים העבירו תקן ייעודי לבנייה הזאת, ההחלטה עברה ברוב של שמונה תומכים לעומת שבעה מתנגדים. כששאלתי מי הם המתנגדים, ענו לי שאלו כל הצדיקים שממש לא רוצים שהשיטה הזאת תיכנס לכאן. הרי הם מכירים את זה מאירופה ושאר העולם, לא המצאנו את הגלגל".
השיטה חדשה בישראל?
"החברה פועלת כבר חמישים שנה, אבל רק בשנה וחצי האחרונות התחלנו לעבוד בבנייה לגובה. עד עכשיו עבדנו מול משרד הביטחון וגורמים מוסדיים, עם בנייה של קומה או שתיים, ועכשיו פרצנו לגובה. זה דבר חדש בארץ, אין עוד חברה שבונה ככה, אבל ברחבי אירופה בונים רק ככה. הם מסתכלים עלינו, שבונים בבטון, כאילו אנחנו לא נורמליים. כיום נבנה באמצע מנהטן מלון המריוט היוקרתי, לגובה 26 קומות בשיטה הזאת. יש כבר באנגליה בניינים כאלו בני 60 קומות".
מכשול אחד שעומד בפני שטיינברג ואנשי ישראמרין הוא החוק הישראלי המחייב הצמדת ממ"ד לכל דירה שנבנית. "אנחנו פה בארץ, בגלל הצורך במרחבים ממוגנים, אנחנו עושים גרעין בטון שיש בו מרחב מוגן קומתי, שלכן מיועד יותר למעונות סטודנטים ומתחמים דומים. לכן, לפחות עד השלב בו נפרוץ את השוק במובן התודעתי, בשנים הקרובות נראה שנבנה יותר לכיוון של מעונות סטודנטים, בתי מלון, דיור מוגן וכולי, שלא חייבים במרחב מוגן דירתי. יש הרבה התעניינות בחודשים האחרונים ובכל רשות קופצים על זה עכשיו. זאת הבשורה".
במבט לעשור קדימה, איזה נתח שוק תצליחו לתפוס?
"בסביבות 20-25 אחוז".
נשמע מעט. זה בגלל שמרנות ישראלית?
"ממש ככה. כמו שלפני 20 שנה היית אומר שיהיו קירות גבס בתוך הדירות והיו עונים לך שאין מצב. אז גם פה זה אותו דבר. זאת רק שאלה של זמן ושינוי תודעתי, עד שהמדינה תרים את הכפפה. כי בסופו של דבר, כמה אני יכול לחנך את השוק? בסוף המדינה חייבת להרים את זה. ברגע שיוציאו מכרז או שניים, בו יגדירו בנייה מודולרית בתוך המפעל או סיום בנייה למגורים בחצי מהזמן, אז אוטומטית נוכל להיכנס באופן נרחב יותר לשוק. זאת רק שאלה של זמן ושל תקרת זכוכית שמאוד קשה לשבור".
נדמה שעכשיו, עם משבר הדיור וזרם הפליטים מאוקראינה, המוצר שלכם אמור להיות מבוקש מתמיד. אתם יכולים לייצר מענה כיום?
תראה, קודם כל, התשובה היא כן. השאלה היא אם ירוצו עם זה ויהדפו את הלוביסטים שיתנגדו. העוגה מספיק גדולה כדי לתת מענה לכולם, והמדינה תנצל את ההזדמנות, תרים את הכפפה ונוכל לתת מענה בחצי מהזמן".
כמי שעמד במרכז מערכת קבלת ההחלטות, המדינה באמת מנסה לפתור את משבר הדיור? כי הפתרונות די ברורים.
"נכון, אתה לא טועה. אני חושב שנכון שהתכניות למיניהן נקודתיות, אבל עוד תכנית ועוד תכנית וזה כן נותן מענה מסויים. מאידך, וכאן הביקורת שלי, היא שרמ"י (רשות מקרקעי ישראל. ע"ק) מחזיקים את הקרקעות ולא משחררים. היום הם מוציאים הכל בטפטופים".
מה האינטרס שלהם? מה ההיגיון בהתנהלות כזאת?
"כוח, שליטה וכסף. כוח שאפילו ראשי ממשלה לא מצליחים לכופף. הייתי בחדרי החדרים של השרים, והפתרון היחידי הוא הצפת השוק בקרקעות. אני ניהלתי תהליכי בנייה של 400 אלף יחידות דיור. יש ים תכניות, לא חסר, פשוט צריך לשחרר את הפלונטר ברמ"י ולקצר את תהליכי הבירוקרטיה. יש כאן מלחמת אגו כדי להחזיק בקרקעות ולהעלות את הערך שלהן. תציף את השוק והיזמים ייבנו, אין שאלה. וזה לא קורה".
